Még várat magára az új Budaörs

Ugrásszerű fejlődést sejtetnek az ingatlanfejlesztők ambíciói Budapest keleti agglomerációjában, de a nyugati régió "aranyháromszögéhez", Budaörs térségéhez hasonló gócpont kialakulása egyelőre távoli álom csak. A logisztikai centrumokat mindenesetre gőzerővel tervezik, miközben egyes szakértők szerint kétséges, hogy mindet meg lehet majd tölteni.

Bizonyára nem véletlen, hogy az M0-s körgyűrű keleti szektorának átadása óta jelentett be több ingatlanfejlesztő nagyszabású terveket a budapesti agglomeráció érintett részeire. Maglód, Vecsés, Ecser, Pécel, Gyömrő környékén főként ipari, logisztikai, kisebb részben lakáscélú és turisztikai beruházások indulhatnak a következő években.

A logisztikai jellegű fejlesztéseket azonban nem önmagában az M0-ásra alapozzák, hiszen ott van a közelben a Ferihegyi repülőtér is. Nem mellékes szempont továbbá, hogy a közeljövőben alighanem felértékeli a külső logisztikai helyszíneket a fővárosi behajtási engedélyek ellenőrzésének küszöbön álló szigorítása, illetve az esetleg emelkedő behajtási díj.

Intermodális központ, milliárdokból

Az agglomeráció legnagyobb, többmilliárd forintos beruházásának ígérkezik az Ecser határába, 500 hektáros területre megálmodott Befik (Budapest-Ecser-Ferihegy Intermodális Központ). A közlekedési és raktározó-átrakodó csomópont összesen négymillió négyzetméteres területet kínál majd, egyebek mellett a Kelet-Európát a Távol-Kelettel összekötő "kapocsnak" szánják.

Az elektromos hálózatot már kiépítették, szerződés van a Mollal egy óránként 10 ezer köbméter kapacitású gázátadó állomás megépítéséről, és a szennyvíztisztítóra is van építési engedély. Ezek kivitelezése küszöbön áll, a közművesítés az év végére elkészül - mondta érdeklődésünkre Hegyi Gábor, a tulajdonos befektetői csoport alapította Airport One társaság ügyvezetője. Készül a környezeti hatásvizsgálat is - a terület közlekedési csomópontként is funkcionálna, a beruházók szándéka szerint napi százezres nagyságrendű átmenő forgalom kiszolgálására tennék alkalmassá.

A raktárváros akár már a jövő év közepén megnyithat, ez a bérlők szerződéskötési kedvétől is függ. Ha a recesszió belátható időn belül véget ér, és a reptér meg a központ versenyképes szolgáltatást tud nyújtani, a 10-15 évre tervezett beruházás akár rövidebb idő alatt is befejeződhet. Ehhez persze erősödnie kell a keresletnek - magyarázta Hegyi Gábor.

Üllő után Gyálon is

Ugyancsak logisztikai bázist húzna fel a közelben az ipari ingatlanok fejlesztésére specializálódott Goodman International hazai leányvállalata. A Goodman Üllő Airport Logisztikai Központ 155 000 négyzetméternyi fejlesztési területe közvetlenül a 4-es út mellett, a ferihegyi repülőtértől 3 kilométerre kap helyet.

Az első ütem közel 25 ezer négyzetméternyi raktára és 2800 négyzetméternyi irodája hamarosan elkészül, és a cég máris azt tervezi, hogy rövidesen Gyálon is épít egy nagyobb logisztikai bázist - közölték a Goodman illetékesei.

Ipari park, lakások, wellness

Sokrétűbb tervei vannak az eddig elsősorban lakásépítéseiről ismert Elephant Holdingnak, amely még tavasszal, a Rákos Mezeje Zrt. megvásárlásával jutott nagy mennyiségű területhez nemcsak a keleti agglomerációban - Gyömrőn, Ecseren, Maglódon -, de a szomszédos XVII. kerületben is. Ezek közül van, amit árul, míg másutt maga fejlesztene.

