Csak értékalapú ingatlanadó lett a végleges csomagban

Elfogadta hétfőn este a Parlament a jövő évi adómódosításokat. A változások inkább a cégeket érintik, mivel a jövedelmek adóztatásában nincsenek lényeges változások. A legnagyobb módosítás az új áfa-törvény megalkotása jelenti. A magánszemélyeket így leginkább az ingatlanokkal kapcsolatos szabályozások érintik, az értékalapú ingatlanadó sorsa például az utolsó napon dőlt el.

Az adócsomag nem okoz majd földrengésszerű változásokat az adóalanyok életében, inkább csak egyes problémákra ad választ - hívja fel a figyelmet Oszkó Péter, a Deloitte Magyarország elnök-vezérigazgatója. Oszkó szerint a módosítások összességében enyhén pozitívan érintik majd az adózókat, meglátása szerint azonban további fontos változásokra van szükség, mivel az adórendszer jelenleg számos igazságtalanságot, a versenyképességet sértő szabályt tartalmaz.

Jövedelemadó: az adójóváírással lehet jobban járni

Jövőre nem változnak a személyi jövedelemadó (szja) kulcsok, így lényeges változást a jövő évi bérekben az adózás oldaláról csak a kedvezmények változása hozhat azoknak akiket ez érint. Természetesen azoknak akiknek emelik a bérét jövőre, és emiatt ugornak egy sávot nőhet az adóterhe. A sávok szerint évi 1,7 millió forintig 18 százalékkal, ezen felül pedig 36 százalékkal adóznak a bérek.

A kedvezményrendszer egyszerűsödik azzal, hogy megszűnik a kiegészítő adójóváírás. Az adójóváírást teljes egészében továbbra is 1,25 millió forint éves jövedelemig lehet igénybe venni, ezután fokozatosan csökken a mértéke. A határokat azonban 2,1 millió forintról 2,762 millió forintra emelik. A mértéke 18 százalék marad, a felső határt azonban 9000 forintról 11 340 forint emelik. A magánszemélyek jövedelmi pozícióját az adójóváírás javítja, érdemi változásnak azonban nem lehet nevezni - véli Oszkó Péter.

Az ingatlan adásvételek esetében lényeges változás lesz, hogy gyakorlatilag megszűnnek a lakásvásárláshoz kapcsolódó kedvezmények. Az ingatlana eladása után például meg kell fizetni az illetéket, ez alól egyetlen kivétel lesz, ha az eladást követő két éven belül a lakás tulajdonosa, vagy közeli hozzátartozója otthonba megy, és erre fordítják a vételárat. A lakások eladásából származó jövedelem (Az eladási árból ki kell vonni a lakás vételi árát.) viszont 15 év helyett csak 5 évig lesz adóköteles.

Új áfa törvény született, már nem kell hatszor hatost dobni

Az áfáról szóló alaptörvény közel másfél évtizede, 1992-ben született, amikor Magyarország még nem volt EU tagállam, ezért az új törvény megalkotására mindenképpen szükség volt.

Az új szabályozás egyik legfontosabb eleme az lesz, hogy könnyebb lesz az áfa visszaigénylése. A jelenlegi törvényben az áfa visszaigénylését annyira megnehezítették, hohy azt elérni olyan, mintha azt kérnék tőlünk, hogy több mint hatszor egymás után hatost dobjunk - mondta Pénzely Márta, a Deloitte áfa szakértője. A jövő évtől életbe lépő szabályozás e részén jelentősen enyhítenek, ráadásul már a január 20-i bevallásnál is érvényesíthető lesz a könnyített visszaigénylés - hívta fel a figyelmet a szakértő.

Levonható a lízingelt gépkocsi beszerzésére jutó áfa

A hatályos szabályozás szerint nem vonható le a személygépkocsi beszerzéséhez kapcsolódó előzetesen felszámított adó. Ez a gépjárműveket bérbeadó vagy lízingelő cégeknél azt eredményezi, hogy a lízingbeadott gépkocsik beszerzésére jutó áfát nem tudják visszaigényelni. A tervezet feloldja a levonási tilalmat, vagyis levonhatóvá válik a személygépkocsit terhelő előzetesen felszámított adó, amennyiben a gépkocsi hasznosítása legalább 90 százalékban bérbeadás. Óvatosan kell azonban bánni azzal, hogy valaki vesz a saját cégének egy autót, amit azután alacsony összegért bérbe vesz saját maga, mivel az adóhivatalnak joga van piaci bérleti díjat megállapítani. Ráadásul jogerős bírósági határozat van arról, hogy a csupán adóelkerülést szolgáló ügylet fiktív tevékenységnek minősül amit büntetni lehet.

