Helyzetbe kerülhetnek az értékbecslők

Teljes a káosz az ingatlan-értékbecslők jelenleg megszerezhető képesítései és az általuk biztosított jogosítványok körül. Ez egyébként is nagy probléma lenne, de a helyzetet súlyosbítja, hogy a bevezetendő vagyonadóról eddig kiszivárgott részinformációk szerint az értékbecslők fontos szerephez juthatnak az adóalap meghatározása során.

Az, hogy az ingatlan-értékbecslők nélkülözhetetlenek lesznek, már akkor eldőlt, amikor kiderült, hogy a kormány - a két éve kudarcba fúlt elképzeléseket felmelegítve - továbbra is értékalapú ingatlanadót akar (nem pedig területalapút). Az Alkotmánybíróság ugyanis néhány hónapja, a luxusadóról szóló törvény elbírálásakor egyértelművé tette, hogy normatív alapon megállapított adóalap esetében lehetőséget kell adni az adózónak az ellenbizonyításra.

Az ellenbizonyítás aligha megoldható az erre kiképzett szakemberek közreműködése nélkül. A sajtóhírek ezzel egybehangzóan azt valószínűsítik, hogy az Oszkó Péter pénzügyminiszter által a jövő hétre ígért részletes tervezetben az áll majd: aki nem ért egyet az övezetbesorolás alapján meghatározott értékkel, saját költségére független értékbecslőt bízhat meg.

Nem biztos, hogy megéri vitatkozni

Kérdés, mennyien élnek majd ezzel a lehetőséggel. A kormány és az MSZP-frakció csütörtöki kompromisszuma - mely szerint csak a 30 millió forintnál nagyobb értékű ingatlanokat adóztatják meg, és a következő sávhatár 50 millió lesz - jelentősen szűkíti az érintettek körét. Tömegesen vélhetően azok próbálkoznak majd az ellenbizonyítással, akiknek a tulajdona éppen átcsúszik a 30 milliós vagy az 50 milliós határon.

Hogy a többiek számára megéri-e a procedúra, az nyilván attól is függ, hogy egy becslés eredménye mennyi időre szólhat. Ha csak egy évre, akkor nem valószínű, hogy kifizetődő lesz szakértőhöz fordulni: szakmai körökből származó információink szerint egy vizsgálat költsége jelenleg átlagosan 30 ezer forint (ez a keresletnövekedéssel nem valószínű, hogy csökkenne), ami sok elviheti az esetleges kedvező eredményből származó hasznot.

Miért kerül ennyibe?
Az értékbecslés során nemcsak az azt végző személy szakmai tudását kell megfizetni. Pénzbe kerül, például, az összehasonlító adatok beszerzése és a szükséges technikai eszközök működtetése - említette kérdésünkre a 286 tagot tömörítő Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Országos Szövetsége (Kivosz) elnöke. Az értékelők egységes szabályok szerint dolgoznak, a tizenegynéhány szakmailag tesztelt módszer közül Magyarországon négyet-ötöt alkalmaznak. Minden értékmegállapítás akkor korrekt, ha legalább két módszerrel végzik el - magyarázta Kutsch Zoltán. Léteznek banki szoftverek, valamelyest automatizált metodikák is, de az emberi tényezőt nem lehet kiiktatni - a szubjektivitás általában 5 százalékban megjelenik az eredményekben.

A pénzügyminiszter mindenesetre a Népszavának a napokban adott nyilatkozatában azt mondta, a nemzetközi tapasztalatok alapján szerinte az érintettek mindössze 1-2 százaléka vitatja majd a megállapított értéket. Megbízható adatok híján azt csak találgatni lehet, hogy a hazai lakásállomány mekkora hányada lehet értékesebb 30 millió forintnál.

Oszkó Péter egyébként a felbecsléssel kapcsolatos technikai problémákról a szerdai kormányszóvivői tájékoztatón a következőt mondta: "Az értékövezeti besorolás nem azt a célt kell, hogy szolgálja, hogy az ingatlan aktuális napi piaci értékét megállapítsuk - ehhez nem fűződik érdek. Az ingatlanadóztatás igazságosságához annyit kell csak megállapítani, hogy az ingatlanok egymáshoz viszonyított értékaránya körülbelül hogyan alakul."

