Mennyit ér most a céges ingatlanunk?

De mi lehet a föld alatt?

Cégvezetőként tisztában kell lennünk azzal, mennyit érnek a vállalkozásunk eszközei, legyen szó ingó vagy ingatlan vagyonról. Stratégiai döntésekhez ismernünk kell azt a tőkemennyiséget, amelyet megtestesítenek, és amely indokolt esetben felszabadítható belőlük. Ingatlanok esetében ez komoly feladat. Az amortizált bekerülési érték és a pillanatnyi piaci érték között nagy különbség állhat fenn, a könyvelésben szereplő ár ilyenkor absztrakció marad. Erről szól a reconcept.blog mai bejegyzése.

A szakemberek a különböző iskolák szerint három-öt különböző módszerrel értékelnek. Hogy az egyes módszerek melyik területen mit tudnak, az vita tárgya. Talán két részletben fedezhetünk fel mégis egyezést. Az egyik az összehasonlító értékbecslés – a közelmúltban eladott vagy megvett, a miénkhez hasonló ingatlanok áraiból következtethetünk a piaci értékre. A másik ha az ingatlan jövedelmeiből kiindulva kalkuláljuk az értékét. A tőkebefektetés törvényszerűségeinek itt is érvényesülniük kell. Természetesen a piaci összehasonlításnak az utóbbi módszer esetén is fontos szerepe van, egyrészt a bevételek, másrészt az azok tőkésítéséhez alkalmazott ráta meghatározása során.

Akkor tudunk megbízható becslést adni a piaci értékre, ha onnan tájékozódunk, ahol ezek az értékek kialakulnak: a piacról. Akkor sem volt könnyű dolgunk, amikor az még viszonylag egészségesen működött, mert Magyarországon az ingatlan tranzakciók gyakran nem transzparens módon zajlanak. Ma pedig, amikor rendkívül ritkák a tranzakciók, illetve azok egy jelentős része bizonyos kényszerek hatására jön létre – például felszámolás vagy banki biztosíték érvényesítése –, ritkán figyelhetünk meg a piaci érték szokásos értelmezésének megfelelő árakat.

Egyhamar sajnos nem számíthatunk trendfordulóra az ingatlanpiacon, becsüljük hát meg azt a kevés biztos pontot Forrás: H. Szabó Sándor

Telkek és beruházás

Most a finomhangolásnak van jelentősége: az árakat közvetett összehasonlítással, illetve komplex, kevésbé robusztus módszerekkel állapítjuk meg. Különösen igaz ez fejlesztési ingatlanokra – telkek, jelentős beruházást igénylő épületek –, amelyek értékelése békeidőben sem könnyű. Itt a maradványelvű megközelítés sem igazi kapaszkodó. Az építési költség – bérleti bevétel – befektetői hozam hármas ma csak ritkán alkalmas egy fejlesztés profitábilis végrehajtására. Amit felépítünk és bérbe adunk, az alig vagy egyáltalán nem fog többet érni, mint amennyit befektettünk – éppen emiatt gyenge a piacon az üzleti alapú fejlesztői tevékenység.

Fő a körültekintés

A feladat nem reménytelen, de ha lényeges döntést szeretnénk ingatlanunk értékének ismeretében meghozni, jól nézzük meg, hogy kitől fogadunk el tanácsot! Általános, mindenkire igaz recept nincs, vagy ha van, csak szakembertől hallgassuk meg. Ami a kétezres évek közepén érvényes volt, az ma biztosan nem az – és azt is tudhatjuk, hogy milyen irányba mozdultak el ezek az értékek. A tanácsadók akár naponta hevesen összevitatkoznak a saját ügyfeleikkel – az érzelmeket korántsem kizárva az érvelésből –, úgy fest, nehezen fogadjuk el, hogy a piac az esetek döntő többségében nem hajlik a nekünk kedvező árra.

Szálljunk le a földre

Ha azt mérlegeljük, hogy vállalkozásunk eszközállományában valamilyen lényeges változást hajtunk végre, hogy annak tevékenységét, finanszírozását fenntarthatóvá tegyük, nem kergethetünk ábrándokat. Mindannyiunknak valós pénzből valóságosan fizető vevőre van szükségünk, és ilyen nincs sok. De biztosan csak akkor lesz hozzá szerencsénk, ha reális árat kalkulálunk.

Mindamellett hasznos, ha tisztában vagyunk az ingatlan alapvető, a pillanatnyi állapottól független értékével, mert ez legalább a nagyságrendjét elárulja a benne rejlő potenciálnak. A válság évei előtti időszak egyhamar nem tér vissza. A kétezres évtized első felében tapasztalt piac értékek azonban viszonyítási pontot adhatnak arra nézve, hogy mit is várhatunk a remélhetőleg elérkező kilábalástól.