Hogyan hat egy bulinegyed az ingatlanpiacra?

Tulajdonképpen milyen egy buli-epicentrumban élni nap mint nap? Hát aludni? Az Otthon Centrum megvizsgálta a némi túlzással kikapcsolódási negyedekként számon tartott városrészeket. Hogyan jelenik meg egy-egy „itt történik az éjszaka”-embléma az ingatlanpiaci paramétereken, az árakon, a fejlesztésen, a lakóközönségen?

A Ráday utca Budapest Berline... egy kicsit

A közleményből kiderül, hogy a válaszok eltérnek a fővárosban és azon kívül. Budapesten a kerületekhez képest átlagosan magasabb négyzetméter árakat találhatunk a Kazinczy, a Ráday utcában, és a Liszt Ferenc téren, de furcsa módon a vidéki felkapott utcák ingatlanpiacra gyakorolt hatása elenyésző.

Kazinczy utca

Városszerte ismert a belső Erzsébetvárosban elhelyezkedő utca, éjszakai szórakozóhelyei, romkocsmái rengeteg hazai lakost és külföldit vonzanak. A romkocsmát a bédekkerek általában DIY pubnak fordítják, és a pörgést kereső turisták rá is harapnak az egyszerre retró, ismerős és „az valami nagyon közép-európai ügy lehet”-hangulatú célpontokra. Az egymás mellé települő vendéglátóegységek, és az így kialakult éjszakai nyüzsgés nagyjából másfél-két éve lett számottevő, aminek már az ingatlanpiacon is érezhető a hatása.

„A terület lakosságának összetétele változik, legalábbis az elmúlt 2-3 évben itt vásároló közönség átlagéletkora 6 évvel alacsonyabb az egész kerületre jellemző átlagnál” – mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Az éjszakai nyüzsgés főleg a 25-35 év közötti korosztálynak vonzó, most ők vannak többségben a vevők között.” Ez utóbbiak főleg egyedülállók, vagy fiatal párok. Kevés nagy családossal lehet találkozni a keresők között. Az éjszakai lárma természetesen kortól függetlenül zavaró lehet, így az utcában az utcafronti lakások árai alacsonyabbak, mint a csöndesebb, belső lakásoké, de újépítésű lakások esetében – melyekből a Kazinczy utcában is találunk – a jobb hangszigetelést biztosító ablakok ezt a hatást is ki tudják szűrni. A környék bulizós jellege az eladókra is hatással van, az Otthon Centrum megbízásai között találni olyan lakásokat is, melyeket tulajdonosaik kimondottan a megnövekedett éjszakai zaj miatt kínálnak eladásra. Ez előnynek bizonyul, sokan kimondottan ebben az utcában keresnek lakást.

Bár a Kazinczy utca árai meghaladják a kerület átlagárait, a 2008-tól tapasztalható lefelé tartó tendencia az utcában is érezhető. Jelenleg a használt téglalakások egy négyzetméterre vetített ára 270.000 Ft körül alakul, míg a VII. kerületé 210.000 Ft körül voltak 2013 első kilenc hónapjában. Az utca ingatlanárai már csaknem egy évtizede meghaladják a kerület átlagárait, bár ebben az is szerepet játszik, hogy a KSH adatbázisa sajnos nem szűri ki az újépítésű lakások magasabb árát a társasházi lakások átlagos áraiból, így ez némileg torzíthatja a képet. Egyes utcák átlagáraiban az is kilengéseket hozhat, ha csak kevés számú adásvétel zárul az adott évben, és az egyes évek között jelentősen különböző ingatlanok cserélnek gazdát, ahogy azt a Liszt Ferenc tér esetében is látni lehet.

Ami a vásárlók összetételét illeti, bár a VII. kerületben találunk olasz, orosz, német, francia vásárlókat, a Kazinczy utcában a magyar vevők dominálnak, a külföldiek egyelőre csak a szálláshelyeket veszik igénybe. Ezeknek viszont nagy keletjük van, hiszen a bérleti piacon sok olyan vállalkozó van, aki főbérlőként, vagy albérlőként kínál helybeli lakásokat rövidebb tartózkodásra, napi 40-70 euró közötti áron. Ezek a vállalkozások nem csak a bérleti piacon aktívak, többen vásárolnak rövidtávú kiadás céljából lakásokat, sőt egész épületeket is keresnek, hogy azokat apartmanházzá alakítva használják ki a környék külföldön is ismert vonzerejét.