Majd az állam megmondja

A több lapban is megjelent értesülés szerint az értékbecslők körét az állam határozná meg. Erre a különös kitételre valószínűleg azért van szükség, mert közel sem egyértelmű, jelenleg ki számít megfelelően képzett értékbecslőnek. A szakma régóta szeretne egységes szabályozást, illetve saját kamarát, eddig hiába.

A képzés több lépcsőben történt: a 90-es évek elején vezették be a közvetítői és értékbecslői képzést, ez később középfokú (OKJ-s) képesítéssé változott, amely egészen a lakástörvény 2005-ös módosításáig élt. Azóta az dolgozhat értékbecslőként, aki az önkormányzatok ingatlanközvetítői és vagyonértékelői névjegyzékében szerepel - mondta el az [origo] kérdésére Békési Béla, a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete elnöke.

Félezer szakértő a PSZÁF-listán

Tavalyelőtt decemberben azonban hatályba lépett a Pénzügyminisztérium 25/2007. számú rendelete is az ingatlanértékelői névjegyzékbe történő felvételről. Ennek alapján a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) két ingatlanértékelői névjegyzéket készített, a vezető szakértők, illetve a szakértők nyilvántartására.

Vezető szakértő az lehet, aki rendelkezik agrár-, műszaki gazdasági, jogi egyetemi vagy főiskolai végzettséggel és az említett OKJ-képesítéssel, vagy ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szakképesítéssel, valamint egy uniós tagország személyi tanúsítványával, vagy ingatlanszakértő szakon, építőipari igazságügyi szakon, ingatlangazdálkodási szakon szerzett felsőfokú szakképzettséggel - és van legalább ötéves szakmai gyakorlata. A szakértői státuszhoz - melynek hátránya, hogy csak ezzel csak 50 millió forint alatt végezhető értékbecslés - csupán érettségi, tízévnyi szakmai gyakorlat és középfokú értékbecslői végzettség szükségeltetik.

A PSZÁF honlapján ma 255 vezető szakértőt és 259 szakértőt találni a nyilvántartásban. Máté Miklós, a Magyar Ingatlanszövetség értékbecslő-bizottságának elnöke érdeklődésünkre közölte, a középfokú képzés során tudomása szerint 17 ezren szereztek értékbecslői képesítést. Békési Béla ugyanakkor jelezte, 50 ezer hazai vállalkozás tevékenységi körében szerepel az értékbecslés, márpedig a törvény szerint ilyen tevékenységet csak olyan cég folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja rendelkezik a megfelelő szakképesítéssel. A helyzet tehát legalábbis zavaros.

A jegyzők szerint így nem megy

Megjegyzendő, az adminisztrációval kapcsolatos gondok nem feltétlenül az értékbecslésnél kezdődnek. Bálint József, a Jegyzők Országos Szövetségének elnöke a minap, az Inforádióban kifejtette: ember és pénz sincs erre a célra.

Máté Miklós ugyanakkor emlékeztetett rá, hogy az önkormányzati ingatlanok privatizációjakor elég részletes átfogó értékbecslés készült, amellett az elmúlt években több százezer lakáshitel-szerződéshez is készítettek értékbecslést. "Fél évük lesz az önkormányzatoknak, hogy kialakítsák az értékövezetek és a különleges szorzók rendszerét, ez elég lehet" - vélekedett.

Ami el lehet rontva, az el van

Abban mindenki egyetért, hogy szükség lenne egy naprakész ingatlan-adatbázisra. Bálint József odáig ment, hogy kijelentette: a helyhatóságok a gyakorlati munkát - a felbecsléshez szükséges övezetek létrehozását, azok minősítését - csak ennek segítségével tudnák elkezdeni.

Hasonlóan fogalmazott Békési Béla, aki szerint az ingatlankataszter nélküli adóztatás olyan, mintha valaki a tetővel kezdené az építkezést. "Az egész a magyar közigazgatás állatorvosi lovának tűnik: nagyon előkészítetlen, a szakmai szervezetek mellőzésével készült elképzelés, és ami el lehet rontva benne, az el is van rontva" - foglalta össze.