Számos bizonytalanságot okozhat a vételi jog gyakorlása

A vételi jog, az opció a pénzügyi intézmények szerződése gyakorlatában széles körben elterjedtnek tekinthető, ugyanakkor számos bizonytalanságot hordoz magában - hívta fel a figyelmet a Dessewffy, Dávid és Társai Ügyvédi Iroda szakértője.

A vételi jog olyan jogosítvány biztosítása, amely alapján a jogosult a biztosítékul nyújtott dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja, ha az adós meghatározott határidőben nem tesz eleget fizetési kötelezettségének.

A vételi jog kikötése gyakran a biztosítékul szolgáló vagyontárgyon alapított zálogjoggal együttesen kerül alkalmazásra, mely megoldást az ítélkezési gyakorlat nem minősíti jogellenesnek.

Dr. Hindrich Tamás ügyvéd szerint ugyanakkor fontos, hogy a biztosítéki célú vételi jog nem irányulhat a zálogjogra vonatkozó - eltérést nem engedő - szabályozás kijátszására, melynek alapvető eleme a felek közötti elszámolási kötelezettség, különös tekintettel arra, hogy ennek során a biztosítékul nyújtott dolog tényleges értékét kell figyelembe venni.

Két bíróság, két döntés

A Legfelsőbb Bíróság eseti döntése értelmében az opciós szerződésben a vételárnak a vagyontárgy valóságos forgalmi értékéhez kell igazodnia, és nem határozható meg az adós tartozásának összegében. Érvénytelen a vételi jog kikötése, ha a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát opciós jog alapján a fennálló követelése fejében elszámolási kötelezettség nélkül szerzi meg a vagyontárgy valóságos értékének számbavétele nélkül.

A Legfelsőbb Bíróság ugyanakkor egy másik esetben arra a következtetésre jutott, hogy az opciós szerződésben megjelölt vételárnak az eladó tartozásával azonos összegű meghatározása önmagában nem eredményezi a szerződés semmisségét.

A vételár és a vétel tárgyának forgalmi értéke közötti feltűnő értékaránytalanság azonban a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét jelenti - emelte ki a Dessewffy, Dávid és Társai Ügyvédi Iroda szakértője.

Mindezek alapján a pénzügyi intézményt "törvényesen" - de méltányosnak semmiképp nem nevezhető módon - megilletheti azon összeg, amely a vételi jogra vonatkozó megállapodásban rögzített vételár és a piaci (forgalmi) érték különbözete, feltéve, hogy nem áll fenn a feltűnő értékaránytalanság. A bírói gyakorlat értelmében egy akár 20-30 százalékos mértékű eltérés esetén általánosságban nem áll fenn a feltűnő értékaránytalanság.

Míg a bírósági gyakorlat sem tekinthető egységesnek, a biztosítéki célú vételi jog kikötés sértettjeinek csak elméleti támogatást nyújt a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete elnökének - egy ombudsmani vizsgálattal összefüggésben, még 2004-ben tett - megállapítása.

Eszerint a feltűnő nagy értékkülönbség szubjektív fogalom, annak kimondásához a konkrét ügy összes körülményének - polgári perben történő - vizsgálata szükséges.

Jogalkotói próbálkozások

A hitelintézeti törvény ugyan 2008. szeptember 1-jétől tartalmaz az ügyfelek tájékoztatásával összefüggésben - leginkább csak elvi védelmet jelentő - kötelezettséget, melynek értelmében a fogyasztónak minősülő ügyféllel a pénzügyi intézménynek fel kell tárnia a szerződéses ügyletben az ügyfelet érintő kockázatot, amelynek tudomásulvételét az ügyfél aláírásával igazolja.

Ennek a nyilatkozatnak tartalmaznia kell a vételi jog érvényesítésének módját és következményeit, a vételár megállapításának, az ügyfél értesítésének és a pénzügyi intézmény elszámolásának módját, valamint azt, hogy biztosítanak-e az ügyfélnek haladékot, mely időszakban az ügyfél értékesítheti az ingatlant, és ha igen, a haladék időtartamát.

A hitelintézeti törvény 2010. január 1-jétől hatályos rendelkezése alapján ugyanakkor semmis a fogyasztóval - vagyis a fogalom-meghatározás szerint az önálló foglalkozásán és gazdasági tevékenységén kívül eső célok érdekében eljáró természetes személlyel - kötött, a vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés, ha a vételi jog a kötelezett által lakott lakóingatlanra vonatkozik.

A jogosult kötelezettségei

Ha a kötelezett által lakott lakóingatlan szerződés szerinti vételára alacsonyabb a vételi jog gyakorlását megelőző hat hónapon belül készült szakértői értékbecslés szerinti beköltözhető forgalmi érték hetven százalékának megfelelő összegnél (minimum ár), akkor a következő kötelezettségek lépnek érvénybe.

Jelesül, a vételi jog jogosultja a vételáron felül - a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint - köteles a vételár és a minimum ár különbözetének a kötelezett javára történő megtérítésére, illetve ezen összegnek az elszámolás körében a kötelezett javára történő figyelembevételére.

A vételi jog jogosultja a követelése, annak járulékai és az előzőek szerint általa térítendő pénzösszeg közötti különbözet összegével a kötelezettel köteles elszámolni. Abban az esetben is, ha a pénzügyi intézmény a biztosítéki céllal kikötött vételi jog gyakorlását másnak átengedi, vagy a biztosítéki céllal kikötött vételi joggal biztosított követelést másra átruházza (engedményezi).

A jogszabályi rendelkezéseken túlmenően előírásokat tartalmaz a pénzügyi intézmények által önkéntesen követhető úgynevezett Magatartási Kódex - utalt rá dr. Hindrich Tamás -, melynek értelmében a részes intézmények szerződésben vállalják, hogy mielőtt a hitelező élne a vételi joggal, legalább 90 napot biztosítanak az adósnak, hogy saját maga értékesíthesse ingatlanát.