Földtörvény: véget ér a moratórium, át kell nézni az eddigi szerződéseket

Magyarországnak az Európai Uniós tagságából eredő kötelezettsége, hogy a hazai termőföldpiacot hamarosan meg kell nyitnia a tagállamok földművesei előtt. A termőföldre vonatkozó jelenlegi tulajdonszerzési tilalmak és korlátozások legfeljebb 2014. április 30-ig tarthatóak fenn. A Balázs és Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője szerint érdemes a már meglévő szerződéses konstrukciókat szakemberrel felülvizsgáltatni és a jogszabályi változások tükrében a javasolt változtatásokat megfelelő szakember igénybevételével átvezettetni. 

A 2013. december 15. napjától 2014. május 1. napjáig több lépcsőben hatályba lépő új földtörvény olyan alapvető változásokat tartalmaz, melyek kiemelkedően fontosak a mezőgazdasági szektor számára – fejtette ki elöljáróban a Balázs és Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője.

Az új földtörvény koncepciójának alappillérét jelentette az az EU tagságból eredő kötelezettség, hogy Magyarországnak meg kellett nyitnia termőföldpiacát a tagállami földművesek előtt, hiszen 2014. április 30. napján lejár az erre vonatkozó moratórium.

Mindez szükségessé tette a hazai földtulajdon és földhasználati viszonyok átgondolását, a nemzeti hosszú távú célkitűzéseknek és a tagállami elvárásoknak egyaránt megfelelő szabályozás megalkotását.

Érdemes a már meglévő szerződéses konstrukciókat szakemberrel felülvizsgáltatni és a jogszabályi változások tükrében a javasolt változtatásokat megfelelő szakember igénybevételével átvezettetni.

Számtalan megkeresés érkezett ügyvédi irodákhoz

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII törvény a földtulajdon valamint a földhasználati jogosultság megszerzésére vonatkozó alapvető szabályokat tartalmazza, a földtulajdonra vonatkozó általános szabályokat, formai és tartalmi követelményeket, valamint a földhasználati szerződésekre vonatkozó rendelkezéseket az átmeneti szabályokról szóló törvény részletezi.

A Balázs és Kovátsits Ügyvédi Társuláshoz számtalan megkeresés érkezett az időközben még hatályba sem lépett rendelkezések értelmezésével, jövőbeli alkalmazásának lehetőségeivel kapcsolatban. Ezen megkeresések alapján megállapítható, hogy melyek a leggyakrabban előforduló kérdéskörök – húzta alá dr. Kovátsits László.

Először is mindenképpen fontos leszögezni, hogy a földforgalmi törvényben rögzített „mező és erdőgazdasági hasznosítású föld” fogalmát kell alkalmazni ezen túl arra a földrészletre is, amely az ingatlan-nyilvántartás szerint a település zárkertjében fekszik, amennyiben megfelel a föld, illetve tanya fogalmának.

Új fogalomként vezeti be a törvény a „földműves” kategóriát, melynek az a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár felel meg, aki a végrehajtási rendeletben meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve mező-, illetve erdőgazdasági tevékenységet végez, vagy személyes közreműködéssel mezőgazdasági termelőszervezet tagjának minősül.

A tulajdonszerzés jogi kérdései

A földművesek nyilvántartását az ingatlanügyi hatóságok, azaz a földhivatalok vezetik majd, mely közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősül, azonban 2014. május 1. napjáig elegendő a szerződésben az erre vonatkozó nyilatkozatot rögzíteni.

A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezhet földtulajdonjogot, ha a birtokában lévő föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az egy hektárt. Az unión kívüli államok polgárainak földszerzési tilalma továbbra is fennmarad.

dr. Kovátsits László, a Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője Forrás: Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás

Az új törvény eltörölte a korábbi aranykorona értéken alapuló tulajdonszerzési korlátot, azonban megtartotta földszerzési maximumként a 300 hektárt, birtokmaximumként pedig 1200 hektár területet határoz meg, ami azt jelenti, hogy a földműves birtokában és használatában lévő földek nagysága az 1200 hektárt nem haladhatja meg. Az állattartó telepek üzemeltetői és a vetőmagtermelők 1800 hektár földet birtokolhatnak, ha teljesítik a meghatározott feltételeket.

Elővásárlási jog és haszonélvezeti jog

A Balázs és Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője szerint fontos változás, hogy az elővásárlásra jogosultak sorrendjében az állattartó telep üzemeltetője megelőzi a helyben lakó szomszéd, a helyben lakó és a 20 km-en belül lakóhellyel vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földművest, földhasználati jogosultság megszerzése esetén pedig első helyen illeti előhaszonbérleti jogosultság.

A 2014. február 28. napjáig közölt vételi ajánlatokra azonban még a korábbi szabályozás volt az irányadó. A törvény értelmében nem áll fenn elővásárlási jog közeli hozzátartozók közötti adásvételi, valamint tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetében sem.

Szükséges továbbá kiemelni, hogy haszonélvezeti jogot pedig legfeljebb 20 éves időtartamra lehet alaptani és kizárólag közeli hozzátartozó javára. Az átmeneti rendelkezések rögzítik, hogy 2014. május 1-jén a törvény erejénél fogva megszűnik a 2014. április 30.-án fennálló, határozatlan időre vagy 2014. április 30-a után lejáró, határozott időtartamra nem közeli hozzátartozók között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog.

Hatósági jóváhagyás

Lényeges változás, hogy a föld tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződést valamint a föld használatának átengedéséről szóló szerződést mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához köti a törvény, illetőleg tulajdon átruházás esetén a helyi földbizottság jóváhagyó állásfoglalása is szükséges lesz.

A 2013. december 15. és 2014. április 30. között közzétett haszonbérleti szerződések tekintetében a hatósági jóváhagyás még nem feltétel, azonban a törvény által előírt nyilatkozatokat már ezekben a szerződésekben is meg kell tenni. A meglévő haszonbérleti szerződések módosítására ugyanakkor 2014. április 30. napjáig még egyszerűbb feltételek mellett nyílhat lehetőség, mely tekintetben azonban a földhivatalok gyakorlata eltérhet.

Jogi személyek kapcsán pedig célszerű kiemelni, hogy a szervezeti formaváltozás, különválás, kiválás, valamint egyesülés esetén, mely elsődlegesen a mezőgazdasági termelőszövetkezeteket érintheti, a jogi személy elveszíti a jogelőd tulajdonát képező föld tulajdonjogát a magyar állam javára. A fentiek vonatkozásában tehát mindenképp szükséges a tájékozódás, hozzáértő jogi képviselőkkel történő konzultáció – tanácsolta végezetül dr. Kovátsits László.