Minimálbérrel is van esély lakáshitelre

A kiélezett hitelpiaci versenyben egyes korábban elutasított igénylőknek is van esélyük ringbe szállni, többeknek azonban elképzelésük sincs a hitelfelvétel folyamatáról és a személyes jövedelmi helyzetükben elérhető hitelösszeg mértékéről. A bankok az ilyen típusú hiteleknél alapvetően a fedezetet és az igénylő ügyfelet vizsgálják elsősorban - áll a Duna House Hitel Centrum elemzésében.

Jelentősen bővült az elmúlt években a lakáshitelkínálat, a futamidő ma már rendkívül hosszú időre, akár 35 évre is elnyújtható, ami havi szinten alacsonyabb kiadásokat eredményez, sok háztartásnak pedig ez a legfontosabb szempont.

Az államilag támogatott lakáshitelek terén a közelmúltban nem történt változás, az viszonylag kedvező lehetőséget tud biztosítani azoknak, akik élhetnek ezzel a lehetőséggel, bár ezeknél a konstrukcióknál egyes piaci hitelek kedvezőbb feltételeket kínálnak - jelzi Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője.

Mit vizsgál a bank?

A jelzálogtípusú hiteleknél a bankok alapvetően két dolgot vizsgálnak: egyrészt a fedezetet (ha a megvásárlandó ingatlan nem elegendő, az ügyletbe bevont pótingatlant is), illetve magát az ügyfelet.

A bankkal szerződött értékbecslő megvizsgálja az ingatlant, és megállapít egy forgalmi értéket, amely a tényleges piaci ára a lakásnak. Ebből számítják ki, hogy milyen áron lehetne az ingatlant gyorsan értékesíteni - a hitelbiztosítéki érték jellemzően 5-20 százalékkal alacsonyabb a forgalmi értéknél.

A hitelt felvenni kívánó ügyfelet egyrészt a jövedelme, másrészt a költségei (más hitelek törlesztései, megélhetési költségek) alapján ismeri meg a hitelintézet. Ahhoz, hogy a jövedelmet egyáltalán figyelembe vegyék a hitelbírálatkor, általában legalább 3 hónapos határozatlan idejű munkaviszonyra van szükség, lehetőleg bankszámlára utalt jövedelemmel. Rákérdeznek az igénylő személy havi kiadásaira is.

Mi számít jó jövedelemnek?

A beszerzett információk alapján a bank mérlegeli a kockázatát, és eldönti, mekkora hitelt kaphat az ügyfél - minél nagyobb esély van rá, hogy tudja majd fizetni valaki a részleteket, annál több hitelt kap -, vagyis magas jövedelem esetén kevesebb önerővel kell beszállni a lakásvásárlásba.

Optimális eset, ha a tiszta, nettó jövedelemnek 30-35 százalékát teszi ki a leendő törlesztőrészlet, vagy a nettó jövedelemből a tartozásokat és a KSH adatai alapján megállapított megélhetési költségeket levonva bőven belefér még a törlesztőrészlet fizetése. Egy nettó 150 ezer forintos jövedelembe például 45-50 ezer forintos törlesztőrészlet férhet bele.

Amennyiben az igénylő ezeknek a kritériumoknak megfelel, a forgalmi érték nagyon magas százalékát is megkaphatja: kis szerencsével akár 5-10 százalékos önerővel is lakáshoz lehet jutni.

Ki mennyit kaphat?

A fentiek alapján egy fiatal, egyedülálló férfi, nettó 140 ezer forintos, számlára utalt jövedelemmel, 1 millió forint önerővel és havi 10 ezer forintos autóhitellel, pótingatlan nélkül körülbelül 9 millió forintos lakást tud vásárolni, 35 évig 50 ezer forint körül törlesztve havonta. Ez egy közepes méretű panellakásra vagy egy kisebb belvárosi használt lakásra elegendő, esetleg az új építésűek közül a legkisebbekre. (Vidéken természetesen jobbak a lehetőségek, mivel alacsonyabbak az árak.)

Ha valaki nem felel meg a fenti kritériumoknak, akkor sincs minden veszve, létezik ugyanis az úgynevezett minimálbéres vagy fedezetalapú konstrukció. A kisebb hitelbiztosítéki érték miatt itt általában pótingatlant vagy kezest kell bevonni az ügyletbe.

Egyes bankok tisztán fedezetalapon is nyújtanak hitelt - vagyis nem kérdeznek semmit az ügyféltől -, azaz akár jövedelem nélkül, megfelelő ingatlanok bevonásával is lehetséges a lakásvásárlás, természetesen magasabb kamattal vagy induló költségekkel.

Így például egy jövedelemmel nem rendelkező, a vállalkozását a közelmúltban elindító igénylő egy 10 millió forint értékű tehermentes ingatlant az ügyletbe bevonva 12 millió forintost vásárolhat, 35 évre havi 75 ezer forint törlesztőrészlettel.

Ha a jövedelem alacsony, nincs önerő és pótingatlan sem, akkor viszont már szinte csak a csoda segíthet: egy nettó 90 ezer forintot kereső igénylő nemigen fog hitelt kapni. Ha az ügyfél közalkalmazott, 10 százaléknyi önerő még mindig szükséges.