Bevásárlóközpontok Pest szívében

A jövő nem a nagy alapterületű bevásárló- és szórakoztató-központok kínálatának bővülését hozza, hanem a klasszikus bevásárlási formák újraéledését - állítják az Eston International Ingatlantanácsadó Rt. szakértői.

Ha bevásárló-központokról beszélünk, leggyakrabban többtízezer négyzetméteres plázák jutnak eszünkbe, ahol a nagy számú üzlet kínálatát szórakozási lehetőségek és egyéb szolgáltatások egészítik ki. Ez az a részpiac, ami egy évtizedes fennállása óta dinamikusabban fejlődött, mint bármelyik másik szektor a kereskedelmi ingatlanok területén.

A bevásárló-központok mára 1,75 millió négyzetmétert megközelítő állományának bővülése évről évre látványos volt, bár az új fejlesztések üteme fokozatosan csökkent. A fővárosi bevásárló-központok piaca - így, általános megfogalmazással - számos publikáció szerint telítődött.

Az elmúlt évek tapasztalata szerint a kiskereskedelmi forgalom mintegy egy ötöde tevődik a plázákba, valamint a jellemzően városszélre települt hipermarketekbe. Ez a mutató nyugati szomszédunkhoz, Ausztriához viszonyítva magasnak mondható, de például a francia vásárlók ennél is nagyobb arányban választják ezt a kényelmes bevásárlási formát.

Az egy főre jutó terület a bevásárló-központban lassan eléri a 0,18 négyzetmétert. Ez már messze van az egyik legmagasabb - svédországi - mutatótól, amely 0,55 négyzetméter, de közel áll az európai uniós átlaghoz, amely mintegy 0,2 négyzetméter. A szakemberek tehát a bevásárló-központok építési ütemének csökkenéséről beszélnek, valamint arról, hogy a beruházási célpont vidékre tolódik.

A bevásárló-központok piacát mindemellett érdemes részleteiben vizsgálni, és a plaza jellegű projekteket külön kategóriaként kezelni. Az Eston felmérése szerint kérdéses például, hogy a vásárlói szokásokat, vagy a piac általános mutatóit (mint a piaci telítettség fokmérőjét) egyértelműen össze lehet-e vetni a nemzetközi adatokkal? Az előbbi például erősen függ a helyi társadalmi berendezkedéstől, valamint a kulturális és történelmi háttértől, és alapvetően befolyásolja a telítettség kialakulását.

Az egyedi értékelés jogosságának elismeréséhez elég belegondolnunk, hogy hazánkban világviszonylatban igen alacsony a lakosok költözési hajlandósága, illetve a lakáspiacon abszolút dominál a saját tulajdon fenntartása.Ezeket a vásárlói igényeket is meghatározó tényezők alakítják. Ennek megfelelően a vásárlási szokások is függnek a helyi sajátosságoktól.

Érdemes lenne például behatóan vizsgálni az egyes üzletekben generált, egy négyzetméterre jutó forgalom nagyságát. Ez újabb támpontot adna a hazai vásárlói szokások megértéséhez, hiszen segítségével megállapítható, hogy mely üzlettípusoknál és mely lokációkon dominál a minőségi kereslet a mennyiségi felett.

Mindemellett, véleményünk szerint a fővárosi bevásárlóközpont-piac távol áll a telítettségtől, ellenben jól érzékelhető a fejlődési, érési folyamat. A túlkínálat kialakulása helyett a szegmentálódás zajlik, amit az egyes termékcsoportokra specializált kereskedő központok, vagy az új értékesítési koncepcióval, illetve új építészeti elrendezéssel kialakított outlet központok és strip mall projektek megjelenése mutat. Mindemellett egy további jele is van annak, hogy a bevásárlóközpont építés nem áll le "csak átalakul".