Nincs kereslet a brit ingatlanpiacon

Szinte eltűntek a vevők a brit lakóingatlan-piacról a nagybani likviditási válság nyomán szigorodó jelzálog-feltételek miatt, és a kedden közzétett legfrissebb felmérés szerint az átlagos lakásár most már csaknem 14 ezer fonttal alacsonyabb a tavaly őszi tetőzésnél.

A Bank of England - a brit jegybank - havi összesítése szerint májusban alig 42 ezer új jelzálog-kölcsönt folyósítottak lakossági ügyfeleknek a bankok az áprilisi 58 ezer lakáshitel-tranzakció után.

Éves összevetésben még drámaibb a zuhanás: a 2008. májusi jelzálog-folyósítások száma 64 százalékkal marad el a tavalyi azonos hónapban véglegesített 116 ezer ügylettől.

Az új lakáshitel-folyósítások havi száma idén májusban volt a legalacsonyabb azóta, hogy a Bank of England 1993-ban elkezdte ezeknek az adatoknak a közlését.

A Nationwide, a legnagyobb brit lakástakarék-bank keddi jelentése szerint júniusban átlagosan 0,9 százalékkal estek a lakásárak a brit lakossági ingatlanpiacon. Jóllehet az árzuhanás most már mérséklődni látszik a májusban mért, 2,5 százalékos rekord havi defláció után, az átlagos lakásárak már 6,3 százalékkal alacsonyabbak az egy évvel ezelőtti szintnél.

Az átlagos lakóingatlan-ár jelenleg 172 415 font (52 millió forint), 13 629 fonttal (4 millió forinttal) alacsonyabb a tavaly októberben mért csúcsnál.

Szakértők szerint az ilyen ütemű lakásár-defláció már felidézi a "negative equity" jelenségének korábbról jól ismert rémét. A kifejezés azt jelenti, hogy az adott lakóingatlan értéke - a jelzálogkölcsön fedezete - az ingatlanra felvett jelzáloghitel összege alá csökken; ilyen esetekben a jelzálog-folyósító bankok rendszerint további fedezetet követelnek az adóstól. Ha az adós ezt nem tudja nyújtani, a bank visszabirtokolhatja az ingatlant.

A lakásárak folyamatossá vált esése azt is jelzi, hogy a folytatódó nagybani likviditási apály hatásai egyre inkább átszűrődnek a lakossági szektorba. A piac annak ellenére sem indult be, hogy a Bank of England áprilisban minden idők legnagyobb értékű, 50 milliárd fontos (csaknem 100 milliárd dolláros) egyszeri nagybani fedezetcsere-akcióját jelentette be, oldandó a teljesen bedugult brit bankközi és lakossági hitelpiac bénultságát. Ú

A program alapján a kereskedelmi bankok a portfolióikban lévő, lakossági jelzálogkötelezettség-fedezetű pénzpiaci eszközeiket rövid futamú kincstárjegy-fedezetre cserélhetik a Bank of Englandnél.

Erre ahhoz lenne szükség az elképzelés szerint, hogy a nagybani - bankközi - hitelpiacon biztos, állami hátterű fedezettel indulhasson újra a kölcsönzés.

A nem elsőrendű - subprime - amerikai jelzálogadósi körből kiindult nagybani hitelpiaci válság miatt ugyanis a bankközi likviditáspiac szinte kiszáradt, mivel a bankok még mindig nem tudják egymásról teljesen, hogy melyiküket milyen mértékben sújtja a jelzálog-kötelezettségekkel egybecsomagolt, kockázatterítés céljából értékpapírosítva árult befektetési termékek értékvesztése. E bizalomhiány miatt jó, teljesítő kötelezettségeket tartalmazó portfoliókat sem fogadnak el egymástól kölcsönfedezetként.

Ebben a környezetben továbbra is igen drága a finanszírozás a nagybani bankközi piacon, ami kiskereskedelmi szinten is mindinkább drágítja a lakáshitelezést, és a jelzálog-folyósítás feltételei is jelentősen szigorodnak.

Egy átlagos, 150 ezer fontos lakáshitel-csomaghoz a legújabb adatok szerint a bankok most átlagosan csaknem 34 ezer fontot kérnek letét és jutalékok formájában; ez 50 százalékkal több, mint egy éve.