Csúcsra futhat idén a hazai befektetési ingatlanpiac

Nem folyhatnak zajos építkezési munkálatok a turisztikai övezetben

A dinamikus gazdasági növekedés az ingatlanpiac számain is meglátszott 2019-ben. Az éves befektetési forgalom ugyan nem döntötte meg a 2007-es rekordot, de újra 1,7 milliárd euró fölé emelkedett, és idén tovább nőhet - köszönhetően az építés alatt lévő projektek nagyobb számának. A tavalyi bérbeadási számok sok helyen rekordot mutattak, ami után a kihasználatlanság az év végére újabb történelmi mélységbe süllyedt. Az áremelkedés folytatódott, elsősorban az irodai és a logisztikai kínálati árak növekedésében látszik meg leginkább a szűkös választék.

„A hazai ingatlanok iránti befektetési kereslet érthető, hiszen a következő években is a magyar növekedés lehet az EU-ban a legmagasabb, ami minden ingatlan iránt érezhetően növeli a felhasználói igényeket. Tavaly csak a CBRE csapata 130 ezer négyzetméter irodát adott bérbe Budapesten, a közép-európai régióban pedig 1 milliót - ezek a számok is jól mutatják, milyen erős a lendület ezen a piacon." - mondta Kibédi Varga Lóránt, a CBRE Magyarország ügyvezető igazgatója.

Az idei évben az új ingatlanok átadása lesz majd meghatározó a hazai befektetési ingatlanpiacon Forrás: Pixabay / Készítette: bridgesward

A teljes bérbeadási volumen megközelítette a 640 ezer négyzetmétert, ami 17 százalékkal magasabb az eddigi rekordnak számító 2015. évi szintnél.

Az előbérleti szerződések aránya évek óta töretlenül nő, 2019-ben elérte a 20 százalékot, ugyanakkor a hosszabbítások volumene is abszolút rekordot ért el 275 ezer négyzetméterrel, ami 43 százaléka a teljes keresletnek. Ez a két trend csak látszólagos ellentmondás, hiszen az alig 5,6 százalékos kihasználatlanság mellett a legtöbb cég vagy elköteleződik még építés előtt vagy alatt álló projekt mellett, vagy hosszabbít a meglévő bérleményében. Ez különösen igaz a nagyobb cégek esetében: a 3 ezer négyzetméter feletti irodaigénnyel rendelkező cégek 53 százaléka hosszabbított jelenlegi helyén, 30 százalék pedig csak idén vagy évek múlva tud új helyére költözni.

Az előbérleti szerződések magas arányának köszönhetően az építés alatt álló fejlesztésekben az irodaterületek alig 40 százaléka kiadó.

Éves irodai kereslet megoszlása szerződéstípusonként Forrás: BCRE

Jelenleg 574 ezer négyzetméter iroda van építés alatt, ami negyedével több mint egy évvel ezelőtt.

Ugyanakkor ezt a növekedést árnyalja, hogy az eredetileg 2019-re tervezett projektek alig fele készült el időben, a budapesti irodapiac csupán 63 ezer négyzetméterrel bővült, míg a többi fejlesztés átadása átcsúszott 2020-ra. Idén így a fővárosi modern irodaállomány 264 ezer négyzetméterrel növekedhet és jövő év elején átlépheti a bűvös 4 millió négyzetméteres határt. A következő években költöző cégek jelentős területet szabadítanak fel a piac számára régebbi épületekben, melynek egy része kiszolgálhatja a házban maradó bérlők bővülési igényeit, más része viszont felújítás után újragondolva kerül vissza a piacra. Ez a potenciális bérlők számára további kb 55 ezer négyzetméter szabad területtel növeli a jelenleg igen szűkös irodakínálatot a következő két évben.

Éves új irodai kínálat alakulása és az építés alatt álló állomány Forrás: CBRE

Míg az elmúlt három évben kb 1600 szobával bővült a fővárosi szállodakapacitás, idénre mintegy 2150 szoba átadását tervezik 18 új budapesti szállodában. Ugyanakkor a projektek mintegy felét az év utolsó hónapjaira időzítik, így akár át is csúszhatnak a következő évbe. Az építési láz mindenesetre rendkívüli:

összesen 32 hotel aktív fejlesztése folyik, a teljes hazai szállodakapacitást 3750 szobával bővítik 2022 végéig

- amennyiben ezek időben elkészülnek. Kiemelkedő a fővároson kívüli fejlesztések volumene és aránya (23 százalék), ami mutatja, hogy a hotelpiac óriási tartalékokkal bír Budapesten kívül is.

Éves új hotel kínálat alakulása és az építés alatt álló állomány Forrás: CBRE

A kiskereskedelmi és az ipari ingatlanok esetében továbbra sem dübörög a fejlesztési piac, és a kereslet is gyengült 2018-hoz képest. A kiskereskedelmi forgalom országosan 5,7 százalékkal bővült, de a budapesti plázák forgalomnövekedése ezzel szemben 2-3 százalék lehetett tavaly, ami a fővároson kívüli erősebb forgalomnövekedéssel és az online vásárlás további térnyerésével magyarázható. A bérleti díjak növekedése is megtorpant a fővárosi bevásárlóközpontokban, míg a vidéki házak és a bevásárlóutcák esetében ez a fordulat még nem látszik. Az e-kereskedelem egyértelmű nyertese lehet a logisztikai piac, azonban egyelőre ez a hazai statisztikában nem mutatkozik úgy, mint a cseheknél és lengyeleknél.

A nettó bérbedás újra 200 ezer négyzetméter fölé emelkedett a budapesti agglomerációban, ami 19 százalékkal magasabb érték, mint 2018-ban, és megfelel az öt éves átlagnak. Az új bérbeadások szintjét erősen korlátozza, hogy nincs érdemi szabad kapacitás a főváros környékén. A klasszikus logisztikai létesítmények esetében mért 1,7 százalék kihasználatlanság nagy része használaton kívüli irodát jelent, és összesen alig 14 ezer négyzetméter kiadó raktárterület van hat épületben. A városi logisztika esetében is hiába 3,2 százalék az üres állomány aránya, ez több mint 90 százalékban irodaterületet jelent, raktározási kapacitás ezekben az épületekben gyakorlatilag nincs.