Nemfizetéstől a kilakoltatásig: hitele válogatja

Ha nem fizetjük a lakáshitelünket, akkor idővel fel kell arra készülnünk, hogy bekopogtathatnak az ajtónkon a végrehajtók. Nem mindegy tehát, hol és milyen kölcsönt vettünk fel: sima jelzáloghitelek esetében több az idő a pénzügyi helyzetünk rendezésére, az opciós szerződéseknél azonban lehet, hogy csak 60 napunk van új lakhelyet keresni. A tapasztalatok szerint nem csak a lakásunkra, hanem az ingóságainkra is érdemes figyelnünk, és jó ha nem felejtjük el, hogy kilakoltatni csak a bírósági végrehajtónak van joga.

A gazdasági válság legnagyobb vesztesei azok a devizahitelesek, akik nem csak a forint gyengülése miatt szenvednek, hanem esetleg az állásukat is elvesztették az évtizedek óta nem látott krízisben.

Nem kétséges, hogy az állami segítségnyújtás ellenére is lesznek majd olyanok, akik nem tudják fizetni a hitelüket, és ennek következtében el is indul velük szemben az esetlegesen kilakoltatással végződő eljárás. Összeállításunkban azt szedtük össze, hogy milyen fázisai vannak a nemfizetéssel elkezdődő folyamatnak, milyen fejleményekkel kell számolni a végrehajtási szakaszban, és mikor számíthatunk arra, hogy el kell hagynunk az otthonunkat.

Nem mindegy, milyen hitel

Az átmeneti fizetési nehézségekkel küzdők táborának nagyságáról egyelőre nincsenek adatok, de a politikusok rájuk irányuló figyelméből arra lehet következtetni, hogy nem lehetnek kevesen: az állam külön pénzügyi konstrukciót talált ki számukra (áthidaló hitel), lehetővé tette, hogy a fizetni így sem tudó adósok lakását MFB-hitelből megvegyék az önkormányzatok, és a lakást a bent lakónak bérbe adják, sőt a kormányfő banki csúcstalálkozót is összehívott a kérdéssel kapcsolatban. (A fogyasztóvédők ugyan látszantintézkedésekről beszéltek, de a csúcs összehívása már önmagában azt mutatja, hogy sokakat érintenek ezek a problémák.)

A bankok és a politikusok fő üzenete az volt, hogy a felvett hiteleket mindenképp fizetni kell - már csak az a kérdés, hogy mire számítsanak azok, akik erre valamiért nem képesek, és az állami megoldások sem rendezik a problémáikat. Vannak olyan hangok is, amelyek polgári engedetlenséget hirdetnek a helyzet javítása érdekében: a közelmúltban életre hívott Devizahitel-különbözet Károsultjainak Egyesülete (DKKE) azt javasolja, hogy a szeptemberi törlesztőrészletet ne fizessék be az adósok a bankoknak, hogy így kényszerítsék ki a szükséges jogalkotói lépéseket.

"Alapvető eltérés van abban az esetben, ha a kereskedelmi bankok által nyújtott jelzáloghitelről, illetve ha az egyes pénzügyi szolgáltatók által kínált vételi opciós termékről van szó" - mondta el az [origo]-nak a Banki Hitel Károsultak Egyesülete (BHKE) nevében Barabás Gyula.

Az első esetben egyszerűbb, átláthatóbb és méltányosabb a helyzet. Ha a kérdéses lakáson nincsen vételi opció, vagyis egy egyszerű jelzáloghitelről van szó, akkor elidegenetési és terhelési tilalom van az ingatlanon, de bizonyosan nem kell rögtön kilakoltatással számolni. Az opciós szerződéseknél nem ez a helyzet, ezekben az esetekben a hitel felmondása után a hitelező azonnal élhet a vásárlási joggal, ami az adós számára lakhelye elvesztését jelenti.

A jelzáloghitelek esetében van idő

A sima jelzáloghitelek esetében a bank a saját üzletszabályzatától függően, a nemfizetéstől számított 90-180 napon belül felmondhatja a hitelszerződést. "Bankonként eltérő lehet a felmondási időpont, általában azért 90 nap ez az időszak, mert a jogszabályok szerint innentől kedzve kell a pénzintézetnek tartalékot képeznie, vagyis ha valaki 90 napig nem fizet, akkor az már a tőkekövetelmények szintjén is érinti bankokat" - mondta el Binder István, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) szóvivője.

