Gyorsan kell döntenie az árverésekről az új kormánynak

A leköszönő kormány szerdai döntésével elérte, hogy ne kelljen érdemi döntést hoznia a lakásárverések moratóriumáról. A minden bizonnyal a Fidesz által megalakítandó következő kabinetnek ugyanakkor első ülései egyikén napirendre kell vennie a kérdést, ha valóban meg akarja kímélni a lakástulajdonosokat az árverésektől. A bankok szerint nem az ő adósaikat érinti elsősorban a moratórium, a kilakoltatások nem jellemzőek, az árverések teljes letiltása azonban a betétesek pénzét fenyegetheti.

A kormány által szerdán bejelentett új rendelkezés értelmében a lakások elárverezési hirdetményének megjelenése után legalább 45 napnak kell eltelnie az árverés megtartásáig - ez azt jelenti, hogy a február elején (eredetileg a téli hidegben történő kilakoltatás embertelenségére való hivatkozással, a fűtési szezon végéig meghirdetett) moratórium egy technikainak tűnő módosítással június 1-jéig meghosszabbodik.

A júniusi határidő nagyjából egybeesik az új kormány várható hivatalba lépésével, arra ugyanis jó eséllyel júniusban, legkorábban pedig május végén kerülhet sor (erről itt olvashat részletesebben). Orbán Viktor Fidesz-elnök a múlt héten azt mondta, hogy mielőbb meg kell oldani a bajba jutott hitelfelvevők helyzetét, és megígérte, hogy ameddig "nem születik megoldás", a következő kabinet a moratórium eszközéhez fog nyúlni, és hasonlóan nyilatkozott Navracsics Tibor frakcióvezető is egy televíziós műsorban a múlt héten - azaz az egyik első kormányülésen napirendre kell majd venni a kérdést, ha az új kabinet valóban meg akarja akadályozni az aukciók megkezdődését.

Enyhül a válság és az időjárás

Ha a moratóriumot valóban meghosszabítja a jövendő Fidesz-kormány, úgy feltehetően konfrontálódnia kell az árveréseken eladóként fellépő értékesítő cégekkel, a pénzügyi vállalkozásokkal, illetve a bankokkal - ezen cégek ugyanis természetesen elsősorban abban érdekeltek, hogy amennyiben az adós nem fizet, akkor értékesíteni lehessen a zálogtárgyat, vagyis a lakóingatlant. (Az úgynevezett pénzügyi vállalkozások sokféle pénzügyi szolgáltatást nyújtanak - így hiteleznek is -, de betétgyűjtést és számlavezetést nem végezhetnek, ezért nem kell olyan szigorú tőke- és egyéb követelményeknek megfelelniük, mint a bankoknak.)

Egy neve elhallgatását kérő bankszakember megkeresésünkre fel is vetette, hogy a moratóriumot akkor hirdette meg a kormány, amikor még "tombolt a válság" Magyarországon, a gazdasági kilátások nagyon borúsak voltak, és "nagyon hidegek voltak a téli napok". Most azonban számos statisztika és előrejelzés szerint kifelé tarthatunk a krízisből, a télnek is vége van, így valójában semmi sem indokolja a hosszabbítást - vélte a bankár.

Kérdéses az is, hogy a moratórium további meghosszabbításával mi lenne a kormányzati szereplők által is aláírt magatartási kódex sorsa, abban ugyanis több pont is foglalkozik a bajba jutott hiteladósok helyzetével. A kódex rögzíti, hogy 90 napot kell adni a fizetésképtelen adósnak, hogy megpróbálja értékesíteni saját maga az ingatlant, de ha ez nem sikerül, akkor a pénzintézeteknek lehetőségük van a követeléseik akár árverés útján történő behajtására is. A szabálykönyv szerint a végrehajtáshoz legalább 180 napos tartozás kell, vagyis a nemfizetés és az árverés között már most is el kell telnie hat hónapnak.

Többszörös érintettség

"A kilakoltatások aránya a jelzáloghitelek tömegéhez képest elenyésző, a banki kezdeményezésű végrehajtások és árverések száma pedig nagyon alacsony" - mondta érdeklődésünkre Müller János, a Bankszövetség főőtitkára, aki a következő kormány terveivel kapcsolatos kérdésre egyelőre nem kívánt reagálni.

A felügyeleti adatok szerint a pénzügyi szektor egészében valamivel több mint ötezer ingatlanfedezetű hitel jutott el az árverési szakaszba, és pár százra tehető a kilakoltatások száma. Müller szerint nem a bankok a főszereplői az árveréseknek, azok nagy többsége ugyanis vagy a bankoknál jóval lazábban szabályozott pénzügyi szolgáltatókhoz, vagy a közüzemi tartozásokhoz kapcsolódik. "A banki adósok miatt nem kell a moratóriumot meghosszabbítani" - mondta a főtitkár, aki szerint azt sem szabad elfelejteni, hogy a bankok nem a saját pénzüket adják kölcsön, hanem a betétesekét, vagyis a betétek biztonsága érdekében a bankoknak adott esetben hozzá kell tudni jutni a zálogfedezethez.

