Megéri végtörleszteni

Aki nem számít arra, hogy a svájci frank, az euró és a jen forinthoz mért árfolyam jelentősen eshet a jövőben, annak mindenképp megéri élni a tervezett végtörlesztési lehetőséggel. Jó eséllyel a havi törlesztőrészlete is csökkenhet, de a végtörlesztéskor mindenképp jókora megtakarítást érhet el. Egy nyolcmilliós frankhitel esetén, mostani árfolyamokkal számolva havonta hétezer forint pluszt hoz a váltás. Mindehhez vagy saját tőke, vagy hitelképesség kell. A végtörlesztéssel azonban nemcsak árfolyamkockázattól szabadul meg, de egy lehetséges nyereségről is lemond a hiteles.

A végtörlesztés terve szerint a kormány lehetővé teszi a devizahitelesek számára, hogy rögzített árfolyamon végtörlesszék a devizaalapú hiteleiket, ami az árfolyamkülönbség miatt a legelterjedtebb frankalapú hitelek esetében több mint húszszázalékos azonnali nyereséget jelenthet az adósoknak. A végtörlesztésre az év végéig adhatják be az igényüket azok, akik a kedvezményes árfolyamok alatti szinten vették fel hitelüket.

A végtörlesztés szabályait tartalmazó törvényt szerdán tárgyalta a kormány, és a jövő héten kerülhet a parlament elé, a szabályozásnak számos kérdést kell tisztáznia, mert sok a bizonytalan tényező, amelyek alapján döntést hozhatnának az adósok. Az eddigiek alapján az tudható, hogy a frankalapú hiteleket 180, az euróalapúakat 250, a jenalapúakat pedig 2 forintos rögzített árfolyamon lehet majd átváltani, és az árfolyamkülönbségből adódó veszteséget a bankoknak kell lenyelniük.

A devizahitel végtörlesztésének finanszírozásához szükséges forinthitel feltételei viszont alapvetően meghatározzák majd a havi törlesztés nagyságát. Kormányzati politikusok az elmúlt napokban azt hangsúlyozták, hogy a végtörlesztés során nem háríthatnak majd a bankok az adósokra költségeket. Arról azonban nem esett szó, hogy ha valaki forinthitelből fedezné a végtörlesztést, akkor annak költségeit - hitelfolyósítási díj, értékbecslés, közjegyzői díj - is a bankokra hárítja-e majd az új szabályozás.

Hitelpélda

Mivel a frankárfolyam 230 forint felett tart, kétségtelen, hogy aki képes összegyűjteni annyi pénz, amennyiből a jelenleg frankban fennálló tartozását 180 forintos árfolyamon rendezze, annak be kell sétálnia a bankba és kifizetnie az összeget, így azon nyomban több mint 20 százalékos nyereségre tesz szert.

A Otthon Centrum hitelközvetítésti üzletága, a Hitel Centrum Központ (HC) példája szerint, egy 2007-ben, 156 forintos frankárfolyamon felvett, nyolcmillió forintos, húszéves futamidejű, évi hétszázalékos kamatozású frankalapú jelzáloghitelre az indulás után 62 ezer forintot kellett fizetnie havonta az adósnak. Az árfolyam időközben jelentősen emelkedett, 235 forintos árfolyammal kalkulálva így a havi teher 93 ezer forint fölé ugrott. Ha az adós él a kormány által ígért lehetőséggel, és egy banktól tízszázalékos kamat mellett kap forinthitelt, akkor a havi törlesztése 86 ezer forint lesz.

Egy frankalapú hitel törlesztőrészlete (7 százalékos kamat, 10,74 millió hitelösszeg, 16 év hátralévő idő)

Frankárfolyam (forint)	Havi törlesztés forintban
210	83 493
235	93 433
260	103 373

A frankhitel kiváltására alkalmas forinthitel törlesztőrészlete

Kamat	Forinthitel (8,22 millió hitelösszeg, 16 év hátralévő idő)
10 százalék	86 068
11 százalék	91 260
12 százalék	96 587
13 százalék	102 039

Elvileg eshet is a frank árfolyama

A forinthitel mellett szól az is, hogy kiszámíthatóbb, mint a devizaalapú társa. A forinthitelnél csak a kamat módosíthatja a havi terhet, a teljes tartozás a futamidő alatt fokozatosan csökken. A devizaalapú hiteleknél a kamatkockázat mellé felsorakozik a legtöbb adós pénztárcáját az elmúlt hónapokban egyre jobban megterhelő árfolyamkockázat.