A cég Mesterek Háza nevű, jobbára kis- és középvállalkozások számára kialakított ipartelepe után újabb hasonló projektet tervez a szintén XVII. kerületi Bökényföldi úton, 15 ezer négyzetméteren. Ugyancsak a kerületben épülne meg a 400 lakásos Pesti Park - tájékoztatott Csikós Balázs, az Elephant Holding igazgatója.

Maglódra és Gyömrőre ugyanakkor összesen többezer lakást tervez a cég, 4-6 lakásos társasházakban és sorházakban. Maglód és Ecser mellett logisztikai fejlesztésre alkalmas telkeket birtokol, egy közelebbről meg nem nevezett helyszínre pedig wellnessközpont felhúzását fontolgatja.

Helyi remények

Ha a sok munkahelyet teremtő új létesítmények valóban megépülnek - miközben nyilván újabb lakóprojekteket is vonzanak majd -, helyi vállalkozók reménye szerint a térség olyasféle fejlődésen mehet keresztül, mint Budapest túlsó felén az M1-es és M7-es sztrádák közelségéből rengeteget profitáló Budaörs és vonzáskörzete. Vannak viszont szakértők, akik szerint ez az összehasonlítás sántít.

A mostani kedvezőtlen körülmények erősen érintik a magyarországi logisztikai fejlesztéseket: jelenleg gyakorlatilag nem folyik spekulatív fejlesztés, és nem valószínű, hogy a következő fél évben ez szignifikánsan megváltozna. Ami folyamatban van, azt általában már megkötött előbérleti szerződésekre alapozzák - adott rögtönzött piaci helyzetképet az [origo] kérdésére Pusztai Andrea, a Colliers nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég vezető tanácsadója.

A Colliers szerdán nyilvánosságra hozott, az ipari ingatlanok piacának trendjeit tárgyaló féléves jelentése szerint 2009 első félévében 1 millió 51 ezer négyzetméternyi spekulatív budapesti ipari ingatlanból június végén 263 ezer négyzetméter állt üresen, ami 25 százalékos arány.

A szakember hozzátette, ettől természetesen a most legjobb esetben még tervezési fázisban lévő spekulatív projektek a finanszírozási feltételek enyhültével beindulhatnak 2010 folyamán, bár a pontos időzítéseket most még nehéz prognosztizálni.

Túl alacsony a ferihegyi forgalom?

Pusztai Andrea ugyanakkor kétségesnek nevezte, hogy a Ferihegyi repülőtér nemzetközi összehasonlításban csekélynek mondható forgalmára érdemes lenne nagyobb logisztikai fejlesztéseket alapozni. "Ami a környékben vonzó lehet, az a jó elhelyezkedés és a viszonylag jó infrastruktúra, tehát az M0 új szakasza, melyen könnyen elérhető az M5 és az M3 is, valamint a négyes út jövőbeni fejlesztési kilátásai" - vélekedett.

Ezzel egybehangzóan nyilatkozott nemrég egy háttérbeszélgetésen a Nemzeti Fejlesztési és Gazdasági Minisztérium egyik illetékese, mondván, Ferihegy éves cargo-forgalma mindössze 30-50 ezer tonna. Az Európán belüli légi teherszállítás - úgymond - gyakorlatilag megszűnt, következésképp aligha van létjogosultsága annyi logisztikai fejlesztésnek, amennyit máris bejelentettek. (A reptér közvetlen közelében vannak már korszerű raktárbázisok, így az Airport Business Park és a Vecsés melletti Airport City Logisztikai Park.)

Lesz-e elég áru?

Kevés a jól előkészített telek

Felvetésünkre, hogy várható-e a nyugati régióéhoz hasonló robbanásszerű fejlődés a keleti térségben, a Colliers szakértője úgy fogalmazott: rövid és középtávon nem valószínű, részben azért, mert nincsenek is még meg a feltételei. Kevés ugyanis az infrastruktúrával ellátott, közművesített, szabályozási tervvel rendelkező, fejlesztésre alkalmas telek.