A vonatkozó kormányrendelet a rossz hiteleket négy kategóriába sorolja: külön figyelendő, átlag alatti, kétes, illetve rossz. A kétes hitelek az elsők, amelyk után már kell tartalékot képeznie a bankoknak, márpedig ebbe a kategóriába azok a hitelek tartoznak, akiknél a fizetési késedelem elérte a 90 napot.

A hitel felmondása a bank saját döntése, azaz nem kötelezettség, hanem lehetőség. "A bankok jellemzően csak végső esetben mondják fel a hiteleket, hisz nekik is az az érdekük, hogy felmondás nélkül rendeződjék az ügy"- fejtette ki Binder István, aki hozzátette, hogy a hitelszerződés két fél közötti polgárjogi szerződés, azaz a felügyelet nem tilthatja meg a felmondást. A helyzet viszonylag egyszerű: a hitelszerződés aláírásakor a felek kötelezettségeket vállaltak, az egyik fél megszegte a szerződést, így a másik jogosult azt felmondani.

Amennyiben a hitelt felmondja a bank, akkor a követelés - tehát nem maga az ingatlan - egy faktorcéghez kerül: ezek olyan vállalatok, amelyek épp azzal foglalkoznak, hogy a bankoktól áron alul problémás követeléseket vásárolnak, és azokat megpróbálják pénzzé tenni. A pénzhez jutásnak több formája lehet, de a legegyértelműbb a végrehajtás. "Sem a kereskedelmi bank, sem pedig a faktorcég nem veheti el az ingatlant, arra csakis bírósági végrehajtás útján kerülhet sor" - fogalmazott Barabás Gyula, aki szerint a tapasztalatok alapján a felmondás és a követelés eladása között minimum 6 hónap el szokott telni, azaz eddig nem kopogtat majd az ajtónkon a végrehajtó sem.

Kreiniker Miklós, a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara (MBVK) elnöke szintén elmondta, hogy ingatlanából bárkit kilakoltatni kizárólag a bírósági végrehajtónak van felhatalmazása. "Amennyiben a bank azt választja, hogy bírósághoz fordul és per formájában érvényesíti a követelést, és a bíróság döntése jogerőre emelkedik, akkor végrehajtási okiratot állítanak ki, és elindul a végrehajtás" - mondta el Kreiniker Miklós.

Próbáljunk megállapodni a faktorcéggel

A szakértők szerint mindenképp érdemes megpróbálni a faktorcéggel megállapodni, ez az ún. végerhajtáson kívüli eljárás. Szóba jöhet részösszeg fizetése, vagy saját értékesítés is, de tudni kell, hogy a cégnek nem föltétlenül érdeke ezeket, az adós számára kedvezőbb megoldásokat elfogadni - és nem is köteles erre.

Barabás Gyula szerint az a jellemző, hogy a faktorcég elöször küld egy levelet, és ha az adós ezt követően sem fizet, akkor közjegyzői okirat alapján megbíznak egy bírósági végrehajtót. Ha nincs közjegyzői okirat, vagyis az adós nem ismeri el az adósságot, akkor per következik. Birtokvédelmet a jegyzőtől lehet kérni a településen, a végrehajtást felügyelő bíróság illetékes meghozni a döntéseket.

Fotó: Hirling Bálint [origo]

A jelzáloghiteleknél nem sietik el az árveréseket

A végrehajtás nem csak a lakásra vonatkozhat, hanem egyéb vagyontárgyakra és a jövedelemre is. "Hiú ábránd, hogy a végrehajtó a jövedelmet foglalja le, ő is pénzből él, neki az az érdeke, hogy minél nagyobb összeget hajtson be egyszerre, főleg ha az adós jövedelmi helyzete nem megfelelő" - mondta el a BHKE szakértője.

"A bírósági végrehajtás szigorú törvényi szabályok között, az adós érdekeit védve történik, a fokozatosság elvének figyelembe vételével" - fejtette ki az MBVK elnöke. A kilakoltatás a legvégső eszköz, előbb a jövedelmet kell elvileg lefoglalni, illetve az ingóságokat kell értékesíteni, sőt, az adós akár hathónapos halasztást is kérhet. Árverésre a végrehajtási eljárás végén kerül sor. A kikiáltási árat ilyenkor igazságügyi szakértő állapítja meg, de a szabályok alapján kikalkulált ár ellen fellebbezhet az adós.