Jön a telekáfa, de csak nagyüzemi értékesítéskor

A törvényjavaslat az uniós irányelv szabályrendszerét követve megszünteti a lakóingatlanokra vonatkozó eltérő áfa-rendelkezéseket, ezek adózására egységesen ugyanazok a szabályok lesznek majd érvényesek, mint az összes többi egyéb ingatlanra.

Az ingatlan-értékesítések fő szabály szerint áfa-fizetési kötelezettséget nem keletkeztető, adómentes ügyleteknek minősülnek, az ezek érdekében adódó beszerzések áfája pedig nem vonható le. Az értékesítő adóalanyok ugyanakkor választhatják majd az adófizetési kötelezettséget is, ilyenkor az értékesítő az adóköteles ingatlan-értékesítéshez kapcsolódó beszerzések tekintetében levonási jogot is gyakorolhat. Aki azonban az adókötelezettséget választja, öt évig nem térhet vissza az adómentességhez. Nagyjából ez a szabályozás vonatkozik majd a tervek szerint a bérbeadásra is, azzal a különbséggel, hogy bizonyos ingatlanok bérbeadása mindenképpen áfaköteles. Például a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásra alkalmas és a parkolásra szolgáló ingatlanok, vagy az ingatlannal tartósan összekötött gépek, egyéb berendezések bérbeadása tekintetében nem áll fenn majd adómentesség, de így a kapcsolódó beszerzésekre jutó áfa levonható lesz.

Az áfa-alany úgy is dönthet majd, hogy az adófizetési kötelezettséget elkülönítetten csak az ingatlan-értékesítéseire vagy csak az ingatlan-bérbeadásaira választja, és az adó felszámítását mindkét ügyletcsoportra együttesen is alkalmazhatja.

Ha a lakóingatlant továbbértékesítési céllal veszik meg, és azt adókötelesen értékesítik tovább, illetve, ha a lakóingatlant azért vásárolják, hogy azt adókötelesen bérbe adják, akkor a beszerzésre jutó áfa is levonható.

Magánszemélyek telekértékesítése, új lakás értékestés

Nagy visszhangja volt annak a javaslatnak, ami áfakötelessé tette volna a nem áfa-alanyok telek-, valamint két évnél nem régebbi ingatlanértékesítését. A benyújtott törvényjavaslat már csak az üzletszerű értékesítéskor ír elő adófizetési kötelezettséget. Amennyiben két éven belül már a negyedik telket vagy új ingatlant értékesíti valaki, (a számolásba bele kell venni mind a telket, mind az új ingatlant vegyesen), akkor a negyedik telek értékesítése után már áfát kell fizetnie, és természetesen az ezt követő összes többi eladás után is. Viszont ha a negyedik értékesítés évét követő három évig nem ad el több ingatlant, újra áfa-mentessé válhat, és csak akkor lesz megint adóalany, ha két éven belül lesz további három értékesítése. A benyújtott javaslatban már nem szerepel, hogy a telek, illetve lakás értékhatárától is függne az áfa-kötelezettség.

A vevő fizeti az áfát

Fordított adózás az áfában azt jelenti, hogy a terméket értékesítő vagy szolgáltatást nyújtó adóalany helyett a termék beszerzője, illetve szolgáltatás igénybe vevője lesz az adófizetésre kötelezett. Ezt a technikát a fiktív adóalanyok által elkövetett adócsalás visszaszorítására is alkalmazzák. Ugyanis amennyiben a normál adózás van érvényben, a fiktív adóalany felszámítja az áfát, ezt a vevő meg is fizeti neki. Az értékesítő fiktív adóalany azonban nem fizeti be a költségvetésbe az áfát, míg a terméket, szolgáltatást beszerző adóalany a bizonylat birtokában visszaigényli az áfát, vagyis olyan adót igényel vissza a költségvetéstől, amit oda nem fizettek meg. Áthárított áfa hiányában azonban ez a csalási forma nem tud érvényesülni.

Magyarország 2006. január 1-jétől a hulladékkereskedelem terén alkalmazza a fordított adózást. Az ezzel kapcsolatos adóhatósági tapasztalatok pozitívak, így a tervezet az uniós irányelv adta keretek között kiterjesztik a fordított adózás alkalmazását más területekre is.

Belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok közötti ügyletben így megfordul majd az áfafizetési kötelezettség:

· ha az építési-szerelési munkák elvégzését követően ingatlan átadása, ingatlan értékesítése történik,

· az ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó szolgáltatásoknál (takarítás, karbantartás, bontás)

· az előzőekhez kapcsolódó munkaerő-kölcsönzésnél és -kirendelésnél,

· ha a felszámolás alatt álló adózó tárgyi eszközt, vagy egyéb, 100 ezer forintot meghaladó értékű terméket ad el.

A fordított adózás mechanizmusából következően jövőre kevesebb pénz folyik majd be a költségvetésbe, amit részben ellensúlyozhat a jogosulatlan visszaigénylések visszaszorulása.