Csak bizonytalanság övezi az ingatlanadót

Az ingatlanadó részletei egyelőre nem ismertek, és az utóbbi napok nyilatkozatai alapján még nem is teljesen kiforrottak. A mostani állás szerint a devizahitelesek nem számíthatnak kormányzati jóindulatra, a bérlőkre nehezen lehet áthárítani a pluszköltségeket, a bérbeadók bajba kerülhetnek, a lízingelt lakások díja pedig emelkedhet.

Az ingatlanadóval kapcsolatban több a bizonytalanság, mint a bizonyosság - egyelőre szinte csak azt lehet tudni, hogy a jelenlegi kormány valamilyen formában meg szeretné adóztatni az ingatlanokat, a kulcs 1 százalék alatti lesz, és csak a 30 millió forint feletti értéket képviselő ingatlanokra vetnék ki.

Az adónemmel kapcsolatos bizonytalanságot jelzi az is, hogy napról napra új tervek láttak napvilágot: a hét elején még valamennyi ingatlanra vonatkozott volna az adó, míg csütörtök este Bajnai Gordon miniszterelnök a szocialista frakció előtt egy másik változatról beszélt.

A kormányfő és a pénzügyi tárca vezetője az MSZP-frakció csütörtök esti rendkívüli ülése utáni sajtótájékoztatón annyit mondott, hogy a 30 millió forintnál értékesebb vagyontárgyakra kivetett adó mértéke egy százaléknál kisebb lesz. Az adó a tervek szerint sávos lesz, és a következő érték vélhetően ötvenmillió forintnál kezdődik majd. A vagyonadót önálló, egyedi vagyontárgyakra szabják ki, tehát azok értéke nem adódik össze. A kormányzati becslések szerint az új adó új terhet csak a lakosság legvagyonosabb 5-10 százalékára tesz, a szegényebbekre nem vonatkozik majd.

A devizahitelesekkel nem foglalkoznak

Az ingatlanok megadóztatásával kapcsolatban az is felvetődött, hogy a magánszemélyek esetében a vagyon is szempont lehet a súlyozásánál. Szanyi Tibor, az MSZP országgyűlési képviselője szerint az ingatlanadónál többféle szempontot is figyelembe lehetne venni: a négyzetmétert, az elhelyezkedést, a minőséget, a jövedelmi helyzetet, az ingatlannal kapcsolatos közüzemi kiadásokat, illetve az összvagyont is, amelynek felbecslése elképzelhető, hogy önkéntes vagyonbevallás alapján történne.

Gyakran hallani, hogy Magyarországon a legnehezebb anyagi helyzetben a devizahitelesek vannak, az ingatlanadóval kapcsolatban mégsem merült fel ezen kör terheinek csökkentése, illetve esetleges megsegítése. A hitelre vett lakás esetében az ingatlanadó természetesen a tulajdonos-magánszemélyt illeti, a bank ugyanis nem tulajdonosa az ingatlannak, csak abban az esetben lennének többletjogai, ha az adós nem tudja fizetni a törlesztőrészleteket (ebben az esetben a lakás egyfajta fedezetté lép elő).

"Egy általános, sok évre szóló jogszabályban speciális, átmeneti helyzetet nehéz kezelni" - közölte az [origo] devizahitelesekkel kapcsolatos kérdésére a Pénzügyminisztérium sajtóosztálya, ahol hozzátették, hogy a tárcánál épp a jogszabály részletein dolgoznak. Kormányzati körökből korábban olyan véleményt is lehetett hallani, hogy mivel az ingatlanadó bevezetésével párhuzamosan csökken a szja-teher, így összességében nincs adóemelkedés, és így nincs ok a hitelesek terheinek enyhítésére sem. A 30 milliós értékhatár miatt a szociális szempontok amúgy sem nagyon merülnek fel, hisz a rászorulók ennél alacsonyabb értékű ingatlannal rendelkeznek.

A szóban forgó értéknél drágább ingatlannal rendelkező devizahiteseknek pedig többletteherrel kell számolniuk. Ha mondjuk 0,3 százalékos lesz az ingatlanadó mértéke a 30 és 50 millió forint közötti kategóriában, akkor egy 35 millió forintra taksált lakás után 105 ezer forintos kell majd befizetni évente, ez havonta 8750 forint kiadást jelentene, a lakásra felvett hitel törlesztőrészletein felül. (Azt egyelőre nem tudni, hogy milyen módon szedné be az állam az ingatlanadót, egyben vagy részletekben.)

Lakások: a bérleti díjra nem, a bérbeadókra igen

"Az ingatlanadónak nem lesz számottevő hatása a bérlakások bérleti díjára, a bérbeadók ugyanis nem tudják áthárítani az adót a bérlőkre, így kénytelenek azt lenyelni" - vélekedik Köles Zoltán, a lakások kiadásával is foglalkozó Vár-Köz Ingatlan- és Lakáscentrum ügyvezetője. A szakember szerint ez azzal magyarázható, hogy a bérlakások bérleti díja évek óta folyamatosan esik, és bár az utóbbi időben volt egy kisebb felívelés keresleti oldalról, de az áresési tendenciát ez sem tudta megfordítani. "Egy 13. kerületi, Visegrádi utcai lakást tíz évvel ezelőtt gond nélkül ki lehetett adni 95 ezer forintért, most pedig 50 ezer forintért bérlik" - illusztrálta egy példával a piaci helyzetet a szakértő, aki szerint szinte semmi tere nincs az árak emelésének.

A hitelpiaci lehetőségek beszűkülése a megnövelte a bérlakások iránti igényt, de így is bőven van kínálat. A pangást jellemzi az is Köles szerint, hogy míg korábban a kisebb értékű lakásokat jellemzően maguk adták ki a lakástulajdonosok, de most már ezekkel is ingatlanosokhoz fordulnak, mert egymaguk ezt is nehezebben tudják megoldani.

