Kipofozzák a plázákat

Több első generációs bevásárlóközpont újult meg az elmúlt években, a plázák tulajdonosai megpróbálnak alkalmazkodni a vevők változó igényeihez. A trend különösen Budapesten markáns, a Mammutban, a MOM Parkban és a Pólus Center is történtek változások.

A következő években sem várható ugrásszerű növekedés az új kiskereskedelmi egységek fejlesztése terén, pozitív trend azonban a szektorban, hogy mind több első generációs bevásárlóközpont újul meg, alakul át. Az első generációs bevásárlóközpontok modernizálása, a változó vásárlói igényekhez való alkalmazkodás vált az elmúlt időszak egyik meghatározó trendjévé a kiskereskedelmi ingatlanok szektorában - állítja legfrissebb közös piaci helyzetelemzésében az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. és a Jones Lang LaSalle ingatlan-tanácsadó.

A trend különösen Budapesten markáns. Ezt jelzi, hogy az elmúlt időszakban számos fővárosi bevásárlóközpontban is történtek változások. A Mammut műszaki felújítása évek óta tart, a MOM Park pedig sikeresen újrapozicionálta magát: a bevásárlóközpont környékének tehetősebb vásárlóerejére építve felsőbb kategóriájú márkákat vonzott az épületbe, és erősítette a gasztrovonalat a prémium szegmensben.

Budapest egyik legrégebben épült plazája, a Pólus Center is nagyobb léptékű - 1,1 milliárd forintos - felújításon esett át. Az átalakítás oka az volt, hogy az átadás óta eltelt 17 évben a bevásárlóközpontok nagyon sokat fejlődtek, a tulajdonosok pedig mindenképpen lépést akartak tartani a technikai modernizációval. A bevásárlóközpont műszaki és esztétikai felújításán kívül az alaprajzi kialakítást is igyekeztek a mai igényekre szabni. A Pólus Center társasházi formában működik, a több nagyobb tulajdonos mellett kisebb bérlők is társtulajdonosok, így a felújításról együtt döntöttek.

Egyébként gyakran ez utóbbi, vagyis az osztott közös tulajdon az átalakítás legfőbb gátja, hiszen a tulajdonosok érdekeit nem mindig sikerül közös nevezőre hozni. Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle ingatlan-tanácsadó ügyvezető igazgatója szerint ez a helyzet különösen az első generációs üzletházaknál szokott előállni, ezek ugyanis jellemzően nem a fejlesztő vagy a befektető kezében vannak, hanem társasházi formában a bolttulajdonosok közös tulajdonában. Ezzel szemben a második generációs plazáknál egyszerűbb a tulajdonosi szerkezet, így egy esetleges átalakítási döntésnél kevesebb tulajdonosi egyeztetés szükséges.

A budapesti plázák adottságai a szakember szerint kifejezetten jók, ugyanis 15-20 évvel ezelőtt még kitűnő elhelyezkedésű, belvárosi területeken lehetett fejleszteni. Ezek a plázák európai mércével azért különlegesek, mert Nyugat-Európában a hasonló kereskedelmi fejlesztések jellemzően a külső kerületekbe koncentrálódnak.

Ami az új fejlesztéseket illeti, tavaly nem nőtt számottevően a magyarországi bevásárlóközpontok állománya, két új kereskedelmi egységet adtak át, amelyek mintegy 14 ezer négyzetméterrel növelték a bérelhető területek nagyságát. Az idei évre ennél biztosan nagyobb növekedés várható, hiszen csak a budapesti Árkád 2 átadásával további 20 ezer négyzetméterrel bővült az állomány. Az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. és a Jones Lang LaSalle becslése szerint a modern bevásárlóközpontok budapesti állománya ezzel meghaladja a 770 ezer négyzetmétert.