Általánossá válhat az önerő nélküli lakáshitel

A lakások iránti kereslet visszaeséséről szóló hírek ellenére a bankok nem szigorítják hitelbírálati rendszerüket, sőt rövidesen akár általánossá is válhat az önerő nélküli megoldás.

A lakásépítők és -forgalmazók a kereslet számottevő visszaeséséről beszélnek, arról, hogy lényegében megszűnt a használt lakások forgalmazása - olvasható a Napi Gazdaságban.

Ha ez a tény igaz, elvben a pénzintézetek sem kerülhetik el, hogy foglalkozzanak a problémával, hiszen a kölcsönnyújtás egyik feltétele, hogy úgy hitelezzenek, hogy fedezettek legyenek olyan esetben, amikor az adós nem tud vagy nem akar fizetni. Ezek kikerülésére az egyik legbiztosabb fék az úgynevezett hitelbiztosítéki érték bevezetése volt: a bankok értékbecslőiket arra kérték, hogy a tényleges forgalmi érték százalékában határozzák meg azt az értéket, amely biztosítja, hogy a bank a kölcsön bedőlése esetén maximum 90 napon belül értékesíteni képes az adott ingatlant.

Ma, amikor a lakások újraértékesítésének lehetőségei jelentősen szűkültek, az úgynevezett hitelbiztosítéki értéknek elvben - legalábbis bizonyos, nehezen értékesíthető lakásszegmensekben - csökkennie kellett volna. A hazai pénzintézetek állítása szerint ugyanakkor mindeddig nem volt szükség arra, hogy szigorítsák az adott lakások hitelbiztosítéki értékének számítását. Erre már csak azért sem volt szükség - hívták fel a figyelmet az OTP Banknál -, mert a hitelbiztosítéki érték az ingatlan hosszú távú értékállóságát mutatja, ily módon a pillanatnyi ármozgások nem indokolják, hogy az ingatlanok értékmeghatározásának módszerét módosítsa a bank.

A válaszadók közül egyedül a CIB esetében érzékelhető kézzelfogható változás: a bank a jelenlegi piaci tendenciák következtében még nagyobb hangsúlyt helyez az értékbecslésekre. Ennek kapcsán kategorizálták az értékbecslői partnereket, s megszigorították az értékbecslői monitoringrendszerüket is. Az Erste Banknál ugyanakkor árnyalják a képet: álláspontjuk szerint a piaci verseny a különböző lakás- és jelzálog típusú hitelek finanszírozási hányadában már okozhat változásokat, de ez nem érinti a fedezeti érték megállapításának módszertanát.

A verseny mindenképp a szigorítás ellen hat. Az Inter-Európa (IEB) szakértői arra hívják fel a figyelmet, hogy a lakossági hitelpiac általános tendenciája, az egyre élesebb konkurenciaharc miatt most már évek óta tart a kockázati standardok folyamatos gyengülése, amit alátámaszt a "jövedelemigazolás-mentes" konstrukciók megjelenése, az egyszerűsödő, gyorsuló hitelbírálati ciklusidő vagy éppen a hitelfedezeti értékek emelése.

A bankok általános vélekedése szerint a forgalmi értéken történő finanszírozást hirdető lakáslízing mellett a saját, alacsony önerővel, kedvező feltételekkel hirdetett termékei idővel kikényszeríthetik a hitelbiztosítéki és a forgalmi érték további közeledését, illetve megszűnését.

Csehországban és Lengyelországban a lakáshiteleknél 100 százalékos a finanszírozás - hívja fel a figyelmet Bartha Ákos, az MKB Bank főosztályvezetője. Az IEB szerint ezt a folyamatot gyorsíthatja, hogy a piacon már hamarosan meg fognak jelenni az úgynevezett jelzáloghitel-biztosítások, amelyek révén a hitelbiztosítéki értékek emelhetőek lesznek. A hitelbiztosítéki értékszint növelése egyedül a jelzálogbankok esetében okoz majd nehézségeket - a szabályozás e folyamatnak kisebb mozgásteret enged - mondták el az FHB-nál.

A pénzintézetek számos esetben már most is túllépnek azon a korábbi aranyszabályon, hogy a finanszírozási érték legfeljebb a forgalmi érték 90 százaléka legyen. Korábban erre a közszféra dolgozóinak nyújtott lakáshitelek teremtettek lehetőséget, újabban pedig a Fészekrakó hiteleknél van mód a forgalmi érték alapján történő finanszírozásra. Ezen túl a CIB-nél például a megszigorított értékbecslés kapcsán bizonyos, forgalomképesnek minősített ingatlanok esetében már van mód a forgalmi értéken történő finanszírozásra, míg az Erste Banknál a február utolsó napjaiban bevezetett minimális önerős hitel esetében lehetséges, hogy az ügyfél a hitelbiztosítéki érték 100 százalékáig vegyen fel hitelt, ami akár a forgalmi értéken történő finanszírozást is jelentheti. Az ilyen esetekben ugyanakkor általában további feltétel, hogy olyan új lakóingatlanról legyen szó, amelynél az építési projektet is az adott pénzintézet finanszírozza.

A bankok szerint továbbra is a viszonylag kicsi-közepes (40-65 négyzetméteres), Budapest belső kerületeiben található társasházi lakások iránt van élénk érdeklődés, bár - miként arra az FHB felhívja a figyelmet - e szegmensben is érzékelhető a kereslet növekedésének lassulása.