Csak értékalapú ingatlanadó lett a végleges csomagban

Elfogadta hétfőn este a Parlament a jövő évi adómódosításokat. A változások inkább a cégeket érintik, mivel a jövedelmek adóztatásában nincsenek lényeges változások. A legnagyobb módosítás az új áfa-törvény megalkotása jelenti. A magánszemélyeket így leginkább az ingatlanokkal kapcsolatos szabályozások érintik, az értékalapú ingatlanadó sorsa például az utolsó napon dőlt el.

Csak értékalapon vethetik ki az önkormányzatok 2009-től az építményadót, mivel az adótörvényekhez benyújtott, a négyzetméter-alapon kivethető építményadót is lehetővé tevő módosító indítványt házszabályellenesnek minősítette az Országgyűlés alkotmányügyi bizottsága. Így ebben a törvényalkotási szakaszban ezt a kérdést nem lehetett már rendezni.

Kalandosan alakult az értékalapú ingatlanadóról szóló javaslat parlamenti pályafutása. A kormány adócsomagjában szereplő kötelező értékalapúság mögül a szocialista frakció kilépett, a gazdasági bizottságban azonban párttársaik véletlenül megszavazták. Az adótörvények tárgyalásánál első helyen kijelölt költségvetési bizottság azonban a kormány borítékolt elutasításával szemben támogatta az opcionális kivetésről szóló javaslatot.

Végül tehát az eredeti tervek szerint fogadták el az új törvényt, amelynek értelmében egyéves csúszással 2009-től csak értékalapon lehet az önkormányzatoknak ingatlanadót kivetni, és megszűnik a mostani, területalapú adóztatás. A kormány elképzelése ezzel az volt, hogy a szerteágazó, egyenként csak alacsony bevételt hozó adónemek helyébe egységes, értékalapú adót vessenek ki, ezzel egységesítve az alacsony hatékonyságú és szétdarabolt rendszert.

Az önkormányzatok azonban úgy is dönthetnek, hogy nem kívánják az ingatlanokat adóztatni, de választhatják azt is, hogy a magánszemélyek kommunális adóját vagy az üdülőépület utáni idegenforgalmi adót vezetik be. A törvényjavaslat tehát nem érinti a helyi adók szerkezetét, nem vezet be új adót, az építmény- és telekadóban az adó alapja azonban 2009-től a számított érték lenne. Megmarad az a szabály, hogy az adó mértékét az önkormányzat a törvényi felső maximumig állapíthatja meg, és magánszemélyeknek mentességet, kedvezményt is adhat.

Értékalapú építmény- és telekadó

A hatályos szabályozás is lehetővé teszi az értékalapú adózást, ezt azonban - a törvényjavaslathoz készült háttéranyag szerint - összesen 4 település alkalmazza az országban. Ennek egyik oka az, hogy nincs megfelelő értékelési módszertan az ingatlanok tömeges, vitathatatlan, egyszerű, olcsó és áttekinthető adóztatási célú értékének meghatározására. A többiek általában a négy nagyobb ingatlanadó-típus valamelyikét (esetleg mindet) területi alapon alkalmazza - ezek az építményadó, a telekadó, a kommunális adók, és az ingatlanokat terhelő idegenforgalmi adó is ide sorolható. A törvényjavaslat a luxusadó-törvényben meghatározott értékelési módszertanból kiindulva iktatná a jogszabályba az értékelés szabályait.

Az értékelési módszertan segítségével - az adóalanynak az ingatlan főbb paramétereiről adott bevallása alapján - az adóhatóság állapítja majd meg a számított értéket, az adóalapot. Az értékelési módszertan nem a pontos forgalmi érték, piaci ár megállapítására szolgál, hanem arra, hogy az ingatlanok egymás közti érték-arányait az adóalapban érvényre juttassa. Természetesen az adóztatási célú érték (a számított érték) nem szakad el a piaci értéktől, mert a visszterhes vagyonszerzési illeték alapjából indul ki, ami szerepel az adóhatóság adatbázisában. Ebből következően az ingatlanok egyedi - azaz helyszíni szemlés - értékelésére nem lesz szükség.

Az értékelési folyamat

A helyi adókról szóló törvény melléklete - megyénként és azon belül település-típusonként, a fővárosban kerületenként - rögzíti majd az egyes ingatlanfajták (egylakásos lakóépületben lévő lakás, többlakásos és egyéb épületben lévő lakás, üdülőépület, kereskedelmi egység, egyéb nem lakás céljára szolgáló épület, telek) típusingatlanainak fajlagos forgalmi értékhatárait.

Az országos érték-térkép alapján (a rögzített alsó és felső határok közötti értékben) a helyi önkormányzatok értékövezetek kijelölésével határozzák meg ingatlan-fajtánként a típusingatlan irányadó fajlagos forgalmi értékét, azaz települési érték-térképet alkotnak. A települési, településrészi (övezeti) fajlagos forgalmi érték meghatározásához és az övezeti besoroláshoz a helyi önkormányzati adóhatóság a vagyonszerzési illetékügyekben illetékes állami adóhatóságtól kérhet adatokat az adott település ingatlan-forgalmi ügyleteiről, az eladott ingatlanok címéről, áráról és alapterületéről.

Az adót március 15-ig, illetve szeptember 15-ig kell megfizetni.

Adóalap, adómérték

Az adóalap (számított érték) az alapértékből indul ki, ami nem más, mint a településre, azon belül értékövezetre a rendeletben ingatlan-fajtánként megállapított fajlagos forgalmi érték és az ingatlan alapterületének szorzata. Ez a szám mutatja meg, hogy az azonos értékövezetben lévő, de eltérő alapterületű ingatlanok értéke mennyiben különböző. Az alapértéket lefelé vagy felfelé térítik el a korrekciós tényezők. (Például két azonos alapterületű, azonos falazatú, azonos komfortfokozatú, azonos fűtési módú, de eltérő korú családi háznál az új építésű ingatlan és a 35 éve épült ingatlan adóalapja között 20 százalékos lesz a különbség).

A lakóingatlanokra, azaz a lakásokra, valamint a lakáshoz tartozó telkekre 0,5 százalékos maximális adómérték, az egyéb ingatlanokra (ide értve a szervezetek tulajdonában lévő lakásokat is) pedig 1,5 százalékos törvényi felső adómérték vonatkozna.