A telkek gyorsan drágulnak, a lakások nem

Az elmúlt években a szűken vett belvárosi telkek ára stabilan, meredeken emelkedett. Bár a terület - részben a limitált fejlesztési lehetőségek miatt - még mindig biztos befektetési terepnek számít, idén sok tekintetben átrendeződés figyelhető meg a keresletben. Az Otthon Centrum elemzése.

A telekárak emelkedése és az eddig folyamatos külföldi érdeklődés következtében az új lakások ára a VI. és VII. kerület Nagykörúton belüli részén, valamint az V. kerületben mára elérte azt a szintet, amikor már nem minden esetben a lakáscélú hasznosítás jelenti az üzletileg legjobb megoldást.

A belvárosi prémium kategóriában aktív lakóingatlan-fejlesztők egy része növekvő értékesítési kockázatot lát a magas árakban, hiszen gyakran már a tehetősebb külföldi vásárlók sem hajlandók azokat megfizetni. A magyar vevőkhöz való alkalmazkodás pedig nagy kihívást jelent.

Az anyaországi hitelezési gondok miatt stratégiájuk átgondolására kényszerülnek az utóbbi 2-3 évben erőteljesen "nyomuló" spanyol cégek. Eddigi piaci magatartásukat, a telkek felvásárlását, tartalékolását (land banking) rövidebb távú szemlélet váltja fel. Manapság 100-300 lakásos fejlesztésekhez keresnek megfelelő telkeket, ahol a lakásokat 2-3 év alatt eladva gyorsan le tudják lezárni a projektet.

Nyomulnak a hotelek

Ugyanakkor egyre több szállodafejlesztő cég keres belvárosi telkeket, hiszen a központi részeken hiány van három- és négycsillagos hotelből. "A hazánkban már jelen lévő hotelláncok mellett új belépők is érdeklődnek a belvárosi telkek és átalakítandó épületek iránt. Ez utóbbiak kis és közepes, nagyrészt spanyol, portugál, német, olasz és izraeli láncok, amelyek jellemzően négycsillagos, 80-100 szobás szállodákat építenének" - mondta Nagy Tibor, az OC telek- és befektetési ingatlan divíziójának vezetője.

A Nagykörúton belül tehát sok átalakítandó épület közül válogathatnak a beruházók, és a szállodaépítők jelenleg a legmagasabb összeget hajlandók megadni. Így nem meglepő a továbbra is meredek áremelkedés. Míg két éve egy felújítandó belvárosi épület nettó négyzetméterára 150-250 ezer forint volt, addig mára 220-500 ezer közötti. Ezek ráadásul jellemzően műemlék épületek, felújítási költségük nem marad el egy újonnan épült beruházásétól. A versenyt pedig a lakásberuházók ilyen feltételekkel nem nagyon vállalják.

Budapest egyéb részpiacai

Budai zöldövezet:
A II. és XII. kerületben jelenleg elég nehéz méretgazdaságos lakóprojektet építeni, helyi szabályozás csökkentette ugyanis az egy telken megépíthető lakások számát. A beruházóknak tehát nagy lakásokat kell tervezniük, ami gyakran megnehezíti az értékesítést. A hamarosan felszabaduló kórházingatlanok beépítése is alacsony intenzitású lehet csak, így az elvétve piacra kerülő nagyméretű telkekért nagy a verseny.

Rozsdazóna:
A terület jelenleg is domináns a telek- és lakáspiacon, és még bőven van benne potenciál. Gondot csak a gyakori övezeti átminősítés jelent (ipari hasznosításból intézményi és lakófunkcióba). A kétszintű (főváros és kerületek), ezért egy-másfél éves procedúra néha elriasztja a beruházókat.

Észak- és Dél-Buda, valamint a pesti kertváros:
Itt is találni nagy területű, átminősítendő telkeket. A kereslet és kínálat között ugyanakkor egyensúlyi helyzet van, hiszen ezek a területek hasonlóan működnek, mint egy-egy vidéki nagyváros. Kerületenként évente 300-500 új lakásra van kereslet, amit 3-4 nagyobb projekt megépítése fedez.

Agglomeráció:
Évek óta csökken a fővárosból kiköltözők száma. Jelentős kereslet társasházépítésre alkalmas telkekre a nagyobb városok központjában mutatkozik, ahol a Budapesttel való jó tömegközlekedési kapcsolat biztosított. Az itt megépülő, fővárosinál olcsóbb lakások így nemcsak a helyi fiataloknak, hanem a fővárosi lakáskeresőknek is alternatívát jelenthetnek. A jelentős panelállománnyal rendelkező városokban (Dunakeszi, Budaörs, Érd, Szigetszentmiklós, Szentendre) egyszerűbb társasházi lakásokat nagyobb számban értékesíteni.