Liszt Ferenc tér, Ráday utca

A Kazinczy utca újoncnak számít a sztárkörnyékek között. A Ráday utca és a Liszt Ferenc tér ezzel szemben a 90-es évek vége óta kiugróan népszerű. Ezt annak köszönhetik, hogy a két, forgalomtól elzárt területen akkoriban sorra nyitottak meg a vendégeiket nagy terasszal váró éttermek. Mind az utca, mind a tér még mindig presztízsterület, de népszerűségük az utóbbi években már kicsit megkopott, amiben azért nagy szerepe volt a gazdasági válságnak is.

A Liszt Ferenc tér magas presztízse a lakáspiacon is érezhető volt, nagyon sok külföldi és tehetős magyar vásárolt itt lakást. A tér átlagárai már a 2000-es évek elején jóval meghaladták a kerület átlagárait. A tárgyalt területek közül egy rövid időre, 2008-ban, itt kértek a legtöbbet egy négyzetméterért, ám ez az adat már 2009-ben visszaesett a 2001-es, 2002-es számok szintjére. A Liszt téren a lakáspiaci forgalom sosem volt jelentős, a válság előtt is 10-20 lakás cserélt gazdát évente, 2008 óta pedig 10 alá esett az éves tranzakciók száma. Köszönhető ez egyrészt a relatív korlátos lakáskínálatnak, másrészt a gyakran 400-500 ezer forintot elérő négyzetméter áraknak. Az átlagár az idei első kilenc hónap eladásai alapján 390.000 Ft körül alakult egy négyzetméterre vetítve. A közterület, bár már kevés olyan vásárló van, aki kifejezetten a Liszt Ferenc téren keres lakást, még mindig nagyon kedvelt a külföldiek körében, az Otthon Centrum tapasztalatai szerint az elmúlt 3 évben minden harmadik vásárló külföldi volt, hollandok, belgák, amerikaiak.

A Ráday utca, hasonlóan a Liszt Ferenc térhez, valamelyest vesztett a varázsából, főleg, ha a 2008 előtti időkhöz viszonyítjuk, ám ebben szintén nem elhanyagolható a gazdasági válság szerepe. A Ráday utca presztízsjellege nem tűnt el, kiváló közlekedési kapcsolatai pedig az új metróvonallal még tovább javulnak, de a kimondottan ezen házak egyikében lakást kereső vevők száma lecsökkent. Korábban szintén sok külföldi vásárolt a sörözőt söröző hátán virító sétálóutcában, de ők mára szinte elfogytak. A Ráday utca árai a kerület átlagáraihoz képest nem voltak magasabbak, bár ebben az utca nagykörúthoz közeli lakásainak alacsonyabb ára is szerepet játszik, hiszen a Kálvin tér felé eső rész még mindig drágább, mint a szomszédos párhuzamos utcák lakásai.

Pécs, Debrecen, Fehérvár: jóval kisebb a népszerűség hatása

„A városszerte népszerű helyek ingatlanpiaci hatásait vidéken is megvizsgáltuk, de némi meglepetésre azt tapasztaltuk, hogy ezek hatása jóval kevésbé érezhető az ingatlanpiacon” – mondta el Kühne Kata. – „Bár szép számmal találunk vidéki városokban is megújuló tereket, utcákat, nagy forgalmat bonyolító éttermeket, ezek kisebb hatással vannak a lokális ingatlanpiacra.”

A legszembetűnőbb példa talán Pécs, ahol az Európa Kulturális Fővárosa projektben számos közterület újult meg. A Széchenyi tér felújítása, az Irgalmasok utcájának sétálóutcává alakítása jelentősen növelte a terület presztízsét, ám a lakáspiacon keresletbővülést, áremelkedést nem indukált. Ide sorolhatjuk Debrecenben a megújult Simonffy utcát, valamint a Hal közt. A terület nagyot változott, szökőkutat kapott, új kávézók, sörözők nyíltak, nyári estéken igazán kellemes hangulatú a tér, ezzel komoly hiányt pótolt, de fejlesztések nem gyakoroltak valódi hatást az ingatlanpiacra, sem a forgalmat, sem az árakat tekintve. Nagyon hasonló Székesfehérváron a megújult Fő utca, amely tradicionálisan városszerte népszerű kikapcsolódási célpont. Az új fejlesztések mégsem hoztak többletkeresletet a környék ingatlanjaira.