A legrosszabb lakásokat menthetik a bankok

A bajba jutott adósoknak kell majd kezdeményezniük, hogy az állam megvásárolja az ingatlanjukat, de nagyon sok múlik a bankok szűrésén. Csak azok számíthatnak segítségre, akiknek nagyon rossz állapotú az ingatlanjuk, vagy olyan helyen laknak, ahol leállt az ingatlanpiac.

A kormány szerdán döntött a Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) működésének feltételeiről. A lehetőség a legnehezebb helyzetben lévő lakáshiteleseknek szól, de ahogy azt az [origo] korábban megírta, a mintegy 140 ezer rossz adósnak csak a töredéke kap segítséget. Bár Giró-Szász András kormányszóvivő szerint a későbbiekben bővítheti a hozzáférés lehetőségét a kormány, a korábban már elfogadott kormányhatározat szerint 2014-ig bezárólag legfeljebb 5000 ingatlant tud majd megvásárolni, jövőre pedig 3 milliárd forintból gazdálkodhat az intézmény.

A bankok megszűrik a jelentkezőket

A korlátozott állami források miatt az érintett adósoknak akkor sem lesz könnyű dolguk bejutni az eszközkezelő programjába, ha a meghatározott szociális és egyéb feltételeket teljesítik (ezekről keretes írásunkban olvashat). A részvétel ugyanis nem automatikus, a jelentkezéshez a banknak is meg kell adnia a hozzájárulását.

Giró-Szász András szerint az ügyintézés a bankfiókokban történik majd, az ügyfelek ott kapják meg a személyre szóló tájékoztatást, ott kezdeményezhetik az ingatlan állami megvásárlását, benyújthatják a szociális feltételek fennállását igazoló dokumentumokat, és ott írják alá az adásvételi és a bérleti szerződést is.

A bankok ez alapján adhatják meg a hozzájárulásukat, de névtelenséget kérő banki vezetők az [origo]-nak azt mondták, biztosan szelektálni fognak. Azokat az adósokat, akiknek az ingatlanát az állam által ajánlott 35-55 százalékos vételárnál jobban lehet a piacon értékesíteni, nem áll érdekükben támogatni, ezért, mint az egyik banki forrás megjegyezte: "a legrosszabb állapotú ingatlanok kerülnek majd a NET-hez, olyan helyekről, ahol teljesen halott a lakáspiac".

Békésből, Borsodból, Hevesből jöhet a legtöbb igény

A statisztikai adatok és a jegybank becslése alapján nagyjából megítélhető, hogy az ország mely területeiről jelentkeznek majd a legtöbben a NET programjába. Az alacsony lakáspiaci forgalom és a bedőlt hitelek között ugyanis igen erős az összefüggés, amint arra a Magyar Nemzeti Bank legutóbbi stabilitási jelentése is rámutatott.

A problémás hitelek aránya ott a legmagasabb, ahol a teljes lakásállományhoz viszonyítva a legalacsonyabb a lakáspiaci forgalom, vagyis leginkább pang az ingatlanpiac. A két tényező együtt legerősebben Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén és Heves megyében hat, továbbá súlyos a helyzet Nógrád, Pest és Komárom-Esztergom megyében is.

Vannak még nyitott kérdések

A programban részt vevők által a jövőben fizetendő bérleti díj az egyik legfontosabb nyitott kérdés, amelyről egyelőre nem született döntés. Ennek mértékét a kormányszóvivő szerint - a szociális helyzetet figyelembe véve - rendeletben fogják meghatározni. Az [origo]-t tájékoztató banki vezetők szerint ez kényes pont lehet, hiszen félő, hogy az érintett adósok nagyon nehezen tudják majd kigazdálkodni a havi bérleti díjat.

"Az önkormányzati bérlakásoknál is több százmillió forintos kintlévőségek halmozódtak fel, ami azt jelzi, hogy nagyon alacsonyan lehet majd csak meghatározni az eszközkezelőnek fizetendő díjat" - mondta egyikük, hozzátéve, hogy így viszont számolni kell azzal, hogy az eszközkezelő folyamatosan veszteséget fog termelni.

A rossz adósokról szerzett eddigi tapasztalataik szerint a banki vezetők azt is kétségesnek gondolják, hogy a programba belépő családok majd képesek lesznek visszavásárolni az ingatlanjukat. Erre hat hónap elteltével lesz lehetőségük ugyanazon az áron, mint amennyiért az eszközkezelő a banktól megvásárolta az ingatlant (a jegybanki alapkamatnak megfelelő kamatot kell csak pluszban megfizetniük). Ahogy az egyik nagybank felső vezetője fogalmazott: "az érintettek 99,99 százaléka szinte biztosan nem lesz olyan helyzetben, hogy ezt megtegye".

A NET feltételei

A kormánydöntés értelmében a NET programjában az a hiteladós vehet részt, aki teljesíti a meghatározott szociális és objektív feltételeket.

A szociális feltételek:
- az adós (vagy a vele egy háztartásban élő házastárs, illetve élettárs) szociálisan rászoruló személynek minősül, tehát jövedelempótló vagy szociális támogatást kap;
- legalább két gyermeket nevel.

Az objektív feltételek:
- a hitelfolyósító 2009. december 30. előtt jegyeztette be a jelzálogjogot az ingatlanra;
- kizárólag a magyar államnak felajánlott lakóingatlan képezi a jelzálogot (ez praktikusan azt jelenti, hogy nincs még egy, jelzáloggal terhelt ingatlan a család tulajdonában, amit például értékesítve állami segítség nélkül is kilábalhatna a hitelcsapdából az adós);
- a hitelszerződés megkötésekor az ingatlan forgalmi értéke Budapesten és a megyei jogú városokban nem haladta meg a 15 millió forintot, az egyéb településeken pedig a 10 millió forintot;
- a kölcsön összege nem haladta meg a forgalmi érték 80 százalékát (az önerő növelése érdekében nyújtott állami támogatásokkal érintett jelzáloghitel-szerződések esetén a száz százalékát), de elérte annak legalább a 25 százalékát;
- a tartozás tartósan késedelmes, vagyis 180 napon túli tartozásnak minősül;
- az ingatlan lakható állapotban van;
- az adós beszerzi a szükséges igazolásokat;
- a bank hozzájárul az ügylethez.