Van élet a plázán kívül is

Üzletek, kirakatok a körúton a Blaha Lujza tér és a Rákóczi tér között.

Bútorboltot, cipőszalont vagy baba-mama boltot nyitna Budapesten? A profilhoz illő helyválasztás kulcsfontosságú. Korábban egyszerű volt a képlet: csak a plázákban lehetett érdemi forgalmat elérni, de ma már gondos előkészítéssel ki lehet merészkedni a belváros egyes pontjaira is.

Budapestnek, azon belül is elsősorban a pesti oldalnak van néhány hagyományosan markáns profillal rendelkező, és azt mindenféle gazdasági-társadalmi változás közepette is őrző utcája, tere vagy városrésze. A Múzeum körúton például emberemlékezet óta szinte csak könyvesboltok és antikváriumok sorakoznak, ezen az 500 méteren most 15 olyan bolt található, ahol könyvet lehet kapni. A Liszt Ferenc téren jelenleg 14 étterem/kávézó működik, de van még üres ingatlan, azaz elférhet egy tizenötödik is.

Az utóbbi években a városkép kiskereskedelmi szempontból sokat változott, több hasonló tematikus góc vagy kezdemény jött létre, ami kedvez a boltnyitásban gondolkodó vállalkozóknak. A legismertebb talán a Kazinczy „romkocsma” utca vagy az új kocsmákra alapozó Gozsdu udvar, de más helyek is szépen alakulnak. Az Origo az ingatlanfejlesztők és -kereskedők segítségével most ezekről ad térképes áttekintést.

A bevásárlóközponton belüli és az azon kívüli üzletnyitás sok tekintetben teljesen eltérő taktikát kíván. A plázák üzlet-összeállítása nem véletlenül annyira hasonló egymáshoz, hogy gyakran azt sem tudjuk, melyikben járunk. Ezekben ugyanis szinte négyzetméterre le van osztva, hogy mekkora helyen és hány üzletben érdemes cipőt, könyvet vagy ékszert árulni, és kell-e látványpékség az élelmiszerüzlethez, vagy sem.

„A shopmix a vásárlói igények részletes felmérésén alapszik, vagyis amit az átlagos vásárló keres, azt meg is kell találnia egy plázában. A piacfelmérést tehát először az ingatlan fejlesztője, majd az üzemeltetője is elvégzi a kereskedő helyett, és a jó shopmix elvileg nagyobb forgalmat is garantál” – mondja Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke. Ennek természetesen ára van, a kiemelkedően jó forgalmat és vásárló-összetételt nyújtó WestEndben például egészen 100 euróig is felmehet a négyzetméterenkénti havi bérleti díj összege, ráadásul erre a plázára a nagyobb alapterületű üzletek a jellemzőek. Egy 100 négyzetméteres egység eltartásához tehát már nagyon nagy forgalmat kell elérni. A kevésbé menő üzletközpontokban is 60 euró körül mozog az átlagos bérleti díj.

A zavarosban jóval olcsóbb a bérlet

Ezzel szemben a plázákon kívüli budapesti élet olyan, mint egy dzsungel, és a kereskedők leginkább a megérzéseikre hagyatkozva szoktak üzletet nyitni. Minél kisebb a vállalkozás, annál kevésbé jellemző, hogy komoly felmérést végezzen a piaci lehetőségekről. A bérleti díjak viszont jóval alacsonyabbak, egy kockázatosnak számító (azaz kevésbé megjósolható forgalmat generáló) helyiség havi díja akár a négyzetméterenkénti 10 euróra is eshet, de még a luxusnak számító Andrássy úton is rendkívül nagy a szórás, 30–80 euró között lehet utcafronti üzletet bérelni.

A különböző városrészekben mérhető bérleti díjak máshol is erősen szórnak, a piac még nem annyira fejlett, hogy utcára vagy környékre szóló pontosabb átlagot lehessen adni. A Váci utcában ugyan még biztonsággal belőhető a 80 eurós díj, a Nagykörúton belül azonban már nagyon vegyes a kép, egy 20 eurós üzlet közvetlen szomszédja simán lehet 80 eurós, mert az ingatlanok minősége és a kiadók elképzelései is merőben eltérőek.

A bizonytalanság és a nehezebb tervezhetőség ellenére is egyre többen kóstolnak bele a plázán kívüli lehetőségekbe. „Míg régebben százas listákat vezettek a bevásárlóközpontok az üzletek iránt érdeklődőkről, mára megfordult a helyzet, nekik kell keresni a bérlőket az üres üzletekre” – mondja egy kereskedő. Ebben persze benne van a válság miatt csődbe ment vállalkozók hada, illetve a kereslet több évig tartó csökkenésének máig tartó hatása. Mégis, aki alaposan tervez, az ma már könnyebben el tud mozdulni a plázáktól.

