Dunakeszi lehet az M0 nyertese

Bár nem forgatja fel teljesen, de élénkülést generált az M0-s körgyűrű északi, Megyeri hídjának építése a környék ingatlanpiacán. A kereskedelmi létesítményeket és a lakáspiaci helyzetet feltérképező összeállításunkból kiderül, Dunakeszi lehet az átkelő építésének nyertese.

A sztrádaépítések mellett egy híd létrehozása is a legjelentősebb infrastrukturális beruházások közé tartozik, az ilyen fejlesztések pedig általában felpezsdítik a környék gazdasági életét, ezen belül általában élénkülést, nem mellesleg áremelkedést generálnak a térségben. Az M0-ás északi, dunai átkelője vegyes eset, ugyanis az autópályákat összekötő, gyorsforgalmi gyűrű része lesz a Megyeri híd.

A körgyűrű már megépült szakaszai mellett már nagyon sok cég vert tanyát, jogosan vetődik fel a kérdés, hogy a fejlesztők fantáziáját megmozgatta-e a dunai átkelő építése, vagyis a környék ingatlanpiaca miként "készült" az átadásra. Kiss Ernő, az Eston International vezető tanácsadója az mondta, az M0-ás híd már a szeptemberre tervezett átadás előtti egy-két évben érezhetően megmozgatta a kereskedelmi ingatlanpiac ipari és kiskereskedelmi szegmensét. Beindult a telekspekuláció is a hídra és az M0-ás gyűrű bezárulására alapozva, illetve a fejlesztők és a végfelhasználók is jelentős méretű területeket vásároltak.

A jövőben is erős keresletre lehet számítani a kereskedelmi ingatlanok piacán, mind az ipari, mind a kiskereskedelmi területen - jellemezte a piaci helyzetet a szakember. A raktárpiac az idén mutat határozott élénkülést: az eddig kisebb jelentőségű észak-keleti régióban nagyon dinamikusan nőtt a kereslet, például a minőségi raktárakat kínáló East Gate Business Parkot több nagy cég (General Eelectric, Philip Morris) választotta bázisának.

Hosszabb lehet a Váci úti irodafolyosó

Az irodapiacot ugyanakkor nem érintette az infrastruktúra fejlődése abból a szempontból, hogy nem alakult ki egy új irodazóna a Megyeri híd lábánál. Ha kicsit messzebbre tekintünk a hídtól, akkor azt láthatjuk, hogy a XIII. kerületi Váci úti irodafolyosó továbbra is keresett, és várhatóan a Róbert Károly körúton kívüli szakasznak az új híd egy plusz lökést adhat.

A logisztikai fejlesztések területén új belépőket köszönthet majd a piac, illetve a mostani fejlesztők gyors ütemben folytatják a fejlesztéseiket, kihasználva helyzeti előnyüket. A telekárak már olyan magas szinten mozognak, ahol egy tisztán logisztikai projekt megtérülése kérdéses - mutatott rá Kiss Ernő. A kiskereskedelmi fejlesztések további bővülése egészen biztosan várható, valamint nem tisztán logisztikai célú, hanem jelentős arányban irodaterületet magukban foglaló, úgynevezett üzleti parkok további piacra jövetelére is jó esély van.

Kérdésünkre, miszerint a híd körüli hercehurca nem jelent-e visszatartó erőt a helyszínt amúgy jó terepnek gondoló leendő bérlők számára, Kiss Ernő azt felelte: nem tapasztalnak erre utaló jeleket, a potenciális bérlők ugyanis a felvetődő gondokat nem gondolják olyan problémának, ami nem megoldható rövid távon.

Népszerűvé válhat Dunakeszi

Az M0-ás híd közelében, illetve az M0 hamarosan átadandó új szakasza mentén is több új fejlesztés van kilátásban az elkövetkező évekre vonatkozóan. Az egyik legjelentősebb új építésű logisztikai park ebben a régióban az Európa Center, amely 20 hektáros területen jelenleg közel 30 ezer négyzetméter felépítménnyel bír, és további fázisai is folyamatosan épülnek. Szintén bővül a fóti East Gate Business Park, amely 2008 harmadik negyedévében további 20 ezer négyzetméteren várja bérlőit.

A XV. kerületben, csaknem 12 hektároen pedig az Ozone Business Park épül meg a Segro fejlesztésében, amelyet 2009-ben adnak át - adott áttekintést a környékről Tamás Éva, a DTZ Hungary ipari tanácsadója. Dunakeszi is fejlődő terület e tekintetben, mivel Budapesthez és az autópályákhoz való közelsége miatt a jövőben szintén népszerű célponttá válhat. Az észak-budapesti fejlesztések főleg az M3-as és az épülő M0-ás autópálya csomópontjához közel koncentrálódnak.

Az M0-ás keleti szakasza mentén - melyet hamarosan átadnak - egyelőre mérsékelt aktivitás figyelhető meg. Irányárak tekintetében a városközponthoz közel elhelyezkedő parkok, valamint az agglomerációban található fejlesztések között mutatkozik jelentős eltérés. A Megyeri híd közelében található projektek esetében a bérleti díj havonta, négyzetméterenként 4,5-5 euró között alakul.

Árkörkép

Összességében elmondható, hogy a Budapest környékén található ipari parkoknál a raktárbérleti irányárak 3,5-4,5 euró körül mozognak, a városon belüli projektek árazása viszont magasabb, ezek "egységára" átlagosan 4,5-6 euró, egyes parkoknál azonban 6-6,5 eurós bérleti díjra is van példa. Utóbbiak elsősorban stratégiai elhelyezkedésük - a repülőtér közelsége - miatt, illetve egyéb kedvező feltételek biztosításával, így például a parkon belüli vámszolgáltatással vagy különleges műszaki paraméterek biztosításával tudnak magasabb árat megszabni.

A 2009-re tervezett újabb fejlesztések, illetve iparipark-bővítések élesedő versenyhelyzetet generálnak, aminek eredményeként a bérleti díjak enyhe mérséklődésére van kilátás - adott prognózist az árak jövőbeni alakulásáról Tamás Éva. Hozzátette: a legtöbb fejlesztés továbbra is az M0-ás és M1-es autópálya vonzáskörzetére koncentrálódik, ezen belül kiemelkedik a biatorbágyi régió, a repülőtér környéke (Vecsés, Üllő), illetve a városközponthoz közelebb eső térség (IX., XXI. kerület). Budapest északi része, az M0-ás híd környéke is növelheti jelentőségét a következő években: a korábbiakban említett Segro-fejlesztés, az Európa Center, illetve az East Gate Business Park bővítése kapcsán.