Irodák: a szerződések rögzítik, ki fizet

A magyarországi kereskedelmi ingatlanokat - irodákat, üzlethelyiségeket - az önkormányzatok ma általában négyzetméteralapú ingatlanadóval (építményadó) terhelik. Ennek törvényben rögzített maximuma valamivel több mint 1000 forint, amit a bérbeadók teljes egészében áthárítanak a bérlőkre. Tekintve, hogy ez általános piaci gyakorlat, nyilván ugyanez történne az értékalapú adóval is - mondta az [origo]-nak Petrovszky Gábor, a Magyar Ingatlanszövetség és a Walker & Williams Investment Group alelnöke.

Ennek a hatásait azonban egyelőre nem lehet megbecsülni. Részben azért nem, mert az új adófajta részletei sem ismeretesek még, részben pedig azért nem, mert úgy tudni, a kormányzat szándéka szerint a bevezetés együtt járna az iparűzési adó mérséklésével vagy megszüntetésével. A pontos számok ismeretében lehet csak megmondani, jól vagy rosszul járnak-e a cégek. Az azonban már most biztos, hogy például az irodaházak esetében problémát jelenthet az értékszámítás. Ezen ingatlanok értékét ugyanis az elvárt hozam alapján számítják ki, amely évről évre változik. Kétséges, hogy emiatt évente el lehetne végeztetni az összes irodaház értékbecslését - vélte Petrovszky Gábor.

Hozzátette, helyes, hogy az utóbbi napokban a vagyonadó kifejezés a használatos, a tervezett adófajta ugyanis valóban nem ingatlanadó, függetlenül attól, hogy milyen vagyontárgyakra vetik ki. A jól kidolgozott ingatlanadó a tulajdonosokat felújításra, korszerűsítésre, tehát értéknövelésre motiválja. Ezért terület-, nem pedig értékalapú, mivel utóbbi a a korrupció melegágya. Ilyen adót nem kellene kitalálni, hiszen a régióban, így Szlovákiában, Csehországban is működik.

Csődök fenyegetnek

Az ingatlanadó miatt nehéz helyzetbe kerülhetnek a nem lakáscélú ingatlan bérbeadásra berendezkedett cégek - derül ki az RSM DTM Hungary tanácsadó cég elemzéséből. A jelenlegi üzleti környezetben azok a cégek, amelyek hitelből finanszírozták fejlesztéseiket, egyre nehezebb helyzetbe kerültek. Megjelent a devizában felvett hitelek árfolyamvesztesége, növekedett a kölcsönök kamatterhe, csökkennek a bérleti díjak, további gondot jelent a bérleti területek zsugorodása. Ezek a hatások már önmagukban számos problémát eredményeztek, ha a szóban forgó ingatlanok esetén is bevezetik az értékalapú ingatlanadót, akkor sok társaságot felszámolási eljárás fenyegethet" - áll a dokumentumban.

Kalocsai Zsolt, a cég elnök-vezérigazgatója kérdésünkre azt mondta, a szerződések szinte minden esetben lehetővé teszik a különböző adóterhek áthárítását, de a jelenlegi piaci helyzetben az említett cégek üzletileg nem biztos, hogy érvényesíteni tudják ezt a jogukat.

A lízingdíjak emelkedhetnek

Érdekes kérdés a lízing, a konstrukció jellegéből adódóan a lízingtársaság a tulajdonos, kérdés, hogy ebben az esetben a lízingtársaság vagy az ügyfél fizetné az adót, illetve, ha a finanszírozónak kell adóznia az adott ingatlan után, akkor áthárítja-e az adónem bevezetése miatt jelentkező többletköltséget. A Magyar Lízingszövetség az ügyben nem kívánt nyilatkozni, csak a végleges tervek megismerése után kommentálná az ingatlanadó bevezetését.

Az ingatlanlízing esetében tehát a finanszírozó társaság a tulajdonos, ám a cég jó eséllyel beépíti a rendszeresen - jellemzően havonta - fizetendő törlesztőrészletbe az ingatlanadó nyomán adódó pluszkiadást. "A lízingbe adók biztosan így fognak tenni, legyen a lízingelő vállalkozás vagy magánszemély" - vélekedett Kalocsai Zsolt.

Kérdéses a lakás értékének meghatározása

A tervek szerint a magyarországi ingatlanadó meghatározásához az egyes önkormányzatok az ingatlanokat övezetekbe sorolják, melyekhez egy négyzetméter-alapú értéket határoznak meg. A korábbi alkotmánybírósági döntés alapján lehetőség van az ingatlan értékének vitatására, de ezt az adózó csak saját költségére felfogadott értékbecslő szakvéleménye alapján teheti meg.

Egy ingatlan értékének meghatározása során megjelenő probléma, hogy az övezeti besorolás nem tudja kezelni az ingatlanpiaci változatosságokat, ilyen lehet például, hogy milyen utcában, melyik házban található a lakás, vagy éppen melyik emeleten és hova néz az ablaka, milyen állapotban van az adott ingatlan. Nem világos, hogy a jogalkotó milyen érték-, illetve besorolás-követést tervez. Egy felújítás előtt álló lakás esetén esetleg érdemes lehet értékbecslést kérni, majd a már megnövekedett érték esetén élvezni lehet a korábbiakon alapuló alacsonyabb adót. Kalocsai Zsolt arra is felhívta a figyelmet, nem ismert az sem, hogy egy értékbecslés meddig lesz felhasználható - 5-10 évre készül, vagy minden évben költséget fog jelenteni a tulajdonos számára.