Türelem kell a családi ház eladásához

Építkezés házépítés stock - XIII. kerület és IV. kerület és Dagály uszoda 2í16 február 26-án

Tavaly a fővárosban minden szegmensben nőtt, vidéken pedig csökkent a használt lakóingatlanok értékesítési ideje 2016-hoz képest. Átlagosan 190 nap kell a családi ház, száz a tégla-, és 71 nap a panellakás eladásához. Mindhárom lakástípust Budapesten lehet a leggyorsabban értékesíteni. Családi házaknál továbbra is türelemre van szükség; akár a fővárosban vagy vidéken próbálunk túladni rajta. Idén nem számít további csökkenésre az értékesítési időben az Otthon Centrum.

Az Otthon Centrum adatai szerint országosan egy év alatt három nappal rövidült az értékesítés átlagos ideje ebben a kategóriában, azaz átlagosan 71 napra csökkent 2017-ben. Ez másfél héttel magasabb, mint két éve, de három nappal rövidebb, mint tavaly, amikor átlagosan 74 nap kellett egy panellakás értékesítéséhez.

Illusztráció Fotó: Szabó Gábor - Origo

Budapesten az értékesítéshez szükséges idő 2016 óta tovább nőtt két nappal, és tavaly már 66 nap kellett egy fővárosi panel értékesítéshez. Ez azonban még mindig a legrövidebb átlagos értékesítési idő a többi régióhoz képest. Kelet-Magyarországon átlag 72 nap, a Dunától nyugatra 77 nap, a fővárost övező Pest megyei városokban pedig 79 nap alatt keltek el a panellakások. Budapesten kívül továbbra is egyre gyorsabban keltek el a panelek: az értékesítéshez szükséges idő vidéken bő héttel, Pest megyében két-három nappal csökkent a 2017 és 2016 évi átlagértéket összehasonlítva.

Hasonló tendencia volt megfigyelhető a téglalakásoknál is: Budapesten lassult a piac – tavaly 99 nap alatt keltek el, míg 2016-ban 80 nap alatt –, vidéken viszont pörögtek a lakások, csökkent az értékesítéshez szükséges átlagos idő. Jelenleg minden régióban nagyjából 100 napra van szükség átlagosan, hogy egy tégla építésű társasházi lakás új tulajdonosra találjon.

Egy családi ház értékesítéséhez közel kétszer több, átlag 190 nap szükséges. Amíg vidéken egy-két héttel csökkent, addig Budapesten és Pest megyében ugyanennyivel nőtt az értékesítéshez szükséges idő 2016 és 2017 között; ez utóbbiban 170 napról 177-re.

Az Otthon Centrum várakozása szerint a lakások értékesítési idejében nem várható további csökkenés, tavaly inkább kiegyenlítődés felé mozdult el piac, így idén várhatóan a panellakások is átlag 71, a téglalakások pedig átlag 100 nap alatt kelhetnek el a piacon. A családi házak esetében, különösen vidéken, elképzelhető az értékesítési idő csökkenése, annak főváros értékéhez való közeledése, de közel féléves értékesítési idővel továbbra is számolni kell ebben a szegmensben.

Budapest a leggyorsabb

Mindhárom lakás típus esetében Budapesten lehet a leggyorsabban értékesíteni az ingatlant. Nem véletlenül, hiszen ez a legnagyobb regionális lakáspiac, az ingatlanok számát és a lakosságszámot is figyelembe véve. Az ország többi része között nincs lényeges eltérés.

A tíz évvel korábbi értékekhez viszonyítva egyedül a panellakás értékesítési ideje süllyedt vissza a válság előtti szintre.

A téglalakások esetében két héttel magasabb ez az érték, míg a családi házak esetében negyven nappal magasabb ez a szám, mint tíz éve.

Mit adunk el gyorsan?

Tavaly egy panellakás átlag 71 nap alatt elkelt a piacon, országosan az értékesített lakások 3 százaléka azonban egy héten belül talált új tulajdonosra. Arányaiban nincs különbség abban, hogy a lakás a fővárosban vagy vidéken található, azonban míg a fővárosban különösen a III. kerületben találni sok ilyen példát, addig vidéken a 100 ezer főnél nagyobb városokban inkább.

