Kevés panellakás tartja az értékét

A panellakások köztudottan a lakáspiac "mostohagyerekei". Az emberek nagy része nem szívesen költözne lakótelepre, így a hatalmas mennyiségben a piacon lévő lakások értékesítése igencsak nehézkes. Vajon várható-e jelentősebb elmozdulás a holtpontról? Az Otthon Centrum elemzése.

A panellakások reálértéke az elmúlt másfél évtized egészére vetítve jellemzően csökkenő tendenciát mutat, aminek hátterében elsősorban az ilyen típusú lakástermék iránti piaci kereslet jelentős mérséklődése áll. A lakótelepi paneles technológiával épített lakások - egy-két, jellemzően fiatalabb lakótelepet leszámítva - presztízs szempontjából a lakáspiac alsó harmadába tartoznak. A piac fejlődése a szegmensen belül azonban differenciálódáshoz vezetett. Vannak olyan lakótelepek, ahol a lakások többé-kevésbé tartják értéküket, a legtöbb helyen ugyanakkor az áresés jellemző.

A lakótelepek zöme periferikus elhelyezkedésű, általában kertvárosi lakónegyedekkel övezett terület, mind a fővárosban, mind a vidéki nagy- és középvárosokban. A panellakások piacán lényeges árbefolyásoló szerep jut a lakások építési idejének, méretének, fekvésének. Emellett fontos tényező a lakótelepek társadalmi miliője, valamint az ebben gyökerező imázs.

A legkilátástalanabb helyzetben a hetvenes évek során épült házgyári lakótelepek vannak. A kedvezőtlen fekvés, az igénytelen lakókörnyezet, a látványos társadalmi szegregáció, valamint e lakótelepek egyöntetűen rossz társadalmi imázsa együttesen rendkívül alacsonyan tartja a keresletet az itt található lakások iránt. A piac által legmagasabban árazott lakótelepek ugyanakkor a mennyiségi lakásépítés korszakának lezáró szakaszában épültek, viszonylag fiatalnak számítanak.

Illetékhivatali lakásár-statisztikákat böngészve érdekes összefüggésre bukkanhatunk. Azokban a kerületekben, melyek az elmúlt években nagy volumenű lakásépítés színterei voltak, a panellakások áremelkedési üteme rendre elmarad a téglaépítésű társasházakétól. Kiemelkedő a különbség a IX. és XIII. kerületben, mely városrészek mintaterületei a tömeges lakásépítésnek.

Érdekes, hogy a panel- és téglalakásárak az ezredfordulóig nagyjából azonosak voltak. Jó minőségű, új társasházi lakáskínálat híján a két termék egymás reális versenytársa volt. Amikor azonban 2000-től hihetetlenül megnőtt a kínálat, az új lakások növekvő aránya és a javuló lakásminőség miatt gyorsan elszakadt egymástól a panel és a hagyományos építés átlagára. Ráadásul a 2000-ben bevezetett állami hiteltámogatási rendszer az újépítésű lakások vásárlására ösztönzött.

kerület	panellakások	téglalakások
III.	307	345
IV.	323	342
IX.	286	415
XI.	298	324
XIII.	290	384
XIV.	312	330
XVIII.	323	355

Forrás: Otthon Centrum (illetékhivatali adatbázis alapján)

Jelenleg Budapesten 15-25 százalékos különbség mutatkozik a panellakások és a régebben épült téglalakások árai között. Ez éppen elegendő ahhoz, hogy a vevők árérzékenysége érvényesüljön a választáskor, s a panelek iránt folyamatos maradjon a kereslet. Éppen ezért nem lehet nálunk alkalmazni a keletnémet nagyvárosokban bevett panelkezelési problémát, az épületek le- vagy visszabontását, hiszen az ottani helyzettel szemben nálunk nem ürülnek ki a lakótelepek.