Rosszul becsüli a lakásárakat a vagyonadó-tervezet

A budapesti kerületek többségében a tranzakciós átlagárak alatta maradnak annak, ami a vagyonadó tervezetében szereplő módszerrel kiszámítható, vagyis sok ingatlan alaptalanul kerülhet be az adóköteles ingatlanok körébe. Az egyes kerületek, megyék egységes kezelése fokozza az igazságtalanságot.

A vagyonadóról szóló törvényjavaslat leginkább vitatott része a két melléklet, amely a lakóingatlanok és üdülők után fizetendő adó számításához szolgál sorvezetőül. Az Otthon Centrum ingatlanközvetítő felmérése szerint jelentős eltérés van a tervezet által számított ingatlanértékek és a valós piaci árak között - áll a cégnek az [origo]-hoz eljuttatott közleményében.

A vagyonadó törvénytervezete szerint az adó alapja a lakóingatlan adóév első napján fennálló forgalmi értéke. Az adó évi mértéke az adóalap 50 millió forintot meg nem haladó része után 0,35 százalék, a e fölötti része után 0,5 százalék. Az ingatlanok számított értékét kerületenként és megyénként meghatározott átlagos négyzetméterárból és a hasznos alapterületből, valamint az adott ingatlanfajtára vonatkozó módosító tényezők alapján állapítanák meg.

Elnagyolt a felosztás

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a területileg megállapított átlagos fajlagos ár nem alkalmas az ingatlanok valós piaci értékének megállapítására, a kerületi és megyei szintnél mélyebben szegmentálva kellene az átlagárakat definiálni.

Az OC összevetette a számított értékeket a 2008 májusa és 2009 áprilisa közötti időszakban általa eladott, 27 millió forint feletti használt budapesti lakóingatlanok tranzakciós áraival. (A 27 milliós limit az APEH 10 százalékos tűréshatárából adódik, az új építésű ingatlanok pedig azért maradtak ki, mert esetükben a kalkulált érték legtöbbször jócskán aluláraz.)

"Az egyes kerületeken belül hatalmas különbségek vannak, amit a törvénytervezet nem vesz figyelembe. Nem feltétlenül célszerű a luxusadónál alkalmazott utcaszintű bontást újra bevezetni, de igazságosnak tűnik kerületenként 3-4 külön övezetet meghatározni. Így elkerülhető lenne, hogy a forgalmi érték alapján nem adóköteles ingatlanokra adót vessenek ki" - hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója.

Minden második átcsúszna

A felmérés során vizsgált 27 és 30 millió Ft között elkelt lakóingatlanok közül minden második csúszna az adóköteles limit fölé a számítást alkalmazva. A tranzakciós árat pozitív és negatív irányban is 3 százalékon belül mindössze a számított értékek 7,5 százaléka közelítette meg, míg 10 százalékos "találati arányt" az ingatlanok egynegyedében számolt az Otthon Centrum.

Az elemzésből kiderül, hogy 18 kerület esetében a valós kötési árak fölé lő a számított érték. "Az összes budai kerület ide tartozik, itt ugyanis a forgalom nagyobb részét és magának az állománynak is jelentős hányadát a forgalmas főutak mentén álló egykori bérházak lakásai adják, a kerületi átlagár-mutatót viszont magasabb presztízsű ingatlanokra kalibrálták. Ezzel szemben feltűnő, hogy a pesti belváros V. és VI. kerületében épp ellenkezőleg, átlagosan magasabbak a tranzakciós árak, mint a törvénytervezetben megállapított értékek" - hívta fel a figyelmet Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az átlag ugyanakkor ezeken a területeken nagy különbségeket takar. Az adatbázis tíz legnagyobb pozitív eltéréséből - tehát amikor a vételi ár magasabb a kalkuláltnál - hét ebben a két kerületben található. Ezek egytől-egyig a környéküknél jóval drágább, kiemelkedő presztízsű utcákban (az Andrássy út és mellékutcái, illetve a Duna-part) található ingatlanok.

A nagy családi házak rosszul járnak

Figyelemre méltó még több periférikus, nagyrészt kertvárosi kerület - XV., XVII., XXI., XXIII. - magas negatív eltérése. Itt a családi házak nagy, 200 négyzetméter körüli, vagy azt meghaladó mérete, a megállapított átlagárral szorozva már olyan árat ad ki, ami messze meghaladja a piaci értéket.

"Ami a korrekciós tényezőket illeti, hiányoljuk a lakás állapotára vonatkozó együtthatót, ami jelentősen befolyásolja az ingatlan piaci értékét. Ugyanígy nagyobb különbségek tapasztalhatók a fekvés - udvari kontra utcai - és a szintszám között, mint a törvénytervezetben megadott 5 százalék. Hiába azonban a jól megállapított módosító tényezők, ha a területre vonatkozó átlagár köszönő viszonyban sincs az adott ingatlan környezetére jellemzővel" - mondta Valkó Dávid.

A tranzakciós ár eltérése a számított értéktől néhány kerületben

Kerület	Eltérés (százalék)
I.	-4
II.	-8
III.	-5
IV.	-14
V.	36
VI.	26
IX.	-1
XI.	-2
XII.	-13
XIII.	-12
XIV.	-2
XVI.	1
XVII.	-44
XVIII.	-13
XX.	-30
XXII.	-15