Remek a Fradi-telek, de kérdés, mire jó

A Ferencváros Üllői úti sporttelepének eladása negyedik próbálkozásra is kudarcba fulladt. Úgy tűnik, az állam és a csekély számú befektetőjelölt elképzeléseit nem lehet közös nevezőre hozni - pedig nemcsak külföldi, de magyarországi példa is van már jó helyen lévő sportingatlan üzleti célú hasznosítására.

A Kincstári Vagyoni Igazgatóság szerdai közleménye szerint az FTC Üllői úti ingatlanjára és a klub megvásárlására - immár negyedszerre, bár részben új feltételekkel - kiírt pályázatra beadott mindkét ajánlat érvénytelen.

A kiírás értelmében több mint nyolcmilliárd forintot kellett volna áldoznia a nyertesnek a 6+2 hektáros terület és a nagy múltú klub megszerzésére, de sejthető volt, hogy ennyit és így sem a brit, sem a belga érdeklődő nem akar áldozni: az elmúlt napokban kiszivárgott, hogy mindkét pályázó a kiírástól eltérő konstrukciót vállalt az ajánlatában.

A Scarborough befektetési főtanácsadója, Patrick Vangoidsenhoven még a beadási határidő lejárta előtt azt mondta a Népszabadságnak, hogy a vételár ebben a formában túl magas, és azt is említette, hogy irodákat és szállodát építenének a területre. Kérdés, ezek után lesz-e még komoly érdeklődő.

Nagyon jó adottságú saroktelekről van szó, elsősorban a metró közvetlen közelsége miatt. Nem elhanyagolható az a tény sem, hogy Ferencváros déli része az utóbbi időben egyébként is gyors fejlődésnek indult - mondta az [origo] érdeklődésére Biacs Balázs, a Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlan-tanácsadó munkatársa.

A szakértő szerint első ránézésre bevásárlóközpont és irodák kívánkoznának a területre, de erre talán éppen nem a legmegfelelőbb az időpont. Három metrómegállóval arrébb már épül az Europark 2 és a Neo Center, a szinte "szomszédos" Lurdy Házat pedig most próbálják újrapozicionálni - Budapest pedig egyébként is kezd telítődni bevásárló-központokkal.

Irodával szintén hamarosan el lesz látva a környék: szemben a Népliget Center, az Üllői út másik oldalán, mindössze néhány utca távolságra pedig a Könyves Kálmán irodaház kínál majd egyaránt 26 ezer négyzetméternyi bérelhető területet. "Ha én venném meg a területet, egy időre valószínűleg elhalasztanám a fejlesztés megindítását" - fogalmazott Biacs Balázs.

Eltolhatják a stadiont

Ami az elhelyezést illeti: bármi is épül a területre, annak a stadion jelenlegi helye lenne a legalkalmasabb, a két főút sarkán. Ezért érdemes lehet megfontolni a jelenlegi aréna lebontását, és hátrébb egy új felépítését. Más kérdés, hogy a bontás költségei nyilván elég magasak - tette hozzá az ingatlanszakértő. (Erről Kevin McCabe, a Scarborough első embere is beszélt már, a stadion kilencven fokos elforgatását vetve fel megoldásként.)

Biacs Balázs szerint ésszerűbb lett volna a klub és az ingatlan értékesítésének szétválasztása, mert így külön-külön mindkettő nagyobb figyelmet kaphatott volna. Egy sporttal nem foglalkozó befektető számára ugyanis a Fradi pusztán bizonytalansági tényező.

A potenciális befektetők körét tehát nagyon leszűkítette az árukapcsolás. Elképzelhető, hogy ennek tudható be az érdeklődők alacsony száma, vagy az első ránézésre meglehetősen mesterségesnek tűnő árképzésnek, amely szemlátomást abból indult ki, hogy az egyesületnek mekkora adósságot kell visszafizetnie. Természetesen a részletek ismerete híján ez ügyben csak igen óvatosan lehet nyilatkozni - jegyezte meg Biacs Balázs.

Az MTK és a BVSC pályája is alkalmas lehet

További probléma, hogy a területre vonatkozó, jelenleg hatályos szabályozás várhatóan felülvizsgálatra szorul, így nem lehet pontosan tudni, mi, és mekkora méretben épülhet az Üllői és a Gyáli út közé. Általában az lehetne a követendő út, hogy a rendezési terv az eladás előtt, az önkormányzattal - és akár ingatlanpiaci szakértőkkel - folytatott konzultációk eredményeképpen megváltozik.

Biztosan vannak még fejlesztésre alkalmas kiemelt sportingatlanok vidéken és Budapesten is - ilyen lehet a Hidegkuti Nándor nevét viselő, Hungária körúti MTK-stadion, a Rákosrendező pályaudvar melletti BVSC-sporttelep vagy vidéken a Vác pályája - említette Biacs Balázs.

Egy másik tendencia, hogy manapság sok nagy cég dolgozik a portfóliójában ragadt, csekély kihasználtságú sportingatlan eladásán, mi is több ilyen megbízást kaptunk nemrég - tette hozzá a Cushman & Wakefield szakértője. (Hasonló eset a Postás SE zuglói sporttelepe körüli hercehurca, amelytől, úgy tűnik, a klub fennmaradása is függ.)

Az efféle ügyletek gördülékeny lebonyolításához egyebek mellett az önkormányzatok részéről koncepciózusabb hozzáállásra, valamint az olyan konstrukciók meghonosodására lehet szükség, mint a földbérleti jog értékesítése. Ennek lényege, hogy a bérleti díj akár időszakonként a piaci viszonyokhoz igazítható.