Használtlakás-piaci "boom" áremelkedés nélkül

Március elsejétől jelentős kedvezményekkel igényelhető használtlakás-hitel (bárki, akárhányszor igényelheti, melynek kamat + kezelési költségének együttes értékét (k3) 6 százalékban maximálták). A várakozások az intézkedés hatására jelentős árnövekedéssel számolnak a használtlakás-piacon, és csökkenéssel az új lakásépítések terén. Szakértői vélemények szerint azonban - a forgalom növekedése mellett - nem várható jelentős változás sem az árstruktúrában, sem a használtlakás - új lakás hitelek igénylésének arányában.

A logika azt diktálná, hogy a március elsejétől életbe lépő, a használt lakások vételére és felújítására alkalmazott kedvezményes, állami kamattámogatási rendszer eltorzíthatja az új lakások, illetve a használt lakások hiteleinek kialakult, többé-kevésbé stabil aránypárját. Ugyancsak logikus várakozás, hogy az intézkedés jelentősen drágítja majd a használt lakások árát.

A március elsejével életbelépő változások:

Március elsejétől a használt lakások vételére és felújítására ugyanaz az állami kamattámogatási rendszer érvényes, mint az új ingatlanok esetén - mondta el Orbán Viktor miniszterelnök szerdán. Az eddigi 7 százalékos kamattámogatás tehát 10 százalékra növekszik. A kormány továbbá garanciát vállal arra nézve, hogy a k3 húsz évig nem haladhatja meg a 6 százalékot. Újdonság az is, hogy ezt a konstrukciót egyedülálló is igénybe veheti, akár többször is.

Forgalomnövekedés mellett elmaradhat az árrobbanás

Elemzői vélemények szerint azonban ez az árnövekedés korántsem biztos. Az intézkedés megnöveli a fizetőképes keresletet a piacon, ami kétségkívül árfelhajtó tényező, de ezzel párhuzamosan a kínálat is megnövekszik. Mindeddig a négymilliós lakásállomány alig 1-2 százaléka van csak jelen a lakáspiacon (alig 3-400 ezer lakás), ami jelentősen növekszik majd márciustól.

A kereslet valószínűleg együtt növekszik majd a kínálattal, ami megnövekedett forgalmat eredményezhet, de az ingatlanok árát érintetlenül hagyja - mondta el az Üzleti Negyednek Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda Kft. vezetője.

Mindezzel együtt várható egy enyhe árnövekedés a használtlakás-piacon, annak mértéke azonban a kezdeti becslésektől jelentősen eltérhet - a DEM prognózisa a kínálat várható növekedése miatt 10 százalék alatti áremelkedést valószínűsít.

Nem változik jelentősen a használt lakás - új lakás hitelek aránya

Az épülő lakások számában sem várható jelentős változás - mint ahogyan eddig sem tapasztaltak érdemi emelkedést. Évente átlag 40-50 ezer új lakás épül Magyarországon. Ettől nem várható jelentős eltérés az elkövetkező 5-10 évben - tette még hozzá Varga Dénes.

Az a feltételezés, mely szerint az új lakások építése csökken majd a használt lakások iránti megnövekedett kereslet következtében, Varga szerint meglehetősen felületes álláspont, hiszen - mondta a szakértő - az intenzív használtlakás-forgalom elősegíti az új lakások piacának erősödését is (jellemző eset, hogy az új lakás megvételéhez el kell adni a régi, használt lakást). Ezt támasztja alá az az adat is, mely szerint az új lakástámogatási hitel, valamint a használtlakás-hitel, illetve a piaci kamatozású hitelek igénylése ugyanolyan arányban emelkedett az elmúlt évben.

A hitelhez jutás feltételei nem változnak

A lényeget tekintve azonban nem lesznek könnyebbek a hitelhez hozzájutás feltételei. A használt lakásvásárlásra felvehető korábbi kevésbé kedvezményes, 13,9 százalékos kamatozású hitelek esetében minimum 30 százalékos önrészhez volt kötve a hitel.

Az ennél kedvezményesebb kamatozású hiteleknél az FHB 60 százalékban maximálta a hitelrészt a megvásárolni kívánt ingatlan bankok által felbecsült értékéhez képest - írta a Napi Gazdaság. Hat százalékos kamat esetén legtöbbször a használt lakás értékének felét kell prezentálni az igénylőnek.

Ennek hiánya esetén további ingatlanokra próbálnak meg jelzálogjogot bejegyeztetni a bankkal. Ez a rendszer az előrejelzések szerint a jövőben sem változik majd meg. Az 50 százalékos önrészt lecsökkenthetik akár húsz százalékig, ennek azonban mindenképpen feltétele egy másik ingatlan. A cél az, hogy a jelzáloggal terhelt lakások értéke fedezze a folyósított hitelt.

