Tisztulás jön az ingatlanpiacon

A remény, hogy a magyar lakáspiacot elkerüli a nemzetközi pénzügyi válság, már ez év októberére szertefoszlott. 2009 minden bizonnyal a piactisztulás jegyében zajlik majd, a lakásminőség javítását célzó építési és energiahatékonysági előírások pozitív hatását azonban mérsékelheti a lakossági igények változása és a kereslet szűkülése.

A pénzügyi és gazdasági válság által érintett ingatlanpiac minden területén szelekció várható jövőre. A nem megfelelő pénzügyi hátterű fejlesztők vélhetően kivonulnak a piacról, és hasonló folyamat várható az ingatlanértékesítői oldalon is - áll az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat előrejelzésében.

A hitelezési szigorítások egyik lehetséges következménye a lakásméret csökkenése. A kereslet drasztikus visszaesése ugyanakkor nem valószínű, mert a hitellehetőségek szűkülését a tőkepiacokról átáramló befektetők ellensúlyozzák. Ami az árakat illeti: az új építésű ingatlanok esetében drágulás várható, a használt lakások esetében azonban stagnálásra, esetleg némi árcsökkenésre lehet számítani.

A vevők hitelfelvételi nehézségei, illetve az elhalasztott vásárlások miatt élénkülhet viszont a bérlakáspiac. A bérleti piac fehéredésére (szerződés kötése, bevétel utáni adózás) ugyanakkor a jelen gazdasági helyzet nem sok esélyt ad - vélik az OC szakértői.

A piaci trendek mellett szabályozási kérdések is hatással lesznek az ingatlanpiacra. Így például január 1-jétől az új építésű ingatlanokról energiafelhasználási jellemzőik alapján energiatanúsítványt kell készíteni. "A tanúsítványnak egyelőre nem lesz érzékelhető hatása, inkább a használtpiacon okozhat majd átrendeződést, ha ott is egységesen bevezetik. Jelenleg a vásárlók számára a legfontosabb szempont a lakás ára, minden más csak ez után következik" - hangsúlyozza Valkó Dávid, az OC vezető elemzője.

Jövőre adják át az első lakásokat, melyek a szeptemberben elfogadott OTÉK-módosításoknak megfelelően épülnek. A változtatások (épületek tájolása, szobaméretek növelése, a 10 méteres magasságot elérő házakban lift beépítése, kerékpártárolók, akadálymentesítés, kötelező parkolószám stb.) élhetőbb lakásokat eredményeznek, ugyanakkor a fejlesztőknek többletköltséget jelentenek.

Az igénybe vett lakásfelújítási és -korszerűsítési szolgáltatások árával 100 ezer forint értékhatárig csökkenthetik a személyi jövedelemadó alapját azok, akiknek az éves jövedelme bruttó 3,4 millió forintnál kevesebb. Az új szabály széles rétegeket érint, hiszen az ingatlanvásárlással szemben egyre erőteljesebb alternatívát jelent a meglévő ingatlan felújítása.

Fontos még az öröklési illeték mérséklése (20 millió forintos értékhatárigm eltörlése). "Az érintettek körét nehéz megbecsülni, mert az öröklési illeték elkerülésének eddig is egyik módja volt a családon belüli adásvételi vagy ajándékozási szerződés kötése. Valószínűsíthetjük, hogy a tranzakciószámok csökkenni fognak, ami persze nem feltétlenül valós piaci lassulást jelez majd" - mondja Valkó Dávid.

Az Alkotmánybíróság december közepi döntésével hatályon kívül helyezte a 2006-ban bevezetett luxusadó jelenleg használt szabályozását. "Mivel ez az adóforma igen szűk kört érintett eddig is, a döntés abból a szempontból lényeges, hogy egyszersmind megszünteti a luxusadóhoz hasonló módszerrel számítandó, a települések számára eredetileg 2009-től opcionálisan alkalmazható értékalapú ingatlanadózás lehetőségét".