Az átlagos értékesítési idő alakulása régiónként és lakástípusonként (2017) Forrás: Otthon Centrum

A III. kerület népszerűsége a lakótelepeinek változatosságával indokolható, miközben a legtöbb közlekedésileg jól feltárt, H5-ös HÉV mentén, annak közelében található. Vidéki városokban általában a városközponthoz közelebbi, esetleg távolabbi, de villamos kapcsolattal rendelkező lakótelepek a legkeresettebbek. Tekintettel arra, hogy a lakások belső kialakítása itt a leghomogénebb a jól belőtt ár sokat számít a gyors értékesítésben.

Felújított, jó állapotban lévő lakásokért fajlagosan többet lehet kérni, ugyanakkor egy lelakott, rosszabb állapotban lévő, ám reális áron kínált lakást is könnyen értékesíthet tulajdonosa.

Panellakások esetében ritkaságnak számít az egy éven túl elhúzódó értékesítés, de néhány példa tavalyról is akadt. Ezen lakások közös jellemzője, hogy döntően panelprogramot nélkülöző, zárószinten lévő, utcára néző lakások voltak.

Arányaiban nézve kevesebb az egy hét alatt elkelt téglalakások száma (országosan eladott lakások 1,8 százaléka). A gyorsan értékesített lakások legfőbb gócpontja a belváros, mely a lokációval indokolható. Jellemzően a kertre néző, belső udvari lakások könnyebben eladhatóak. Ebben a versenyben a lakás mérete is számít: Budapesten egy héten belül eladott lakások középértéke (mediánja) mindössze 42 m2.

Vidéken kissé más szempontok mentén lehet gyorsan értékesíteni egy lakást. Az, hogy egy lakás az utcára néz, kevésbé számít és jellemzően a megvásárolt lakások mérete nagyobb, középérték szerint 55 m2. A lokáció mellett ugyanakkor fontosabbá válik a lakás állapota is.

Az átlagos értékesítési idő az Otthon Centrum által közvetített ügyleteknél (nap) Forrás: Otthon Centrum

A tavaly értékesített téglalakások 2,2 százaléka forgott tovább egy éven túl a piacon (Budapesten 2 százalék, vidéken 2,4 százalék). A főváros esetében ez leggyakrabban két okra vezethető vissza; rosszul belőtt ár, és az ingatlan mérete.

Vannak, akik számára az értékesítés kevésbé sürgős és inkább kivárnak vagy mivel kötődnek saját ingatlanjukhoz, ezért nem látják reálisan annak piaci értékét. Mivel vidéken a legtöbb helyen a lakásállomány forgása kisebb, mint a fővárosban, ezért itt különösen fontos az ingatlan értékének helyes megítélése.

Családi házakat egyediségük teszi vonzóvá vagy nehezen eladhatóvá, ugyanakkor eladásuk a lakásokhoz képest átlagosan dupla annyi időt igényel, ezért a családi házak értékesítőit továbbra is türelemre inti Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. Típuson belüli ingatlanok mindössze 0,8 százalékot sikerül eladni egy héten belül, miközben az egy éven túli értékesítés aránya Budapesten is 11 százalék, vidéken 14, Pest megyében 15 százalék a tavalyi adatok alapján.

Illusztráció Fotó: Kiss József - Origo

Az egyediség mellett olyan szempontok teszik könnyen értékesíthetővé az ingatlant, mint a csendes utca és környék, kis méret (egy héten belül értékesített lakások közepes értéke 85 m2) és nem utolsó sorban helyesen megítélt ár. Ezzel szemben a nagy méret, és az ingatlanpiaci szempontból kevésbe pörgős piac miatt könnyen elhúzódhat az értékesítés. Ezt jelzi, hogy fővárosba nagyobb arányban akadt a külső pesti kerületekben elhúzódó értékesítés úgy, mint Pest megyében Cegléd környékén.