Rég nem látott áremelkedés a hazai lakáspiacon

France, couple looking at the ads displayed in front of a real estate agency in Nantes city.

Egyértelmű jelei vannak annak, hogy fellendülőben van a hazai lakáspiac. Az FHB Lakásárindex 2014. IV. negyedévében 165,83-ra növekedett, így 2013. utolsó három hónapjához képest a lakásárak nominálisan 5,8 százalékkal, reálértelemben pedig ennél is nagyobb mértékben, 6,5 százalékkal emelkedtek. 

Az alábbi írás az FHB Lakásárindex legfrissebb elemzését mutatja be, melyben az aktuális mutató előállításához az FHB a piaci információk és saját megfigyelései mellett felhasználta a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által 2015 áprilisáig feldolgozott valamennyi adatot.

További áremelkedés

Április és június, valamint július és szeptember között egyaránt közel 3 százalékos lakásár növekedésre került sor. Az utolsó negyedévben ugyan a drágulás tovább folytatódott, bár ennek mértéke alacsonyabb volt, mint a korábbi negyedévekben. Az árak valamivel több, mint 1 százalékkal mentek fel, míg reálértelemben közel 1,39 százalékos volt az emelkedés.

Az FHB Lakásárindex alakulása Forrás: FHB

Az FHB Lakásárindex rövid bázisú változás Forrás: FHB

A 2014-es év adati bizonyítják, hogy a lakásárak növekedése beindult,

az I. negyedévben regisztrált csökkenéssel a piac elérte a mélypontját, és a fordulatnak köszönhetően az árak nominális és reálértelemben egyformán 7 százalékkal emelkedtek az év hátralévő 9 hónapjában, az április és december közötti időszakban.

A kilátások továbbra is kedvezőek

A lakásárak túl van a trendfordulón, és a lakáspiac fordulata a lakásépítési engedélyek számának alakulásában is tetten érhető.

Bár továbbra is jelentősen elmaradnak a válság előtti évek szintjétől az engedélykérések, a növekedés egyértelműen látszik. 2015 első három hónapjában 44 százalékkal több engedélyt adtak ki, mint a tavalyi év azonos időszakában, ami ismét jelentő ugrás a 2014-es évi eredmények után, amikor ugyancsak számottevő emelkedésről lehetett beszámolni a 2013-as negyedévhez képest.

Az új lakásoknál szintén emelkedés következett be 2014 első és második és harmadik negyedévében, ez trend azonban nem folytatódott az év hátralevő részében, 2014 utolsó és 2015 első negyedévében is kevesebb lakást adtak át, mint egy évvel korábban. Az építési engedélyek alapján várhatóan itt is kedvezőbb kép rajzolódik majd ki idén, a fejlesztések lassan elindulhatnak, ami fokozatosan növelheti az új lakások számát is.

Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma szezonálisan igazítva (Forrás: KSH) Forrás: FHB

Az építési engedélyek alapján Budapest egyértelműen élen jár a lakáspiac felívelési folyamatában.

Már tavaly is jelentős bővülés volt tapasztalható itt, az idei első negyedéves számok még ennél is nagyobb ugrást mutattak, az engedélyezések száma megháromszorozódott a 2014 első három hónapjához képest. Azt azonban hozzá kell tenni, hogy még az óriási növekedés ellenére is messze elmaradnak a válság előtti szinttől. A jövőre nézve ugyanakkor biztató lehet az engedélyek számának bővülése, és egyben mutatja, hogy a fejlesztések egyik várható gócpontja a főváros lesz.

A lakáshitelek piaca 2014-ben erősödő jeleket mutatott, és ez a pozitív folyamat az idei év elején is folytatódott.

2014-ben a teljes bankszektor hitelkihelyezései stabilan meghaladták a havi 20 milliárd forintot, és idén januárban valamint márciusban is átlépték a 22 milliárd forintot. A lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyamatosan csökkent a tavalyi év során, 2015 márciusában a szerződéses összeggel súlyozott átlagos évesített kamatláb 5,9 százalékos volt, míg a lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyósításkor 6,4%-on állt. A kedvező kamatszintnek és az erős piaci versenynek köszönhetően napjainkban a jó minősítésű adósoknak akár 3-assal vagy 4-essel kezdődő hitelkamatokat is kínálnak (a THM tekintetében is elérhető 4% alatti ajánlat).

