Jól jön a főutca a belvárosi lakáspiacnak

A fővárosi V. kerület nemrég indult vállalkozása, az észak-déli új főutca a külföldi ingatlanvásárlók eltűnése óta halódó belvárosi ingatlanpiacot sem hagyja érintetlenül - jelentős drágulással azonban nem érdemes számolni. Az önkormányzat átgondolt, konszenzusos kialakítást ígér.

Áprilisban rég nem látott léptékű átalakítás kezdődött a pesti Belvárosban, 2010 nyaráig megújul és csökkentett forgalmúvá alakul a Kálvin tértől a Kecskeméti, a Károlyi Mihály, a Petőfi Sándor, az Október 6. és a Honvéd utcán át egészen a Szent István körútig vezető, "új főutca" néven emlegetett útszakasz.

A környező lakóingatlan-piacon az eladók már most számításba vennék, hogy a leendő csökkentett forgalmú utca értéknövelő tényező. "Biztos, hogy később befolyásolni is fogja az árakat, csakhogy a vevők még nem keresnek emiatt itt lakásokat. A mostani eladási árakban tehát még nem érződik a majdani változások hatása" - mondta érdeklődésünkre Légár Balázs, a Palace Ingatlan irodavezetője.

Hozzátette, az V. kerületi eladók jellemzően nem akarják figyelembe venni, hogy a válság hatására már tavaly eltűntek a külföldi vevők erről a piacról, a hétköznapi emberek pedig ingatlanvásárláskor többnyire nem gondolkodnak az V. kerületben. Éppen ezért az új főutca kiegyensúlyozhatja a kereslet mérséklődése miatt esedékes árcsökkenést, de drágulást aligha okozhat - vélekedett Légár Balázs.

Ennyi eladásból átlagolni sem lehet

Jellemző a helyi viszonyokra, hogy az irodavezető szerint manapság ahhoz sincs elegendő tranzakció a kerületben, hogy megbízható átlagárakat lehessen kiszámolni. Hozzávetőlegesen annyi elmondható, hogy a kérdéses útvonalon a Szabadság tér környéke a legdrágább a maga 400-450 ezer forintos négyzetméterárával, míg a Petőfi Sándor utca kevéssel megy 300 ezer fölé. Hasonló a helyzet a Kecskeméti utcai szakaszon is, bár itt egy mellékutcával beljebb (például az Apáczai Csere János utcában) már 350 ezer körüli az ár.

Az eladók, amint megneszelnek egy kétségkívül értéknövekedést ígérő tényezőt, nyomban érvényesíteni igyekeznek azt az árakban, akkor is, ha ez éppen nem időszerű - erősítette meg kérdésünkre Karámos Zsolt, a Region Ingatlaniroda munkatársa. Ez történik a Belvárosban is: a tulajdonosok a gyenge piacra fittyet hányva ragaszkodnak az általuk megálmodott árakhoz.

Karámos Zsolt megjegyezte, idővel a Kecskeméti utca belső szakasza valóban profitálhat az átalakításokból, hiszen az eddig roppant forgalmas volt. Tapasztalatai szerint ugyanakkor nem feltétlenül a csendesebb mellékutcák drágábbak - inkább olyan adottságok dobják meg az árat, mint a benapozottság és a kevés zöldterület közelsége (ezért számít viszonylag felkapottnak a Károlyi-kert szomszédsága).

Parkolási deficittel a plázák ellen

A másik nagy kérdés - amely természetesen ismét hatással lehet a lakásárakra -, hogy miként alakul a kereskedelmi ingatlanok helyzete a Kálvin tértől a Honvéd utcáig. Annál is inkább, mivel az új főutca jelentősége egyebek mellett abban állhatna, hogy vevőket vonz a területre.

"A fővárosi lakók mára megszokták, hogy az elmúlt 12 évben épült 25 budapesti bevásárlóközpont valamelyikében vásárolnak, amelyek azért is tudták elszívni a forgalmat a Belvárosból, mert jóval kedvezőbb parkolási lehetőséget kínálnak" - hívta fel a figyelmet egy lényeges szempontra Pál Erika, a Jones Lang Lasalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég kiskereskedelmi részlegének vezetője.

Ez a hátrány még az olyan, egyébként remek adottságú területeket is visszaveti, mint a Váci utca déli része, vagy a Deák Ferenc utcában kiépülő Fashion Street projekt, amelynek forgalma egyelőre szintén elmarad a várakozásoktól. Ez utóbbit magyarázhatja az is, hogy egy vérbeli bevásárlóutcának mindkét oldalán sorakoznak az üzletek - említette a szakember.