A lakás elárverezésével kapcsolatban is vannak furcsa tapasztalatok. Többen is felhívták arra a figyelmet, hogy a végrehajtónak nem feltétlenül jó, ha hamar befejeződik a végrehajtás, mivel a késedelmi kamat sok pénzt fial, az ügyleti kamatnál legalábbis mindenképp többet, így akár 1-2 évig is elhúzódhat a folyamat.

Az opciós hiteleknél a 61. nap a kritikus

A fentiekben vázoltnál az adós szemszögéből rosszabb a helyzet, ha a hitelszerződésben vételi opció szerepel, ez ugyanis azt jelenti, hogy a hitel felmondásakor a hitelező cégnek egy előre meghatározott árfolyamon joga van a lakást megvásárolni - főleg, mert ez az ár természetesen jóval a piaci vételár alatt van.

A PSZÁF a végrehajtásban nem illetékes

"A felügyeletnek sem a végrehajtás menetére, sem annak időtartamára, sem pedig annak emberiességére nincs rálátása" - mondta el Binder István, aki hozzátette, hogy a felügyeletnek az a szerepe, hogy az általánios szerződéses feltételek, az üzletszabályozatok ne sértsenek jogszabályokat, illetve azok be nem tartása esetén az ügyfélt ne érje hátrány. Az MBVK adatai szerint tavaly Magyarországon összesen 2600 ingatlanérverést tartottak, ebből 1500 volt lakóingatlan, és mindössze 269 esetben került sor kilakoltatásra. A Devizahitel-különbözet Károsultjainak Egyesülete (DKKE) szerint 700 ezer embert érinthetnek a problémás hitelek.

A jogszabályok szerint rögtön a hitel felmondása után élhet ezzel a lehetőséggel a finanszírozó vállalat. "A pénzügyi vállalkozásoknál a hitel felmondási határideje 60 nap, vagyis az első törlesztőrészlet nem fizetését követő 61. napon már a hitelező, vagy az általa meghatározott cég lehet a lakásunk tulajdonosa" - fejtette ki Barabás Gyula.

A kilakoltatás előfeltétele, hogy a vételi opció értéke és a fennálló adósság között elszámoljanak a felek. Egy hipotetikus eset szerint például egy 20 millió forintos piaci értékű ingatlanra 8 millió forintos hitel felvétele esetén, 12 millió forintos vételi opciót kötnek ki a szerződésben. Ha az adós két hónapon át elmarad a törlesztőrészlet fizetésével, akkor a kérdéses pénzügyi vállalkozás felmondhatja a hitelt, és másnap 12 millió forintért megveheti az ingatlant.

A 12 milliós ár, illetve a 8 milliós hitel megmaradt része közötti különbséget ki kell fizetni, de ha ez megtörténik, akkor az adósnak el kell hagynia a lakást. Az édekvédők szerint jogi szempontból ezeknél a szerződéseknél felmerül a "feltűnő értékaránytalanság" lehetősége is, épp az irreálisan alacsony opciós ár miatt.

Ingóságok és jó idegek

Az utcára kerülés réme miatt egyre több szerződésben már ún. befogadó nyilatkozatot iratnak alá, azaz kilakoltatás esetén nem az utcára kell mennie az adósnak, és a személyes tárgyai is biztonságba kerülnek. "Ez utóbbi tétel azért is fontos, mert volt olyan esetünk, amikor a hitelező a kilakoltatás után nem tudott elszámolni a személyes tárgyakkal, és azt közölte, hogy azokat elégette - ami annak fényében különösen érdekes, hogy a lakásban gyerekjátékokat és egy televíziót is ott hagyott a bajba került adós" - mutatott be egy konkrét esetet Barabás Gyula.

Nem bírósági úton tehát senkit nem lehet kilakoltatni, de ez nem jelenti azt, hogy erre nem is tesznek kisérletet. Előfordul, hogy a követeléssel rendelkező cég (jellemzően nem a bank) addig zaklatja az adóst, ameddig az úgy látja jónak, hogy érdemesebb elhagynia a lakást, de - mint azt portálunknak több szakértő is megerősítette -, ha valakinek jók az idegei, akkor egyszerűen azt mondhatja a távozását sürgetőknek, hogy nem megy.

A nem bírósági végrehajtás kérésének két oka lehet: a hivatalos út egyrészről nagyon sok időt vehet igénybe, a bírósági eljárás elindulása akár egy év is lehet, másrészről pedig a bankok nem szívesen exponálják magukat a bíróságokon mint egyszerű állampogárok kisemmizői - inkább megpróbálnak megállapodni.