Plasztikára szoruló irodaházaink

A fővárosi irodapiac 311 prémiumkategóriás irodaházából 208 már vagy túlesett egy felújításon,vagy megérett rá, derül ki a CA Immo közleményéből.

Egy irodaházban általában a felvonó működik biztonságosan a legtovább Forrás: KONE

Átlagosan 10-12 évente még megfelelő ellenőrzés és karbantartás mellett is esedékes a belső rendszerek cseréje. A leghamarabb a szivattyúk mennek tönkre, a legtovább az elektromos kapcsolószekrények bírják. A liftek és a ventillátorok 20-25 évig tartanak ki, a fan-coil berendezések, a hűtőgépek, a kazánok, a szellőzőgépek 12-15-20 évig üzemelnek biztonságosan.

A DTZ ingatlan-tanácsadó adatai szerint az irodaállományból 105 ingatlan (633 ezer négyzetméter) az irodaépítés első hőskorában, 1996 és 2000 között épült: A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át. A válság évei zuhanást hoztak, az elmúlt 3 évben 10 ingatlant építettek bérbeadási céllal.

A felújítás akkor válik halaszthatatlanná, amikor már kidobott pénz az üzemeltetés, amikor kockázatosan működik egy berendezés, vagy amikor már nem éri meg a javítás. Ugyanakkor a modernebb technológia általában szépen vissza tudja szorítani a költségeket, ha tehát belátható időn belül megtérülnek a költségei, megfontolandó a csere. Pintér György, a CA Immo műszaki vezetője szerint ez elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztésekre vonatkozik.

Ráncfelvarrás

A felújítási munkálatok között nagyon népszerű a térátalakítás. Kedvelt és gyakori bármilyen környezettudatos lépés is, például a világításkorszerűsítés, vagy a hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása. A CA Immo épületein rendszeresen korszerűsítik a kamerás megfigyelő rendszereket, a beléptető rendszereket.

A felújítások egy része az épület iránti bérlői érdeklődés felkeltését célozza. „Ilyenek az esztétikai változások, az úgynevezett face-liftek” – mondja Pintér György. „Szintén ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa.”

Én más vagyok

Mind a környezettudatosság, mind az energiahatékonyság sokat számít abban, hogy egy-egy irodaház kitűnjön a többi közül, ami fontos cél. A vevők ugyanis inkább döntenek az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete, mint a bérleti díj alapján. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk.

Az erős piaci verseny miatt a felújítás csak arra elég, hogy a tulajdonosok felzárkózzanak az új kínálathoz, ezért a felújítás rezsije nem érződhet az áron – kivéve ha a felújítás radikálisan más kategóriába csúsztatja át az ingatlant. Továbbá csekély mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épület nemzetközi zöld minősítést szerez.

Fontos lett az alvállalkozó

„A lelkiismeretes karbantartás és a műszaki üzemeltetés alapossága döntő abban, hogy az épület berendezései, rendszerei mikor használódnak el. Erre és a facility managementre fordítjuk az üzemeltetési költségek 10 százalékát. Ezért ma már az alvállalkozók kiválasztásakor is mérlegelni kell, hogy a rajtuk megtakarított költség nem vezet-e ahhoz, hogy a berendezéseket idő előtt kell majd felújítani” – véli Pintér György.