Lakáshitelek kamatszintje és a kihelyezés mértéke (Forrás: KSH és FHB becslés) Forrás: FHB

A kedvező feltételek a lakásvásárlókat is visszahozták a piacra, hosszú évek óta először haladta meg 2014-ben a lakástranzakciók száma a 100 ezret, az idei évben pedig akár a 140 ezret is elérheti a gazdát cserélő ingatlanok száma, amennyiben az érdeklődés továbbra is jelenlegi szinten marad.

A legtöbb régióban látszik a fordulat

Mostanra, úgy tűnik, a lakáspiac lassan beindul a legtöbb helyen az országban, bár a fordulat nem egyformán érinti a különböző területeket. A jobban teljesítő régiók áremelkedése azonban maga után húzza az eddig gyengébben szereplő országrészek árait, így itt is megindul a felívelés.

A lakásárak a 2014-es adatok alapján már csupán a Dél-Dunántúlon csökkentek. Az Észak-Magyarországon az árak egyelőre stagnáltak, a többi régióban tavaly már megfigyelhető volt a lakásárak növekedése.

A legnagyobb drágulás a nyugat-magyarországi régióban következett be,

ahol a lakóingatlan-árak már harmadik éve mutatnak folyamatos emelkedést- Ennek mértéke 8,4 százalékos volt tavaly, így 2012 óta összesen több mint 13,4 százalékkal kell többet fizetni a lakásokért és házakért. Szintén jelentős volt az lakásár-emelkedés Közép-Magyarországon, ahol a növekedés meghaladta a 6,2 százalékot. Az itt bekövetkező árváltozás fő motorja a budapesti lakáspiac, a fővárosi drágulás 6,37% volt tavaly. A Közép-Dunántúlon nagyjából 4,6 százalékkal emelkedtek az árak, és a dráguló régiók köréhez csatlakozott 2014-ben a dél-alföldi és észak-alföldi régió, ahol a válság óta először indultak emelkedésnek a lakóingatlanok árai.

Medián négyzetméter ár alakulása az ország régióiban. Forrás: FHB

A fenti eredményeket ugyanakkor torzítja a Nemzetközi Eszközkezelő Zrt. programja, amelynek keretében még 2014 során is számos vásárlás történt. Azokon a területeken, (például Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés, Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén megye) ahol az eladott lakóingatlanokon belül magasabb a programban részvevők aránya, az árak lefelé torzulhatnak, mivel a programba bevont lakások és házak rendszerint alacsonyabb áron kelnek el. Ezek nélkül, a piacon értékesített ingatlanok esetében már az Észak-Alföldön is magasabb áron keltek el az ingatlanok.

Összességében a régiók áralakulása alapján valószínűsíthető, hogy

a fordulat szinte az ország egészét tekintve bekövetkezett a lakáspiacokon, de a különböző területi egységek egyelőre a felívelés más-más fokán állnak.

Ez a különböző település típusok esetében is megfigyelhető. A már korábban említett, élenjáró főváros mellett a gazdaságilag jobb helyzetben lévő megyeszékhelyeken volt megfigyelhető drágulás a lakások és házak esetében. Összesítve nézve a megyei jogú városokat az ingatlanáraik stagnáltak, a szintén az országos átlagot tekintve a nagyközségekben pedig még további több mint 14 százalékos csökkenés következett be. Az országos átlag természetesen változatos folyamatok eredményeként alakult ki. Az ország nyugati részeinek nagyvárosai az egyes településtípusok csoportjaiban is jobban teljesítenek a keletieknél. Dél-Dunántúl városai pedig mérsékeltebb árdinamikát mutatnak fel az országos árszinthez képest.

A legkedveltebb helyszínek erősen húzták a piacot

Ezzel összefüggésben a legerősebben teljesítő helyszínek a lakáspiacon is gyorsabb áremelkedést mutattak be, mint amire előzetesen számítottunk. Egyes lokációkban egy év alatt akár 10%-os növekedés is mérhető volt. A területet meghatározó folyamatokkal összefüggésben, 2014 végén is kiemelhető Nyugat-Magyarország, Budapest belvárosa, a közlekedési fejlesztésekkel támogatott települések, városrészek és a Balaton.

Lakásárak alakulása néhány kiemelt lokációban (mozgóátlag) Forrás: FHB