Egy több üzletet is fenntartó vállalkozó úgy véli, hogy ruhaneműt még mindig csak a bevásárlóközpontokban lehet jól eladni, és csak a kávézó-étterem vonalon érdemes a központokból kimerészkedni. Egy másik, egyedi ruhaneművel foglalkozó bolt tulajdonosa, akinek plázában és azon kívül is van üzlete, szintén arra hajlik, hogy ha most vágna bele, akkor inkább a bevásárlóközpontba menne. Szerinte is nagyon erősen függ a választás a terméktől, a pláza bérleti díja ugyan nagyon magas, de attól tart, hogy forgalom továbbra is csak ott van. A kép az utóbbi években annyival árnyalódott, hogy ma már egyáltalán nem mindegy, hogy melyik bevásárlóközpontba és azon belül melyik részre kerül a bolt, mert egyre több a forgalom nélküli, haldokló vállalkozás.

A Király utcában ennek ellenére látványosan épül a design és bútor vonal, az Újlipótvárosban sok a baba-mama üzlet, illetve azon belül a Pozsonyi út környékén egymás mellett sorakoznak az egyedi élelmiszerboltok. A Nyugati tér környéke pedig a legkülönfélébb vállalkozásoknak is ígéretes terepe lehet.

Felértékelődik a sarki kisbolt

A belvárosban lakók az ezredforduló éveivel ellentétben egyre kevésbé tartják trendinek, hogy kiautózzanak a város szélére bevásárolni, és a plázák mellett sokkal keresettebbek lettek a kisebb, lakóhelyhez vagy munkahelyhez közeli boltok. Erre is sokan spekulálnak, másrészt a fővárosban megvalósított fejlesztések (a Gozsdu udvar felújítása és átfazonírozása, a Bazilika és a Lánchíd közötti rész sétálójellegének erősítése) is segítenek, mert ezek a turistaútvonalakat is egyértelműbbé tették.

Üzletek a körúton karácsony előtt. Fotó: Mudra László - Origo

A megfelelő előkészítés és a jól kiválasztott profil szinte többet számít, mint az ár. „Alkalmazkodj a környezethez, de tűnj ki a többiek közül” – javasolja Borbély Gábor, a CBRE vezető tanácsadója. A jó kiskerekedő figyelembe veszi az adott helyszín profilját, ugyanakkor valami egyedit nyújt, amit a szomszédok még nem. „Az utcai kereskedelemben nincs precíz bérlőimix-tervezés, mint a plázák esetében, itt a spontán folyamatok a meghatározóak” – mondja. Ismerni kell a környék vásárlóerejét, és fel kell mérni a versenytársakat. A jobb módú kerületekben lehet a helyi vásárlóerőre is építkezni, ugyanakkor a fő turistautak mellett továbbra is a külföldiek impulzusvásárlása a meghatározó. Mindenképp szerencsésnek tartja, hogy a turisták egyre több időt töltenek gyalogosan a Belvárosban, mert így nő a vásárlási hajlandóságuk.

Az ingatlanfejlesztők szerint a plázákon kívül terjeszkedő komoly vállalkozásokra számos jó példa akad, az utóbbi időben például a Hummus Bar, a Coffeeshop vagy a Mlinar pékség. A szakemberek azt tanácsolják, hogy a kisebb pénzű vállalkozók az ehhez hasonló cégek mozgásait figyeljék, mert ők oda mennek, ahol a felmérések felfutást jósolnak, és a hullámra ráülve másoknak is lehet keresnivalójuk. „A plázák mellett több utcafronti, illetve irodaházhoz kapcsolódó üzletünk is van, és jelenleg a Liszt Ferenc tér környékét, az Andrássy utat, a Szent István tér környékét és a Kossuth tér környezetét tartjuk kifejezetten érdekes terjeszkedési lehetőségnek” – mondja Szabó Gyula, a Coffeeshop magyarországi vezetője.

A Nagykörút kudarca

A kereskedők számára a Nagykörút okozhatja ma a legnagyobb fejtörést. A nyolcvanas években virágkorát élő patinás útról leszoktak a vásárlók, a turisták többnyire elkerülik, a forgalom túl nagy ahhoz, hogy a kiülős kávézók rámozduljanak, és üzleti szempontból még az egyes szakaszok között is nagy a különbség. A bérleti díjak 10 és 80 euró között hullámoznak, és mivel a körútnak jelenleg nincs kialakult profilja, nagyon sokat kockáztat az, aki itt próbálkozik.

A Nyugati tér környéke ugyan rá tudott ülni a szomszédos irodaházakban dolgozók és az arrafelé lakók igényeire, a Ferenc és József körúton azonban egyelőre kaotikus állapotok uralkodnak. Itt még egyértelműen a két végpont felé elhelyezett két pláza, a WestEnd és a Corvin állnak nyerésre, amelyek elszívják a vásárlóerőt a körúttól.