A Kecskeméti utca persze nem hasonlítható a Vácihoz, amellett sok még a kérdőjel. Érdemes lenne egyben kezelni a kiskereskedelmi területeket és egy egységes koncepció alapján fejleszteni az üzleteket: arra törekedni, hogy olyan területfejlesztés jöjjön létre, amiért érdemes célirányosan is odalátogani, ott vásárolni vagy szórakozni - mondta Pál Erika.

A bérleti díjak alakulása számos tényezőtől függ. Nem szabad elfelejteni, hogy az útvonalat határoló épületek többnyire régiek, az üzlethelyiségek zöme korszerűtlen és kedvezőtlen beosztású, az ide költöző vállalkozásoknak tehát több kompromisszumot kell kötniük, nagyobb beruházási költséggel kell számolniuk, mint egy plázában. A vendéglátó funkció nyilván megjelenik, meg is kell jelennie bizonyos szakaszokon, de az egészet nem lehet csak kávézókkal, éttermekkel megtölteni. Ma már ennél többre van szükség egy belvárosi utca kiskereskedelmi fejlesztése során - magyarázta a JLL szakértője.

A Szabadság tér körüli viszonyokra és lehetőségekre bizonyára rányomja majd a bélyegét a tévészékház átépítése. A fejlesztést végző kanadai cég 2011-re százmillió euróból szabja át kereskedelmi központtá a hajdani Tőzsdepalotát - összesen 51 ezer négyzetméteren alakít ki irodákat és üzleteket, vélhetően a magasabb kategóriákban.

Konszenzusos kialakítás

"A világon mindenhol, ahol a Belvárosnak csökken a kereskedelmi potenciálja, közterületi fejlesztésekkel csábítják vissza a vásárlókat. Budapesten erre két minta terjedt el, a Belváros az indirekt eszközökkel történő szabályozást követi, szemben a Ráday utcában látott módszerrel, amely helyiségelidegenítés nélkül, bérlőkijelöléssel, az önkormányzat direkt rendeleti szabályozásával zajlott " - reagált a stratégiát firtató kérdésünkre Cselovszki Zoltán, az V. kerület főépítésze.

Az V. kerületben már lezajlott a helyiségelidegenítés, minden egyes utcaszakasz végleges kialakítása a helyi lakosság, a fejlesztők, az üzlettulajdonosok konszenzusán alapszik. Az, hogy hol van egy kávézóterasz vagy speciális lakossági-kereskedelmi rakodóhely, parkolóhely, mind hosszú egyeztetési folyamat eredménye - magyarázta Cselovszki Zoltán.

Hozzátette, az igényes épületállomány patinás portáljai és enteriőrjei révén az utca hangulata, karaktere, brandje illeszkedik a kereskedelmi, vendéglátó, kulturális funkciókhoz. Szavai szerint derűs, elegáns, egyedi promenád készül, az épületekhomlokzatok szintén az uniós pályázati rendszer keretében újulnak meg.

"Speciális csatlakozási pontok találhatóak a burkolatban, melyeken keresztül elérhetők a közműcsatlakozások. Ez megkönnyíti fesztiválok, közterületi rendezvények szervezését. A tömegközlekedés midibuszokkal, speciális taxikkal, konflisokkal és a bérelhető kerékpárokkal működik majd" - vázolta a főépítész.

A boltosok most még elégedetlenek

A környék kereskedői még csak az átalakítások hátrányait érzik. Cikkünk írásakor a Bástya, a Papnövelde, a Szerb, a Királyi Pál és a nemrég újrakövezett Henlszmann utca mind le van zárva az építkezés miatt, parkolni szinte sehol sem lehet. Egy Királyi Pál utcai üzlethelyiség-bérlő kérdésünkre azt panaszolta, hogy a gyalogosok nem mennek be az utcába, amely végig fel van túrva, miközben egyetlen apró szakaszon folyik csak a munka.

A tájékoztatásról a kereskedő annyit mondott, üzletébe április 21-én juttattak el az illetékesek egy papírt, azzal, hogy április 6-tól kezdődnek a lezárások - de arról egy szót sem ejtettek a dokumentumban, hogy meddig kell számolni a kellemetlen körülményekkel.