Jogi ügyek: lakásvásárlási illeték, közös házassági név

Lakásvásárlás után fizetendő illeték kiszámítása érdekelne. Mi vettünk egy hétmillió forintos lakást. Ha jól tudom, négymillió forint és a fennmaradó rész után 6 %-os illetéket kell fizetni. Van-e most valamilyen kedvezmény, melyet kérni lehet illeték fizetés esetén?

Az illeték valóban úgy számítódik, ahogy Ön leírta. Négymillió forint után 2 százalék, azaz 80 000 Ft, hárommillió forint után pedig 6%, azaz 180 000 Ft.

Amennyiben a lakás vásárlását megelőző vagy azt követő egy éven belül lakást értékesít, illetékedvezményt vehet igénybe - kérelemre. Ekkor csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetnie.

"Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok [21. § (1)-(2) bek.] szerint alakul. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. A fent említett adásvételnél a vevő az ott említett másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni. Ezzel egyidejűleg kell nyilatkoznia arról is, hogy a vásárláskor a feltételeknek megfelelt."

* * *

Lakásunkat el szeretnénk adni. Van rá vevő is, aki megvásárolná, csak sajnos nem ismerős, ezért kicsit bizonytalanok vagyunk az ügylet lebonyolításában. Az ingatlan adásvételi szerződését egy közjegyző végzi akit a vevő javasolt. Érdeklődni szeretnék, hogy mik azok a szempontok, melyekre nekünk mint eladóknak figyelnünk kell?

A vételárat részletekben fizetnék ki a vevők. Az utolsó részletet a kiköltözés előtt vagy után utaltassuk át? A szerződéskötés augusztus végén történne, a kiköltözés pedig november végén.

A szerződésben mindenképpen rögzítsék, hogy a tulajdonjogukat a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartják. Így a vevő csak akkor tudja a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni, ha Önök által aláírt közokirattal vagy ügyvéd által ellenjegyzett okirattal igazolja, hogy a teljes vételárat kiegyenlítette.

A részletfizetésnél a gyakorlat az, hogy az utolsó vételárrészlet a birtokbaadással egyidejűleg esedékes. Persze ettől eltérően is megállapodhatnak. Az együttes teljesítés azonban biztosíték mindkét fél számára. A vevő csak akkor kapja meg a lakást, ha fizet, az eladó csak akkor kapja meg a pénzt, ha kiköltözik.

* * *

Kiskorú részére szülei ingatlant vásárolnak. Az ingatlan vételára 36 millió forint. A vételárból 32 millió forintot hitelből kívánnak fedezni. A szülők hitelszerződést kötnek egy ausztriai bankkal, 140 ezer eurót vesznek fel. Az ingatlan 1/1 arányban a kiskorú tulajdona lesz. Bejegyzésre kerül a szülők holtig tartó haszonélvezeti joga, továbbá a felvett hitel és járulékai erejéig a jelzálogjog. A hitelt a szülők törlesztik. Kérdésem: a kiskorúnak érdekében áll-e az, hogy a tulajdonába kerül egy ilyen mértékben terhelt ingatlan? Jóváhagyhatja-e a gyámhivatal az adásvételi szerződést, a hitelszerződést, illetve a jelzálogjogot alapító okiratot, melyben a kiskorú zálogkötelezettként szerepel?

A kiskorú vagyonszerzéséhez általában nincs szükség gyámhatósági jóváhagyásra. Más a helyzet akkor, ha a kiskorú egyébként tehermentes vagyonát kívánják a szülők megterhelni (erre főszabályként nem kerülhet sor!), vagy a kiskorú vagyonát kívánják értékesíteni.

Amennyiben a hitelszerződés fedezete a kiskorú tulajdonába kerülő vagyontárgy lesz, valóban ő a zálogkötelezett. A zálogjog alapításához ebben az esetben valóban szükség van a gyámhatóságra. Ezt azonban álláspontom szerint nem tagadják meg, mert a gyermek vagyoni értékhez jut - még ha megterhelt is.