Feléled az irodapiac

Míg 2005-ben mindössze 73 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti irodapiac, idén az előrejelzések szerint 200 ezer, 2007-ben pedig akár 330 ezer négyzetméterrel is növekedhet a kínálat - írja a Napi Gazdaság a DTZ ingatlan-tanácsadó elemzése alapján.

Tavaly több fejlesztő látott hozzá régóta tervezett beruházásának megvalósításához. Néhányan az erőteljes kereslet és a csökkenő kihasználatlansági mutató miatt vágtak bele a munkába, míg mások úgy döntöttek, nem várnak tovább a piacon továbbra is ritkának számító előbérleti lehetőségekre.

A legtöbb új irodaház a Váci úton vagy Budapest déli részén épül: 2007 első negyedévét követően négy, összesen mintegy 65 ezer négyzetméteres irodaház: a Teufel épülete, a Wallis fejlesztésében készülő Átrium Park, a Hochtief irodaháza és a BSR Center első két üteme készül el.

A fejlesztők körében felkapottnak számít még a városközpont déli pereme is, Dél-Budán már kialakult egy irodapiaci szegmens és Dél-Pest is egyre keresettebb; a Petőfi híd és a Lágymányosi híd között rendkívüli gyorsasággal alakul ki egy új üzleti negyed.

Bár a bérleti piac az év végére némileg visszaesett, 2005 így is rekordévnek számít; összesen 237 ezer négyzetméter iroda talált bérlőre, ez valamivel meghaladja az előző évi szintet (230 ezer négyzetméter).

A bérleti tranzakciók nagy részét, mintegy 29 százalékát a korábbi bérletek megújítása tette ki: a Budapest Bank, a Unilever, a Pantel, az SAP, a KLM, a GSK, a Servier, a Regus és az OTP Bank is meghosszabbította bérleti szerződését.

További 13 százalék mögött a bérlők épületen belüli terjeszkedése áll. A bérbe adott területek 19 százalékára a piacon újonnan megjelent vállalkozások, illetve magyarországi működésüket új funkciókkal bővítő cégek kötöttek szerződést.

Az idén elkészülő épületek várhatóan viszonylag rövid időn belül bérlőkre találnak. Egy részük már el is kelt; az Európa Towerst saját használatára megvette az Erste Bank, az E-On 11 ezer négyzetmétert bérelt a Roosevelt Házban, a Sanoma pedig 8,9 ezer négyzetmétert az Észak-Budán épülő Szépvölgyi Office Parkban.

Tavaly ugyan a gazdaság minden ágazata részéről erőteljes kereslet mutatkozott, ám megfigyelhető, hogy egyre nagyobb az igény a közös szolgáltató központok és ügyfélszolgálati centrumok számára megfelelő területek iránt.

Az állami szektor továbbra is fontos szerepet játszik az irodapiacon; a kormányszervezetek rendkívül aktívak voltak 2005-ben. A közületek területigényei általában 700 és 2000 négyzetméter között mozognak, bérleti szerződéseiket egy-öt évre kötik. (Kérdéses, hogy az áprilisi parlamenti választások milyen irányban befolyásolják az állami szektor korszerű irodák iránti igényét.)

A keresletet tovább növeli, hogy egyre több magyar vállalkozás költözik át B vagy C kategóriás irodáiból A kategóriás épületbe. A DTZ számításai szerint 2005-ben a bérbe adott irodák 27 százaléka mögött a régebbi építésű, kevésbé minőségi épületekből korszerűbb létesítményekbe költöző cégek álltak.

A kihasználatlansági mutató az elmúlt öt évben folyamatosan csökkent és 2005 végére elérte az elmúlt tíz év legalacsonyabb arányának számító 11,5 százalékot. Egyre nehezebb színvonalas bérirodát találni; különösen a nagy területigénnyel fellépő bérlők ütköznek problémákba. A 2006-ban elkészülő állományra nagy szükség van, hiszen az előrejelzések szerint épp hogy ki tudja majd elégíteni a jelenlegi igényeket.

A kihasználatlansági mutatóban ezért nem várható jelentős változás idén, bár az év során ingadozást mutathat az átadások időzítésének függvényében. Néhány szegmensben az elkészülő nagy épületek átadásával emelkedik majd a mutató, de a kínálat bővülése nem jár jelentős következményekkel a megfelelő helyen jól megépített, méltányos bérleti díjért kínált épületek fejlesztői számára.

Az A kategóriás épületek legmagasabb bérleti díjai továbbra is a havi 16-17 eurós tartományban mozognak (adók és közös költség nélkül), míg a tényleges bérleti díjak ennél 1-2 euróval alacsonyabbak.

Egy-két kivételes épületben a bérleti díjak esetenként elérik a 17-20 eurót is négyzetméterenként. A legtöbb tranzakció publikált bérleti díja azonban 12-14 euró, míg a tényleges díjak 11-13 eurós szinten alakulnak. A jobb minőségű B kategóriás épületek bérlői 10-11 eurót fizetnek, de néhány helyen az ár 10 euró alatt van.

A piacon mára általánosan elfogadottá váltak a bérlőknek nyújtott különböző kedvezmények. Ezek mértéke 2006-ban várhatóan nem változik: a kedvezmény általában évente fél- vagy egyhavi bérleti díj elengedését jelenti.

Mivel az elkövetkező három-négy évben a kínálat nagymértékű bővülése várható, ugyanakkor a kereslet alakulása kevésbé kiszámítható, ebben az időszakban nem várható a bérleti díjak emelkedése. Ugyanakkor - hacsak nem esik vissza a kereslet - további csökkenésük sem valószínű, mivel a fejlesztők már így is nagyon alacsony árrésekkel dolgoznak.

A döntésekben továbbra is az ár játssza a legfontosabb szerepet; még mindig kisebbségben vannak azok a bérlők, akiknek elsősorban a környék vagy a speciális minőségi feltételek számítanak. Az elhelyezkedés általában nem játszik meghatározó szerepet a bérleti díjban, bár a tömegközlekedési kapcsolat fontos.

A befektetési piac 2005-ben is rekordévet zárt Magyarországon. Ez a hozamszintek további közeledéséhez vezetett; jelenleg a kiemelt A kategóriás irodák hozama 6-6,5 százalék, a minőségi üzlethelyiségeké 7 százalék, a színvonalas raktáraké pedig 9 százalék.