Ugyanakkor a támogatás hatására megmozdul az elmúlt félévben bedugult használtlakás piac. Az igazi mozgáshoz azonban piaci szakértők szerint a hitelhez jutás fent ecsetelt körülményein is enyhíteni kellene.

Tavaly 144,8 milliárd forint értékben kötöttek szerződést

A DEM felmérése szerint tavaly, a januártól december végéig tartó időszakban 17 200 igénylő 72 milliárd forint értékben kötött állami kamattámogatású lakáshitel-szerződést, új lakás felépítésére, vagy vételére a bankokkal. A hitelt kezdetben még 8 százalékos, majd 6, majd a kamatverseny eredményeként akár 2-3 százalékos kamat mellett igényelték.

Ugyanekkor az államilag nem támogatott hitelpiacon, ugyanezen időszakban 51,3 milliárd forint az összeg. A két számadathoz hozzáadódik még az egyéb lakáscélokra felvett hitelek összege - ami mintegy 50 százalékban tartalmazza a használtlakások megvételére felvett hiteleket -, melyeket 6500 igénylő, 21,5 milliárd forint értékben vett fel. A 2001-es évre vonatkozó hitelfelvételek kevesebb, mint 50 százaléka rendelkezett kamattámogatással.

Mindez azért érdekes, mert az államilag nem támogatott hitelek háromnegyedét fel lehetett volna venni támogatott formában is, ami az ügyfélnek jóval kisebb kamatot biztosíthatott volna (a nem támogatott hitelpiacon akár évi 25 százalékos kamat is lehetséges - az átlag 19 százalék). Ennek oka egyrészt az információ és a megfelelő tájékoztatás hiánya, hiszen a támogatott lakáshiteleket nyújtó bankok az FHB-val kötnek szerződést mint hazánk egyetlen működő jelzálogbankjával. Az FHB azonban az ország megyéinek több mint a felében nincs is jelen, nem csoda hát a sok támogatás nélküli hitelkérelem.

Éppen az információ- és a tájékoztatáshiány miatt életképesek a nem támogatott lakáshitelek, hiszen van még rájuk kereslet. Azonban amint megjelenik az OTP a jelzálogbank-piacon (3 százalék körüli kamattal új lakás esetében - használt lakás esetén pedig 4,9 százalékos kamat várható az OTP szerint), ez a helyzet meg fog szűnni. Az OTP ugyanis rendelkezik olyan hálózattal, szervezettel, amivel a kedvező lakáshitelek információját ismertetni tudja a potenciális lakásvásárlókkal.

További probléma Magyarországon, hogy az embereket még a szocializmus alatt felszedett szokások uralják - tette még hozzá Varga Dénes. A statisztika szerint idén fele annyi lakáshitel-szerződést kötöttek, mint amennyi építési engedélyt országszerte kiadtak. A lakásvásárlók fele nem szeretne hitelt felvenni, félnek az eladósodástól. Inkább saját erőből építkeznek lassan, fokozatosan.

Az idei év januárja sem hozott áttörést a piacon

Az idei év első hónapjában, 1500 magyar polgár, 6,9 milliárd forint értékben kötött állami kamattámogatású lakáshitel-szerződést, új lakás felépítésére, vagy vételére a bankokkal. Egyéb lakáscélra 1100 igénylő vett fel kölcsönt 3,7 milliárd forint összegben. Ha feltesszük, hogy lakáspiacon az eddig megfigyelt tendencia érvényesül, akkor az idei év végén 80 és 90 milliárd forint között lesz az új lakásvételre felvett, támogatott hitelek összege, ami mintegy 15 százalékos növekedésnek fele meg.

Ha a március elsejétől életbe lépő, a használt lakások vételére és felújítására igényelt állami kamattámogatási rendszer - mely ugyanazokkal a feltételekkel működik majd, mint az új ingatlanok hitelkonstrukciói - jelentősen megnöveli majd a forgalmat a piacon, a hitelszerződések száma (a teljes lakáspiacra vetítve) akár 30 százalékkal is növekedhet.

Répássy Balázs

(Üzleti Negyed)

Ajánlat:

Lakáshitel 2002
(az Üzleti Negyed rovata)

A lakáshitelt nyújtó bankokról
(az Üzleti Negyed összeállítása)

Korábban:

Használt lakáshitel 6 százalékos kamat alatt
(2002. február 28.)

Bessz a lakáskamat-piacon
(2002. február 8.)

Nem hiányzik a könyvtárából?

Mester Sándor: Multimóka - Nemzetközi cégek alulnézetből