A telekárak többnyire jól mutatják egy-egy környék fejlettségét, és a keleti agglomeráció egyelőre alaposan elmarad a nyugati szektor árszínvonalától (ott 40-50 euró a plafon négyzetméterenként). "Délen, Szigetszentmiklóson és környékén, már sokkal inkább közelítenek az eladási árak a nyugati agglomeráció szintjéhez" - jegyezte meg Pusztai Andrea.

A közvetítő is mérsékelten optimista

Az [origo] megkereste a két legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózat egy-egy helyi irodáját is, azzal a kérdéssel, hogy milyen fejleményekre számítanak a tervezett fejlesztések nyomán.

A péceli Otthon Centrum-iroda vezetője, Gál Krisztián úgy vélekedett, ha várható is fellendülés a lakáspiacon, arra még sokat kell várni. A válság hatására bő 10 százalékot estek az árak a környéken, a fejlesztők pedig óvatosabbak lettek: már nem elégszenek meg azzal, hogy a leendő lakások felét eladják, mielőtt belevágnának az építkezésbe.

Intő jelként említette a Gyömrő Liget lakópark esetét, ahol telkeket értékesítettek, több fejlesztő vásárolt is belőlük, de a vártnál rosszabb az érdeklődés, és ez már a válság előtt is így volt. Holott Gyömrő kimondottan fejlett és rendezett település, jóval több alvóvárosnál, ennek megfelelően elég drágának számít: előfordul 310 ezer forintos négyzetméterár is, de az átlag sem megy 260-270 ezer alá - mondta Gál Krisztián.

A telekárak tartják magukat

Az új fejlesztések vélhetően értéknövekedéssel járnak majd, de ehhez középtávon valóban egy budaörsihez hasonló csomópontnak kellene kialakulnia. Az érdeklődés valamelyest nőtt az utóbbi időben, ha az árakon ez nem is látszik meg - mondta Szalay Péter, a Duna House vecsési irodájának munkatársa.

Biztató jel mindenesetre, hogy - az ország legtöbb területével ellentétben - a telkek tartani látszanak az árukat. Sok vállalkozás keres ugyanis errefelé ipari ingatlant, illetve arra alkalmas területet - magyarázta Szalay Péter.

A Budapesti Agglomerációs Fejlesztési Tanács (BAFT) 2008-2010-es operatív programja leszögezi, hogy "a térségi versenyképesség erősítésének egyik kulcsterülete lehet a logisztikai alkalmasság növelése".

"A dél-keleti logisztikai területben valóban komoly lehetőségek vannak, melyek feltárását nagyban elősegítette az M0-ás kiépülése. Ezzel a tervezési területtel kiemelten foglalkozunk" - mondta az [origo]-nak Rostásné Pátkai Zsuzsanna, a BAFT igazgatója.

A térség területrendezési tervei elég nagy fejleszthető területeket tartalékoltak. A XVII. és XVIII. kerület, illetve, Gyál, Gyömrő, Maglód, Üllő, Vecsés, Ecser, Felsőpakony és Péteri összesen 2000 hektárt minősített át mezőgazdasági területből - közölte az igazgató. Hozzátette, a fejlesztések előfeltétele, hogy az önkormányzatok megkössék a településrendezési szerződéseket, ami egyelőre több helyütt várat magára.

A főváros főépítészi irodája kidolgoztatott egy, az egyes településeket érintő terveket összehangoló tanulmányt. Ez még nem nyilvános, a fővárosi közgyűlésnek el kell elfogadnia, de az érintett települési és kerületi önkormányzatok már jóváhagyták. Annyi tudható róla, hogy erőteljesen sürgeti a közlekedési infrastruktúra fejlesztését.

Az önkormányzati társulási szerződés előkészítése már folyik, 2010-ben pedig esedékes a budapesti agglomeráció területrendezési tervének módosítása, amely törvény minden érintett településre vonatkozik. "A települések közötti együttműködés jó, kétségkívül adott az esély egy színvonalas logisztikai bázis kialakulására" - vélte Rostásné Pátkai Zsuzsanna.

Megjegyezte, az efféle folyamatok általában sok mindent vonzanak, így például a lakásépítés felfutását. Ezért szükség van a környezetvédelmi szempontok átgondolására.