Barkassy Grünfeld: mikor kötünk „csak" előszerződést?

dr. Korim Balázs, Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

A szerződéskötésre készülő felek gyakran hallottak már az előszerződés jogintézményéről, ám annak pontos jogi tartalmával, joghatásaival nem minden esetben vannak tisztában – hívta fel az Origó figyelmét a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője. Érdemes tehát áttekinteni e kérdéskört, annál is inkább, mert az előszerződés jogintézménye számos élethelyzetben hozhat megoldást a felek számára, és általa biztonságban érezhetik magukat a jövő vonatkozásában – húzta alá dr. Korim Balázs.

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője kifejtette: elsősorban – de természetesen nem kizárólagosan - az ingatlanjogi tranzakció világában gyakran merül az előszerződés jogintézmények alkalmazása iránti igény, akár adózásbeli megfontolások, akár pusztán az életviszonyok megfelelő rendezésének aktuális lehetőségei okán.

A szerződéskötésre készülő felek gyakran hallottak már az előszerződés jogintézményéről, ám annak pontos jogi tartalmával, joghatásaival nem minden esetben vannak tisztában.

Az előszerződések lehetséges okai

A Ptk. vonatkozó rendelkezései értelmében, előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Az, hogy a felek mely megfontolás által vezérelve választják az előszerződési formát a végleges szerződés helyett, esetről esetre változó.

Elképzelhető, hogy ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló előszerződés megkötésére azért van szükség, mert bár egyértelmű, hogy a jövőben az eladói oldalon szereplő fél lesz az érintett ingatlan tulajdonosa, példának okáért a hagyatéki eljárás jogerős lezárultának hiányában, egyelőre végleges adásvételi szerződés kötésére nincs mód, ám a felek rögzíteni akarják megállapodásukat.

Gyakran adóoptimalizálási megfontolások húzódnak e forma alkalmazása mögött, hiszen elképzelhető, hogy az eladó számára, a személyi jövedelemadó megfizetése alóli mentességet eredményező, az ingatlan szerzésétől számított öt év még nem telt el, de abból alig néhány hónap maradt vissza.

Így a felek előszerződésben rögzítve a végleges adásvételi szerződés tartalmi elemeit, biztonsággal várhatják meg a még hátralévő, immáron személyi jövedelemadó megfizetése alóli mentesülést eredményező időszakot – mutatott rá dr. Korim Balázs.

Ugyanakkor természetesen az is előfordulhat, hogy egy összetett tranzakció során több ingatlan megvásárlása kerül terítékre, de az adott pillanatban a vevőnek rendelkezésre álló anyagi forrása az összes tekintetében nem elegendő.

Egyszerű példával élve: a lakás megvásárlására elegendő forrás áll rendelkezésre, ám a garázst csupán egy évvel később tudja megvenni. Ilyen esetben a felek biztonságban érezhetik magukat, ha a garázs kapcsán előszerződést kötnek egymással.

Mi jelent biztonságot az előszerződésben?

Hogy mi adja a felek számára ezt a biztonságot, mi miatt érezhetik magukat stabil pozícióban, ha egymással előszerződést kötöttek? A Ptk. értelmében, az előszerződés egyik legfontosabb karakterisztikája, hogy a bíróság, amennyiben valamely fél a jövőben elzárkózna a végleges szerződés megkötésétől, az előszerződésben foglalt feltételek szerint a szerződést a másik fél kérelmére létrehozhatja.

dr. Korim Balázs, a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Így tehát, amennyiben előszerződést kötöttünk, immáron biztonságban érezhetjük magunkat, főszabály szerint a másik fél nem zárkózhat el a végleges jogügylet létrehozásától, s ha így is tesz, a bíróság létrehozza a szerződést, a kialkudott tartalommal.

Természetesen azonban a jogalkotó elfogadja annak lehetőségét, hogy az előszerződés megkötését követően olyan lényeges változások álltak be, melyek a végleges szerződés megkötését valamely fél számára túlzottan sérelmessé teszik.

Így a Ptk. akként fogalmaz, hogy a szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, e körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható, e körülmények megváltozását nem ő idézte elő és a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

E feltételeknek együttesen kell teljesülniük – figyelmeztetett a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Az előszerződés jogi szabályozása körében ki kell emelnünk, hogy az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződés szabályai megfelelően irányadóak. Így tehát, például amennyiben ingatlan adásvételére irányuló előszerződést szeretnénk kötni, az írásbeli alak megkerülhetetlen érvényességi feltétel.

A fentiek alapján látható tehát, hogy az előszerződés jogintézménye számos élethelyzetben hozhat megoldást a felek számára, s általa biztonságban érezhetik magukat a jövő vonatkozásában, ugyanakkor hangsúlyozandó, hogy az előszerződés nem kerül benyújtásra az ingatlanügyi hatósághoz, ebből kifolyólag annak léte alapvetően a felek előtt lesz csupán ismert.

Ebből kifolyólag fontos a megfelelő hangsúlyt fektetni a biztosítékok rendszerére, hogy ez által elsősorban a másik fél szerződéskötési kötelezettségét biztosítsuk – hangsúlyozta végezetül dr. Korim Balázs.