Lesz élet a Váci úton túl is

Manapság a Váci úton és vonzáskörzetében van a teljes budapesti irodaállomány egynegyede, de később további gócpontok kialakulása várható. Az Eston International elemzésében igyekszik megjósolni, hol nőhetnek ki a földből újabb üvegpaloták.

Idén a fővárosban a modern bérirodapiac nagysága bizonyára átlépi a 2 millió négyzetmétert (a népességre vetítve kb. 1,1 négyzetméter/fő), ami nagy számnak tűnik, de a Budapesthez hasonló lélekszámú Bécs állománya 2006-ban meghaladta a 10 millió négyzetmétert (kb. 7,2 négyzetméter/fő), Koppenhágában pedig elérte a 11 milliót (kb. 7,8 négyzetméter/fő).

Ha feltételezzük, hogy a magyar gazdaság fokozatosan megközelíti fejlettségben a nyugat-európaiakat, sokkal nagyobb keresletre számíthatunk a várhatóan a jövőben is Budapestre koncentrálódó magyar irodapiacon. Visszafogott, átlagosan évi 10 százalékos növekedési ütemet feltételezve 2017-re elérhetjük az 5 millió négyzetmétert.

Joggal merülhet fel a kérdés, hogy hol helyezkedhet majd el a további 3 millió négyzetméter irodaterület, milyen új városrészek bekapcsolódása várható. A pár éven belül várható fejlesztési irányok között általában a Hungária-gyűrűt, illetve a négyes metró építése miatt felértékelődő újbudai, illetve Thököly út melletti területeket emlegetik.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a Lágymányosi-régiótól és a Bosnyák tér környékétől eltekintve, fejlesztési ingatlanok viszonylag korlátozottan állnak rendelkezésre, ezért nem várható Váci úti léptékű fejlesztés. Emellett minden bizonnyal tovább folytatódik a közép-ferencvárosi (Millennium Városközpont) régió gyors fejlődése, és egyedi színfoltot jelenthet a kormányzati negyed fejlesztése.

Hosszú távon már nehezebb a fejlesztőknek a dolga. Figyelembe kell venniük a városszerkezet várható módosulását, a közlekedés csak bizonytalanul megjósolható fejlesztését, és olyan időszakról kell üzleti tervet készíteniük, amiről az input-adatok (gazdaság fejlődése, kereslet nagysága, hozamszintek, építési költségek stb.) még nem állnak rendelkezésre.

Az 5-15 éves távlatban várható projekteknél meghatározó jelentősége lesz a közlekedési kapcsolatok észak-déli irányú fejlesztésének, az úgynevezett "rozsdazóna" átalakulásának, illetve a Ferihegyi repülőtér és a Belváros közötti gyorsvasút kiépülésének. A fentiek tükrében az alábbi nagy fejlesztési gócpontok alakulhatnak ki:

Külső-Ferencváros

Itt már elindultak az irodacélú fejlesztések, de ezek felgyorsulása csak középtávon várható. A rozsdazóna részének tekinthető terület két legnagyobb projektje (Mester Park és Dunacity) 350-400 ezer négyzetméter új irodát ígér. A térség jó közlekedési kapcsolatainak (HÉV, Lágymányosi híd) javítása további lökést adhat.

Budakalász

A III. kerület és Szentendre közötti terület az észak-déli közlekedési folyosón helyezkedik el, és itt is nagy tartalékterületek találhatóak. A fejlődés katalizátora a Megyeri (M0-s) Duna-híd megépítése lehet.

Ferihegyi repülőtér

Nyugat-Európában több repülőtér mellett vannak nagyobb irodaparkok, míg Ferihegyen eddig jellemzően raktárcélú fejlesztéseket figyelhettünk meg. Az M0-s körgyűrű Ferihegyet is érintő szakaszának kiépülésével felértékelődik a környék, a légigikötő körül egyre több cég foglal el stratégiai pozíciót.

Budaörs-Törökbálint

A nyugati agglomerációra az elmúlt tíz évben elsősorban a kiskereskedelmi és logisztikai projektek voltak jellemzőek. A régió Belvárostól mért távolsága a IX. és X. kerületével mérhető össze, így elméletileg egy nagyobb irodafejlesztésnek is lehet létjogosultsága.

A rozsdaövezet további részei

A Belvárost körülölelő, szanálásra váró régi iparterületek közül kiemelendő a XIV. kerületi Rákosrendező pályaudvar, ahova az önkormányzat új városrészt tervez. A Belvároshoz való közelség miatt csak idő kérdése az intenzív fejlesztés.