A bankok rendre nyomatékosítják, hogy először mindig a fizetéssel késő ügyféllel egyeztetnek, különböző könnyítéseket kínálnak, mivel az az érdekük, hogy az adós minél tovább tudjon törleszteni. Ha mindez nem segít, végül többnyire azt javasolják, hogy maga az ügyfél értékesítse az ingatlanát, hisz így jó eséllyel magasabb áron és kisebb költséggel tud kiszállni a hitelügyletből - ha ez sem sikerül, akkor jöhet a végrehajtás, illetve a végrehajtáson kívüli értékesítés, azaz a most moratóriumban tiltott árverés.

Elmaradnak a tervezett árverések

Az új szabályok a jelenleg érvényben lévő árverezési moratórium április 15-ei lejártakor már érvényben lesznek, az eddig kiírt árveréseket is újra meg kell majd hirdetni - annak ellenére, hogy április második felére már több árverést meghirdettek, az öt legnagyobb ezzel foglalkozó társaság két hét leforgása alatt 300 ingatlant akart értékesíteni

Tudható ugyanakkor, hogy az úgynevezett pénzügyi vállalkozásokat a bankok finanszírozzák - a témában nemrég feltett kérdésünkre a PSZÁF annyit árult el, hogy négy hazai pénzintézet foglalkozik ezzel -, és az sem lehet véletlen, hogy egy, az [origo] által meglátogatott tavalyi árverésen éppen ott volt az egyik jelentős piaci súlyú, az árverezendő ingatlanok értékesítésében érdekelt bank behajtási csoportjának munkatársa is (aki nem járult hozzá, hogy nevét, illetve az általa képviselt bankot nevén nevezzük).

A rendben fizetők járhatnak rosszul

Az árverezéssel foglalkozó cégek egyébként azt állítják, hogy a moratórium - az emelkedő kamatok révén - egyértelműen a hitel részleteit rendben törlesztő többséggel fizetteti meg azt, amit a bankok a nem fizető ügyfelek elárverezhetetlen lakásain buknak. Hosszú távon pedig aláássa a jelzáloghitelezés egész rendszerét, hiszen ha a bank nem kap valódi, bármikor hozzáférhető biztosítékot, nem fog egykönnyen kölcsönt adni.

Az említett öt cég (Creditexpress Magyarország Kft., Talet-Bilanz Kft., Ingatlan Árverés és Kereskedőház Kft., Árverező Ház Szolgáltató és Árverező Zrt., Első Magyar Ingatlan Bróker Kft.) a múlt héten nyilvánosságra hozott közös állásfoglalásában arra is felhívta a figyelmet, hogy valójában az adósok sem járnak jól a halogatással, mert a fennálló tartozásuk közben tovább nő, és a tapasztalatok szerint nagyon kevesen használják ki az időt az ingatlanjuk önkéntes értékesítésére vagy más megoldásra.

Az ingatlanárverések felfüggesztése egyébként eddig sem vonatkozott a bírósági eljárás keretében meghirdetettekre. Kizárólag a végrehajtáson kívüli értékesítéseket érintette, vagyis az opciós szerződésekből adódó kilakoltatásokat sem korlátozta. Az arányokról pontos adatok nem állnak rendelkezésre, az árverező cégek szerint az ő eljárásaik alkotják a kisebbséget a 20 ezer végrehajtási szakaszban lévő ügyön belül.

Önkéntes moratóriumra is van példa

Az [origo] kérdésére adott banki válaszokból is az tűnik ki, hogy a pénzintézetek elsődleges (azaz nem a kisebb pénzügyi cégek finanszírozásából eredő) érintettsége nem jelentős. Az UniCredit Banknál saját ingatlanárverési moratórium van érvényben, amelyről - a téli időjárástól és kormányzati tiltástól függetlenül - a nehéz anyagi körülmények közé került családok helyzetére tekintettel 2009 nyarán döntött a bank vezetése. "A moratórium minden olyan esetre vonatkozik, amelyben az adós család által ténylegesen lakott ingatlanról van szó" - áll az [origo]-nak küldött válaszban.

A Budapest Banknál azt mondták, a pénzintézet a végrehajtáson kívüli árverés eszközét az ügyek elenyésző százalékában alkalmazta, és a közeljövőben sem tervez jelentős számban élni vele. Ilyen árverések után eddig egyetlen ügyfelet sem kellett kilakoltatni, a banknak pedig jelenleg nincs aktív megbízása árverezésre - tették hozzá.

"Az ingatlanfedezetű hitelszerződések mintegy fél százaléka (ez körülbelül 900 ügyfelet jelent) esetében kényszerült eddig a K&H Bank a szerződés felmondására, megszüntetetésére. Hitelfedezeti ingatlanból eddig még egyetlen egy esetben sem került sor adós kilakoltatásra" - közölte a pénzintézet. Az OTP azt közölte, hogy a bank az önkorlátozás kiterjesztéséről egyelőre még nem hozott döntést. Tavaly év végén az OTP Bank lakossági hitelállományának 4,4 százaléka volt érintett a pénzintézet adósvédelmi programjában - áll az [origo]-nak elküldött válaszban.