Népességrobbanás és ingatlanboom Bukarestben

Az EU-hoz frissen csatlakozott Románia fővárosa roppant vonzó ingatlanpiaci mutatókkal csábítja az érdeklődőket. Az Eston International kitekintője, távolról sem csak nagybefektetőknek.

Bukarest ingatlanpiacán a hírek szerint a budapestinél minden szegmensben jó 25 százalékkal magasabbak a bérleti díjak, a jó minőségű, modern irodaingatlanok piacán gyakorlatilag nincs üresen álló négyzetméter, sőt hónapokkal az átadás előtt elkapkodják a területeket. A csúcsminőségű modern irodák piacán tavaly 3 százalékos volt a kihasználatlansági mutató, de korábban a döbbenetesen alacsony 1,5 százalék volt megszokott.

A Bukarestben 2005 végéig átadott, összesen 400 ezer négyzetméter A kategóriás terület - összehasonlításul: Budapesten 2006 végén a közel 1,75 millió négyzetméteres modern irodaállományból 1,2 millió tartozott ebbe a kategóriába - hat hónap alatt ötödével bővült. Ráadásul újabb 400 ezer négyzetméter lesz kész 2007 végéig, míg a magyar fővárosban a következő két évben összesen számíthatunk ekkora volumenre.

Az irodapiaci kínálathoz hasonlóan a modern raktár- és üzlethelyiségek jelenleg szűkösnek mondható kínálata is megduplázódik a tervek szerint az év végéig. Az ipari-logisztikai területek nemzetközi fejlesztői közül Bukarestben már aktív a Cefin, a Prologis, a Parkridge és a Grontmij.

Az üzlethelyiségek piacán a négy modern bevásárlóközponton és a pár éve jelen levő hipermarketláncok bővülésén kívül a jelenleg zajló legnagyobb fejlesztés, a Baneasa önmagában 170 ezer négyzetméterrel növeli a kínálatot. A modern üzlethelyiség-állomány jelentőségét tovább emeli, hogy bár a városközpontban a Magheru sugárút üzletei ma is meglehetős népszerűségnek örvendenek, Bukarestnek egyelőre nincs klasszikus belvárosi sétálóutcája.

A legbátrabb befektetők 2004-ben, amikor az első ilyen ügylet köttetett, még 12,5 százalékos hozam mellett jutottak teljes kihasználtságú A kategóriás irodaépületekhez. Ma már a 7,5 százalékos hozam is elérhetetlennek tűnik. Tehát jelenleg bukaresti irodabefektetéssel alig lehet többet keresni, mint Budapesten (6 százalék) vagy Londonban (5 százalék).

Hogy megéri-e ilyen hozamszint mellett beszállni, az attól függ, hogyan ítéljük meg a Bukaresthez kapcsolódó kockázatokat. Mitől lenne jóval kockázatosabb, mint Budapest, most, hogy Románia már EU-tag, a gazdaság viszonylag egyenletesen növekszik, politikailag nyugalom van, és a jogbiztonság is kielégítő?

Ráadásul a várakozások szerint Bukarest robbanásszerű fejlődés előtt áll. Miközben Románia lakosai messze az európai életszínvonal alatt élnek - az egy főre jutó, vásárlóerő-paritáson számított GDP Romániában 7465 euró, Magyarországon 14 100, az Egyesült Királyságban 26 800 volt 2006-ban -, addig a főváros 20 ezer euró feletti egy főre jutó GDP-je alig marad el az európai átlagtól. (Budapesté 30 ezer, Londoné 44 ezer euró).

A bukaresti munkanélküliségi ráta pedig igen alacsony, 2,5 százalék alatti. A vidékinél nagyságrendekkel jobb megélhetést biztosító főváros ígérete is alátámasztja, hogy a ma 2 milliós Bukarest lakosainak száma rohamosan nő majd a következő években, a Világbank tanulmánya szerint 2015-re megduplázódik, más becslések alapján 2011-re eléri a 3 millió főt.