Nézze meg a sporthíreket is
Iratkozzon fel hírlevelünkre Nézze meg a sporthíreket is
Gyakori probléma a termőfölddel rendelkező gazdálkodók körében, hogy földjeik közé egy másik
gazdálkodó földje ékelődik közbe, ezáltal megosztja az előző gazdálkodó földterületeit. Ésszerű
megoldás lenne erre, hogy az a gazdálkodó, aki egyesíteni szeretné megosztott földterületeit
megvásárolja a közbe ékelődött földterületet, a megvásárolt föld tulajdonosa pedig a kapott pénzen
új termőföldet vásárol magának.
Azonban 2013. december 15. napjától hatályba lépett törvény, a mező- és erdőgazdasági földek
forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földtv.), amely alapján a korábban hatályban lévő
termőföld tulajdonjogának átszállására vonatkozó szabályok szigorodtak, így többek között a
jogalkotó felállított egy elővásárlási sorrendet, amely alapján a termőföld adásvételi szerződés
megkötésénél fennáll annak a lehetősége, hogy nem az a személy lesz a termőföld új tulajdonosa, aki
eredetileg meg kívánta vásárolni a termőföldet.
Így az eredeti kitűzött cél nem valósul meg, az összevonást szorgalmazó gazdálkodó termőföldjei
továbbra sem lesznek egyesítve.
Az előbb felvázolt problematikára nyújthat megoldást a Földtv. alapján szabályozott termőföld csere
intézménye. Mi is a csere? A csere ügylet során a felek a tulajdonukban lévő dolgokat, amelyek
lehetnek tárgyak (pl.: gépjármű, festmény) vagy jelen esetben ingatlan, elcserélik egymás között,
amelynek során nem, vagy csak minimális pénzmozgás történik a felek között – ismertették az Újváry
és Társai Ügyvédi Társulás szakértői.
Figyelemmel arra, hogy termőföld csere esetén a feleknek a tulajdonukban álló termőföld területek
számszerűleg kismértékben nőhetnek, avagy csökkenhetnek, így a jogalkotó a termőföld cserére
külön szabályokat fogalmaz meg, valamint mentesíti a cserét lebonyolító feleket a termőföld
adásvételre vonatkozó szigorú szabályok közül több alól is.
Jelen cikkben bemutatásra kerülnek azon feltételek, amelyek mentén a csere szerződés lebonyolódik,
így például segítséget nyújtva ahhoz, hogy az első bekezdésben bemutatott eset vonatkozásában a
termőföld területek összevonásra kerüljenek a hatékonyabb művelés érdekében.
Természetesen csere esetén is érvényben vannak azok a korlátozó rendelkezések, amelyek alapján a
nem földműves természetes személy maximum egy hektár termőföldet tarthat tulajdonában, így
lényeges, hogy nem jöhet létre olyan csere, amely alapján ezen mennyiségi korlátozást a
cserepartner túllépi.
Továbbá, a földművesek, közeli hozzátartozók termőföld tulajdonjogának megszerzése esetén is
érvényben van a maximum 300 hektáros szerzési korlát.
A Földtv. alapján csere akkor jöhet létre, ha:
- az egyik termőföld az azt megszerző cserepartnernek a már tulajdonában álló termőfölddel
azonos településen fekszik, vagy
- az egyik cserepartner helyben lakónak minősül, vagy
- egyik cserepartner lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a
településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező termőföld fekvése
szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt
magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
A cserepartnerek egyikénél tehát teljesülni kell az egyik feltételnek, így csak valamely feltétel megléte
esetén lehetséges elkezdeni a jogi folyamatokat.
Amennyiben az első vagy az utolsó feltétel közül az egyik fennáll, úgy a csere a mező- és
erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes
rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény alapján már birtok-
összevonási célú földcserének minősül.
A csereszerződések különlegessége, hogy egyik fél sem ad a másik fél számára a megszerzendő dolog
ellenértékeként pénzt, hanem egy másik dolgot ad, amelynek értéke pénzben kifejezve arányban áll a
megszerzendő dolog értékével, ezt a fajta cserét tiszta csereszerződésnek tekintjük.
