Szerény üzlet a legális bérbeadás

A közhiedelemmel ellentétben nem jelent óriási üzletet egy lakás bérbeadása, főleg, ha rendesen adóznak is utána. Magyarországon a rendelkezésre álló legfrissebb statisztikák szerint 70 ezren fizettek be ilyen címen jó 17 milliárd forintnyi adót.

Magánszemélyként ugyanis alapvetően kétféle módon adózhatunk: vagy 25 százalékos adót fizetve (a rezsiköltségekre kapott "bevétel" után is!), vagy az összevont adóalap részeként. Utóbbi esetben a jövedelem a munkabérhez hasonlóan az szja-tábla szerint adózik, vagyis ezt annak érdemes választania, aki az alsó sávba tartozik. (A témáról bővebben a kivételeket és mentességeket is tárgyaló tavalyi cikkünkben olvashat.)

Legalább egymillió forintos, bérbeadásból származó jövedelem után 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is fizetni kell, ha a magánszemély után az adóévben kevesebb mint 400 ezer forint egészségbiztosítási járulék folyik be a tb-kasszába. A legrosszabb forgatókönyv szerint tehát egy 60 ezres bérleti díjból kevesebb mint 40 ezer tehető zsebre, amiből még a rezsi negyedét is be kell fizetni - hacsak nem íratjuk a bérlő nevére a mérőórákat.

Ilyen körülmények között első látásra az sem egyértelmű, megéri-e egyáltalán a (legális) bérbeadás. Sőt, e kérdést sokan egyenesen úgy teszik fel, hogy vajon jó befektetésnek mondható-e az ingatlan, miközben a tőzsde világszerte szárnyal, és az általában kereskedelmi ingatlanokba - vagyis a piac legjövedelmezőbb szegmensébe - fektető ingatlanalapok is rendesen fizetnek.

A felvetés jogos, hiszen egy stagnáló ingatlanpiacon a vásárlás tárgya csak akkor tekinthető befektetésnek, ha utána elfogadható hozamot produkál, azaz tartósan bérbe lehet adni. Ma Magyarországon legföljebb a speciális elhelyezkedésű, esetleg különleges típusba tartozó ingatlanok tulajdonosainak érdemes jelentős, a költségeket és az inflációt kompenzáló áremelkedésre bazírozniuk - az átlagos lakást birtoklóknak semmiképp.

Az ingatlan hosszú távra még mindig jó befektetés, ha sikerül kiadni - vélekedett Vámosi-Nagy Szabolcs, úgy is, mint gyakorló bérbeadó. Mint mondta, a fent vázolt terhek nem rosszabbak a 40 százalékos szja-kulcsnál. Felvetésünkre, hogy a tőkebefektetésekhez képest elég alacsony a hozam, megjegyezte: a kockázat is jóval kisebb, hiszen a tőzsdén vagy egy ingatlanalapban a tőkét mindenestül el lehet bukni. Egy ingatlan ennél jóval biztonságosabb befektetés.

Vannak szakértők, akik másképp gondolkodnak. Dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó honlapján egy egyszerű példával igyekszik érzékeltetni, szerinte miért nem jó befektetés az ingatlan: egy 10 millió forintos lakás 11 hónapon át befolyó, 60 ezer forintos adózott bérleti díja, az állagfenntartásra fordítandó pénzt is figyelembe véve, éves szinten 3,45 százalékos hozamot fial. Márpedig ennyit, úgymond, bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért.

Ez az eredmény, például, a következőképpen jöhet ki:

Lakás ára	10 000 000 Ft
Havi bérleti díj	60 000 Ft
Becsült rezsi	25 000 Ft
Adó	21 250 Ft
Éves nettó bevétel (11 hónap kiadás)	426 250 Ft
Éves állagfenntartási költség	80 000 Ft
Éves hozam	kb. 3,45 százalék

(A számok reálisak lehetnek egy jó közlekedésű, de rosszabb állapotú budapesti lakás esetében, amelynek állagfenntartására időnként - különösen bérlőváltáskor - költeni kell.)

Dr. Tóth András hozzáfűzi, hogy az ingatlanok megszerzése illetékköteles, eladásuk után adózni kell, és egyéb költségek is jelentkeznek, így az ügyvédi díj vagy az esetleges közvetítő díja. Emellett biztosra vehető az ingatlanadó megjelenése az elkövetkező években, és számolnunk kell azzal is, hogy a lakás csak egyben értékesíthető, részletekben nem áll rendelkezésre a befektetett pénz, hiába lenne rá nagy szükség.

Végezetül, az előre nem láthatató károkra némi biztonsági pénztartalékkal is rendelkezni kell, de ne feledjük a bérbeadó számos időrabló teendőjét (bérlőkeresés, lakásbemutatás stb.) és azt a kockázatot sem, amit ismeretlen embereknek birtokon belülre engedése jelent.

Galambos Péter