Illetékügyben erős lemaradásban az APEH

Az illetékhivatalok sosem a gyorsaságukról voltak híresek, de amióta az APEH átvette őket és feladataikat, a helyzet romlott. Akár egy évig is eltarthat, mire határozatot hoznak - ezzel az érintettek kárt is szenvedhetnek, de a bírósághoz nem érdemes fordulni. Eközben a jövő évi adómódosítások parlamenti elfogadása esetén változnak az adásvételhez fűződő illetékszabályok, túlzottan alacsony vételár felett ajándékozási illetéket kell majd fizetni.

Az elmúlt két évtizedben egyre inkább háttérbe szorult az ingatlanok ajándékozása a családi és a rokoni kapcsolatban állók között is. Ennek oka abban rejlik, hogy egy-egy átlagos értékű lakás vagy nyaraló családon belül ajándékba adása után egyre borsosabb az államkasszába fizetendő illeték összege. Éppen ezért gyakori, hogy a szülők még akkor is inkább az adásvételt választják az ajándékozás helyett, ha szeretnének a gyermekükre átíratni egy ingatlant, ha valójában ingyenes juttatásról van szó.

Az ajándékozáshoz kapcsolódó illetéket ugyanis több körülmény befolyásolja. A felek közötti rokoni kapcsolat, az ingatlan jellege és annak értéke is hatást gyakorol a fizetési kötelezettségre. Ez azt jelenti, hogy eltérő mértékű illetéket kell alkalmazni a közeli és a távolabbi rokonok között, illetve akkor is, ha az ajándékozót nem fűzi rokoni kapcsolat a megajándékozotthoz. Komoly jelentősége van annak, hogy lakásról, vagy más jellegű ingatlanról (nyaraló, garázs, üzlet) van szó - ez utóbbiakhoz jóval magasabb illeték kapcsolódik -, illetve, hogy mekkora az ajándék forgalmi értéke.

Lehet a piaci érték alatt a vételár

Az illetékkulcsok 2004. óta három értékhatárhoz (18 millió forintig, 18 és 35 millió között, 35 millió felett) igazodnak. Így például egy 20 millió forintos fővárosi lakás után, ha a nagyszülő az ajándékozó, több mint másfél millió forintot kell az adóhivatalnak illeték gyanánt befizetni. Ellenben, ha az öt évnél régebbi, azaz már nem adóköteles lakást a nagyszülők eladnák az unokájuknak, egymillió forint alatt lenne az államnak fizetendő illeték összege.

Ráadásul annak sincs akadálya, hogy a vételárat - tekintettel a rokoni kapcsolatra - a valós forgalmi értéknél alacsonyabb összegben, a példa szerinti esetben akár 5 millió forintban határozzák meg a szerződésben. Igaz, ezt az értéket az illetékkiszabás során az APEH nem köteles elfogadni. Lehetősége van ugyanis arra, hogy nagyobb eltérés esetén maga állapítsa meg az ingatlan forgalmi értékét, de ilyenkor is az adásvételhez kapcsolódó alacsonyabb kulcsokkal kell a hatóságnak számolnia.

Adásvétel, ami valójában ajándékozás

A jövő évre tervezett adómódosításokról szóló törvény speciális szabályokat vezetne be a feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyletek utáni illetékfizetésre. A hatályos szabályozás szerint ugyanis minden esetben, amikor egy ügylet során - akár jelképes - ellenértéket határoznak meg a szerződésben, az alacsonyabb illetékmérték alá eső visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezik. Ez sok esetben visszaélésre adhat okot, hiszen a felek szándéka ezen esetekben jellemzően nem adásvételre, hanem ajándékozásra irányul - olvasható a miniszteri indokolásban.

Az új előírásokat akkor kellene alkalmazni, ha az ingatlan adásvétele során a szerződésben rögzített vételár (például a szülő-gyermek viszonyra tekintettel) nem éri el a forgalmi érték 50 százalékát. Ilyenkor a vételár és a forgalmi értéke fele összegének a különbözete után a rokonsági foknak, a forgalmi értéknek és a vagyontárgy jellegének (lakás, vagy egyéb ingatlan) megfelelő ajándékozási illetékmértékkel megállapított illetéket kell majd a jövőben fizetni.

Ezen felül természetesen a szerződésben szereplő vételár után az adásvételre vonatkozó illetéket is teljesíteni kell. Más a helyzet akkor, ha az ingatlant tartozás terheli, amelyet a vevő a megvásárlással együtt átvállal. Ilyenkor az átvállalt tartozást a vételárhoz hozzá kell számítani és ezt követően kell a forgalmi értékhez viszonyított arányt meghatározni.