Kevés panellakás tartja az értékét

A panellakások köztudottan a lakáspiac "mostohagyerekei". Az emberek nagy része nem szívesen költözne lakótelepre, így a hatalmas mennyiségben a piacon lévő lakások értékesítése igencsak nehézkes. Vajon várható-e jelentősebb elmozdulás a holtpontról? Az Otthon Centrum elemzése.

Az ipari technológiával, házgyárakban előállított panellakások építését az 1960-as években az akkori lakáshelyzet értékelése, valamint a külföldi tapasztalatok megismerése előzte meg. A lakáspolitikai tervek a méretgazdaságosságot szem előtt tartva a lakótelep jellegű építést tartották a leghatékonyabbnak.

E döntések hamar rányomták bélyegüket a magyar lakásállományra, s hatásuk még beláthatatlan ideig érvényben lesz. Az itt jelentkező problémák számba vételénél mára már lakáspiaci, műszaki, energiatakarékossági, pénzügyi-finanszírozási, szociális, városképi szempontok egyaránt említhetőek.

Magyarországon a 4,2 milliós lakásállomány 18,5 százaléka iparosított technológiával épült - ez az arány az elmúlt évek nagyszámú új építései miatt csökkenő tendenciájú. Az 1961 és 1992 között felépült 508 ezer panellakás mellett további 270 ezer épült blokk-, öntött-, alagútzsalus vagy vasbetonvázas épületekben (ez utóbbiak főleg kisebb városokban). Ezek alkotják összességében az úgynevezett szocialista típusú lakótelepeket.

A panelprobléma Budapesten koncentráltan jelentkezik, hiszen itt a 191 ezer panellakás az állomány 22,6 százalékát adja, s a lakosság is hasonló arányban érintett, amivel fővárosunk a környező országokkal összehasonlítva a középmezőnyben található. A részarány Komárom-Esztergom megyében magasabb csak, mintegy 25%-os. Az országban egyébként körülbelül 600 lakótelep épült, s ebből 9 tartalmaz 10 ezernél több lakást. Hét óriástelep Budapesten, egy-egy pedig Miskolcon és Pécsett található.

A lakótelepeknek különböző "generációit" különböztethetjük meg. Az 50-es években, a fővárosban épült lakások alig egyharmada, a 60-as években 40 százaléka, a 70-es és 80-as évtizedben azonban már több mint háromnegyede volt lakótelepi. Kezdetben kisebb, emberléptékű telepek (például József Attila lakótelep) létesültek, ahol lakáshoz jutni egyértelmű minőségi ugrást jelentett. A 60-as és főleg a 70-es évek azonban már a lakáshiány felszámolására tett erőfeszítések jegyében teltek. Előtérbe került az építési idő és a költségek minimalizálása, így uralkodóvá vált a tízemeletes sávház (Óbuda, Kelenföld, Újpalota).

Fotó: MTI

Bár a lakások összetétele tovább javult, továbbá általánossá vált a másfél és kétszobás távfűtéses lakás, a kötelezően előírt 53 négyzetméteres átlag a hatvanas évekhez képest nem jelentett előrelépést. A hetvenes évek végére természetessé vált a hibás lakások átvétele és a hibák beköltözés utáni javítgatása. A hibátlan kivitelezés fogalma gyakorlatilag megszűnt.

A 80-as években épült telepek többsége már a város peremén vagy korábban épült telepek bővítéseként valósult meg (Gazdagrét, Káposztásmegyer, Aquincum). A lakásárak emelkedésével a minőségi elvárások növekedtek, a lakótelepek presztízsveszteségét jelezte ugyanakkor a közvélemény egyre gyakoribb negatív kritikája és a lakótelepi lakások értékének relatív csökkenése a lakáspiacon. Több esetben történt kísérlet emberléptékűbb lakótelepek létrehozására, ám ezek maradéktalanul nem realizálódtak.

A lakások beosztása egy-két új típus esetében javulást mutatott: általában nőtt a lakóhelyiségek száma, ám csökkenő méretek mellett. Az energiaválság hatására új hőtechnikai szabványok léptek életbe, javult a panelek és az ablakok hőszigetelése, légzárása, valamint - a lapostetők állandó beázása miatt - polgárjogot nyert a magastetős panelház is. Ekkorra már látványosan megindult a lakótelepek közötti belső differenciálódási folyamat, s megjelentek az "elit" lakótelepek.