Előfordul azonban, hogy a csere tárgyait képező két dolog értéke eltér egymástól, és így az
alacsonyabb értékkel bíró dolog tulajdonosa a különbözetet pénz formájában kívánja pótolni. Ebben
az esetben már nem beszélhetünk tisztán csereszerződésről.
Azonban ameddig a szerződés alapján csak minimális pénzmozgás történik a felek között, úgy a
jogügylet csereszerződésnek minősül, amennyiben azonban a pénz a szerződés szerinti értéknek már
meghatározó része, úgy adásvételi szerződésnek minősül, így a mezőgazdasági igazgatási szerv
megtagadja a jóváhagyását.
A Földtv. alapján a termőföld csereszerződésekre a termőföld adásvételre vonatkozó
rendelkezéseket kell alkalmazni, amennyiben a Földtv. másképp nem rendelkezik, így magának a
szerződés megkötésének menetére is az adásvételre vonatkozó rendelkezések az irányadóak.
A szerződés megkötését követő folyamatban a csereszerződés leglényegesebb eltérése a termőföld
adásvételi szerződéstől az, hogy nem érvényesülnek a Földtv. elővásárlásra irányadó szabályai, nem
kell a szerződést az illetékes önkormányzatnál kifüggeszteni, így kizárható annak a kockázata, hogy a
megszerezni kívánt termőföldet esetlegesen harmadik személy szerzi meg, aki az elővásárlásra
jogosultak sorrendjében megelőzi az érintett cserepartnert.
A megkötését követő 8 napon belül a feleknek vagy jogi képviselőjüknek a csereszerződést meg kell
küldeniük az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyás céljából.
Az illetékes szerv a csereszerződés vizsgálatakor főként azt hivatott vizsgálni, hogy a szerződés nem
irányul-e esetlegesen jogszabályi (adásvételi szerződésre vonatkozó) rendelkezések kijátszására,
kikerülésére, az elcserélendő földek arányban állnak-e egymással, valamint a csereszerződés
tartalmazza-e a jogszabályok alapján előírt kötelező tartalmi elemeket.
Amennyiben a mezőgazdasági igazgatási szerv a csereszerződést az előírásoknak megfelelőnek
találja, úgy záradékkal látja el, amely azt hivatott tanúsítani, hogy a csereszerződés megfelel a
jogszabályi előírásoknak.
Miután a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyta a csereszerződést, a záradékkal ellátott csereszerződés példányait be kell nyújtani az illetékes földhivatali osztályhoz, amely bejegyzi a tulajdonjog változást.
Birtok-összevonás esetén a jogalkotó további kedvezményt kínál annak a félnek, akinél a birtok- összevonás megvalósul, ugyanis ezen fél mentesül az adó és illetékfizetési kötelezettségek alól.
Mentességet kap tovább a másik fél is, ha mint földműves vállalja, hogy 5 évig a tulajdonjogát nem ruházza másra, azon vagyoni értékű jogot (pl.: haszonélvezet) nem alapít, illetve azt hasznosítja.
Látható tehát, hogy földművesek esetén a felek mentesülhetnek az illetékfizetési kötelezettség alól, míg földművesnek nem minősülő természetes személy nem. Megjegyeznénk, hogy az illetékfizetésre köteles személyek köre tovább szűkülhet, mivel közeli hozzátartozók esetén általános szabály, hogy a felek mentesülnek az illetékfizetési kötelezettség alól.
Termőföld csere tehát megoldás lehet azon személyek számára, akik szeretnék a már meglévő termőföldjeik mellett vagy azok között lévő termőföldeket megszerezni, a szétszabdalt termőföldeket egyesíteni egy területté, amiért cserébe másik helyen elhelyezkedő termőföldjüket adnák – hangsúlyozták végezetül az Újváry és Társai Ügyvédi Társulás szakértői.
