Túlárazzák a fővárosi luxusingatlanokat

Változatlanul a budai kerületek, az I. kerület egyes részei, illetve az V. kerületi Duna-part a leginkább vonzó a luxusingatlant keresők szemében. A jó környéken fekvő ingatlanok túlárazottak, gazdáik úgy vélik, a valós értéknél akár 20-30 százalékkal magasabb árat is elfogad a piac.

Budapesten jellemzően a reális értéküknél magasabb árak mellett hirdetik meg tulajdonosaik a luxuskategóriába tartozó használt lakásokat, illetve ingatlanokat - a különbség esetenként 20-30 százalék is lehet.

A négyzetméterárak 650 és 850 ezer forint között ingadoznak, egymillióért, illetve ennél többért csak gondozott, kimagaslóan igényes, hatalmas teraszos penthouse-lakások, illetve kertes házak cserélnek gazdát - állítja Gálya Anikó, az At-Home Network cégvezetője.

Sokan abban a tévhitben határozzák meg az eladásra szánt ingatlan értékét, hogy külön számolnak a telek értékével, külön az építményével, holott a kettő összeadásával irreális árat kapnak, amelyet a vásárló már nem fogad el. Érdemes vagy a telek, vagy az építmény értékéből kiindulni - javasolja a szakértő.

A luxust keresők körében változatlanul a budai területek a legnépszerűbbek, így az I. kerület egyes részei és a XII. kerület, míg a pesti oldalon az V. kerület, különösen a Duna-part: a Vigadó tér és környéke, a Széchenyi rakpart, a Belgrád rakpart, a Roosevelt tér. Az igényesen kialakítás alapkövetelmény, de a budai látkép mellett fontos elvárás a zöldterület és a kiváló közlekedési lehetőség is.

A luxusingatlanok árát számos tényező, sokszor apróságnak tűnő körülmények befolyásolják, alakítják. Az ingatlan fekvése, környezete, a telek kialakítása mellett esetenként a választható burkolat minősége hajtja felfelé az árakat - például, ha a szaniter Villeroy and Bosch vagy Zalakerámia.

A túlárazás jellemző oka, ha a szocreál építkezés idején emelt házak árát a gondosan kivitelezett, új építésű szomszédos ház forgalmi értékéből vezetik le. Nyúl utcai vagy akár a Józsefhegyi úti új luxustársasházakkal szemben lévő, régebbi házak tulajdonosai, sőt másutt még a panelok gazdái is úgy gondolják, a luxuskörnyezet felértékeli a sajátjukat.

Gálya Anikó rámutat, a túlértékelt használt lakások iránt csekély a vevők érdeklődése, ráadásul a luxuskategóriában is bő választékot nyújtanak az új építésű házak, illetve társasházak. A régi típusú igényes, sőt a kilencvenes években emelt modern, illetve luxusingatlanok sem állják mindenben a versenyt a mai épületekkel szemben.

A luxust keresők ugyanis elvárják a több autó elhelyezésére alkalmas garázst, a tágas tárolóhelyiséget, amit nem biztos, hogy megtalálnak egy ugyan rózsadombi, de húsz éve épített, mégoly igényes társasházban.

Segítik ugyanakkor az eladást az igényes belsőépítészeti megoldások, a hívógombos lift, illetve, ha az ingatlan legfeljebb 3-4 lakásos. Sőt, a luxus egyes esetekben abban nyilvánul meg, hogy a nyeles telek révén nem utcafrontosak a lakások, hanem kintről nem látható, csendes kertre néznek.

Medence nem kell mindenkinek

A luxuskategóriás társasházak esetében - főleg a működtetés magas költségei miatt - nem mindig követelmény az úszómedence, még a 150-200 millióra rúgó házak esetében sem. Aki mégis ilyenre vágyik, a kínálatban talál olyan családi házat, amelyhez építettek medencét, illetve belső uszodát.

Gálya Anikó kiemeli, hogy Budapesten néhány lakópark felvállalta a luxus életérzés feltételeinek megteremtését, de valójában az ilyen lakások működtetésére keveseknek van igényük és főként pénzük.

Új építésű luxus társasházak nőttek ki a földből az utóbbi években, és zajlik az építkezés napjainkban többek közt a dél-pesti Duna-parton. A Boráros tértől délre elterülő ingatlanok egyelőre "fejlődnek", ellentétben a frekventált Széchenyi rakparttal, ahol legfeljebb kihalásos alapon lehet üres lakáshoz jutni.

Ezt a helyzeti adottságot a ferencvárosi Duna-partra jellemző alacsonyabb árak is kifejezik. A még tartó építkezések kellemetlen hatásait ellensúlyozza, hogy az ide költözők élvezhetik a bevásárlóközpontok közelségét, válogathatnak a sportolási lehetőségek közül.

Gálya Anikó szerint presztízsben a Soroksári út még nem vetekszik a belvárosi Duna-parttal, ellenben a tetszetős kilátás a folyam túloldalára egyre értékesebbé teszi a ferencvárosi ingatlanokat. Igaz, az ide költözőknek számolniuk kell a közös költségek emelkedésével is.