A frankalapú hitelek 2003 utáni elterjedésénél irreálisnak tűnt, hogy néhány éven belül 230-240 forintos magasságba emelkedik a frankárfolyam, és ezért a havi törlesztés jelentősen emelkedett, és a teljes tartozás az eredetileg - forintban felvett - hitelösszegnél is magasabb lehet. Az árfolyamtényező miatt fordulhat elő, hogy az adósok soha fel nem vett hiteleket törlesztenek, vagyis a hitel folyósításakor 8 millió forintos tartozás 9-10 millió forintra emelkedett, miközben az adós folyamatosan törlesztett az elmúlt években.

Ugyanez igaz azonban fordítva is: elméletileg elképzelhető, hogy a következő években jelentősen esik a frank árfolyama, még akkor is, ha a jelenlegi előrejelzések ezzel nem számolnak. Ebben az esetben - bár ez egyelőre egy nehezen hihető szcenárió - a teljes tartozás csökken, és a havi törlesztés is, a 8 millió forintos tartozás az esetleges árfolyamváltozás miatt 6 millió forintra is olvadhat, és csökkenhet a havi kiadás is. A két hitel közötti legfontosabb különbség tehát az árfolyamkockázat. Akinek ebből elege van az utóbbi években, hónapokban bekövetkezett frankerősödés miatt, annak a forinthitel nyugodtabb megoldást jelent.

Gond lehet a hitelkorláttal

Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát működtető HC Központ ügyvezető igazgatója az [origo]-nak azt mondta, egyelőre nehéz konkrét hatásokat számszerűsíteni, mert a végtörlesztés részletei nem ismertek. A szakember szerint fontos kérdés, hogy melyik bank fog megjelenni a piacon hitelkiváltó termékkel, és milyen árazást rendel hozzá. "Vagyis akar-e majd sok ügyfelet szerezni vele, vagy csak egy termék lesz a sok közül. Előbbi esetben viszonylag alacsonyabb lehet a kamat, utóbbinál magasabb" - tette hozzá a cégvezető.

Fontos, hogy az érvényes szabályozás szerint a forinthitel összege legfeljebb a lakás hitelfedezeti értékének a háromnegyede lehet. Ez azt jelenti, hogy a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan értékénél 25 százalékkal alacsonyabb összegű hitelt kaphatnak az adósok, vagyis az ingatlanérték minimum 25 százalékának megfelelő önerővel, saját tőkével az adósoknak rendelkezniük kell.

Sok bank azonban a devizahitelezés fénykorában az ingatlan értékére vetítve 80-90, akár 100 százalékos hitelt is nyújtott, ez most nagyon megnehezíti a hitelkiváltást. Ha ugyanis az adós forinthitelből szeretné végtörleszteni a korábbi hitelét, akkor nem fogja teljesíteni az önerőre vonatkozó feltételt, főleg, ha időközben a fedezetként bevont ingatlan értéke is alacsonyabb lett. Ebben az esetben valahonnan pénzt kell előteremtenie vagy egy másik ingatlant kell újabb fedezetként betenni a hitel mögé.

Fontos szempont Bánfalvi szerint az is, hogy az árfolyamrögzítésről szóló rendeletben szereplő, az ingatlan értékére vonatkozó harmincmillió forintos ingatlankorlátot alkalmazzák-e majd a végtörlesztésről szóló szabályozásban. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan fedezetét jelentő ingatlan forgalmi értéke a hitel befogadásakor nem haladhatja meg a harmincmillió forintot. Ha ezt a korlátot lejjebb viszik, mondjuk 10-20 millió forint körüli értékre, az csökkentheti a lehetőséggel élők számát.