Keveseknek jó az új támogatott lakáshitel

Októberben újra megjelennek majd a bankokban az államilag támogatott lakáshitelek, de kimondottan szigorú feltételeknek kell megfelelni azoknak, akik meg szeretnék kapni az alacsony kamattal kecsegtető kölcsönt. Az új lakások piaca egyre nagyobb bajban van, és a jelek szerint ez a konstrukció sem jelent megoldást, mivel mindössze 3 milliárd forintot különítettek el erre a célra a költségvetésben, ami szépségtapasznak is szerény.

Október 1-jétől újra igényelhető a bankokban a forintalapú támogatott lakáshitel, amely ugyan a mostani forinhitelek nagy többségénél kedvezőbb feltételeket kínál, de az is biztos, hogy a júliusban megszüntetett kölcsönöknél jóval kevesebben juthatnak majd hozzá ehhez a konstrukcióhoz.

A hitelt a nagy bankok közül biztosan nyújtani fogja az OTP, az Unicredit, az MKB és az FHB Jelzálogbank is, de a K&H, például, azt közölte az [origo]-val, hogy a pénzintézetnél "nem lesz elérhető a termék", az Axa és a Raiffeisen Bank pedig egyelőre vizsgálja a helyzetet. A visszautasítók feltehetően azért mondanak nemet, mert a szigorú feltételek és az erősen korlátos költségvetési támogatás miatt üzleti szempontból a sima hitelezésnél szerényebbek a lehetőségek, így nem egyértelmű, hogy megéri-e egyáltalán az új terméket kifejleszteni.

A bankok egyelőre nem számoltak be jelentős számú érdeklődőről, bár az OTP azt mondta, hogy az igény a jogosult ügyfélkörben összemérhető lehet a korábbi lakáshitelekével (ez abszolút értelemben természetesen kevesebb érdeklődőt jelent). A roham hiányát az magyarázhatja, hogy az emberek többsége még nem ismeri az új feltételeket. Az ezzel együtt már látható, hogy a júliusban megszüntetett támogatott kölcsönöknél jóval alacsonyabb volumenre lehet számítani. Elsősorban a gyermekes fiatal párok lehetnek jogosultak, de a feltételek (a hitelt nem lehet használt lakás vásárlására és lakásbővítésre felhasználni), illetve a maximálisan igénybe vehető összeg miatt ennek a körnek is csak a töredéke lesz valóban érdekelt.

Kedvező kamatozás keveseknek

Az új támogatott hitel csak új építésű lakás vásárlására vagy építésére, illetve meglévő lakás korszerűsítésére lesz felhasználható. Budapesten és a megyei jogú városokban az értékhatár 25 millió, az ország egyéb településein 20 millió forint, kivéve ha korszerűsítésről van szó, ekkor ugyanis 5 millió forint a plafon. A megkövetelt önerő kifejezetten magas, 50 százalékos, az igényt benyújtó gyermektelenek vagy egy gyereket nevelők életkora pedig nem haladhatja meg a 35 évet, a több gyereket nevelők esetében pedig a 45 évet.

A vonatkozó kormányrendelet szerint a banknak vállalnia kell, hogy a hitel kamata nem lesz magasabb, mint az állampapírhozam 110 százaléka, plusz 3 százalékpont. A kamattámogatás az állampapírhozam meghatározott százaléka, mégpedig a gyerekek számától függően (2 gyereknél 52 százalék, 4 gyereknél 59 százalék, 6 gyereknél 70 százalék, gyerek nélkül pedig 50 százalék).

A jelenlegi állampapír-piaci helyzet alapján ez azt jelenti, hogy mivel az 5 éves papír hozama 7,5 százalék körül van, így a maximálisan elkérhető kamat 11,25 százalék. Ehhez jön hozzá a kamattámogatás, ami például két gyereknél 5,85 százalékos. A hitelfelvevő által fizetendő kamat a két érték különbsége, de legalább 6 százalék: ebben a konkrét esetben a minimumérték (6 százalék) lesz a fizetendő kamat, a 11,25, illetve az 5,85 százalék különbsége ugyanis 5,4 százalék. A mai állapot szerint aki támogatott hitelt kap, az mindenképp 6 százalékot fizet, a hozamszint ugyanis olyan alacsony, hogy nem lehet kihasználni a teljes kamattámogatást (az Axa becslései szerint az ügyfelek által fizetendő maximális hiteldíj a gyermekek számától függően 7 és 9 százalék körül alakul majd).

Piaci alapú forinthitelek is jönnek

A támogatott lakáshitelek újbóli megjelenése lökést adott a bankoknak, amelyek a támogatás szigorú feltétetelei miatt piaci alapú forinthitelekkel is előállnak októberben - ebben minden bizonnyal szerepet játszik az is, hogy a forint utóbbi hónapokban látott kilengései miatt sokan elbizonytalanodtak a devizahitelekkel kapcsolatban.

A piacon jelenleg megtalálható forintalapú lakáshitelek jellemzően 13-14 százalékos teljes hiteldíjmutatóval rendelkeznek, de a mostani, induló időszakban ennél vonzóbb megoldásokat kínálhatnak a pénzintézetek. Ilyenek lehetnek az akciós kamatok, illetve a kamatok kilengését mérséklő többéves kamatperiódusok, a kezelési költség elengedése, esetleg a jutalékok csökkentése.

Szépségtapasznak is szerény

A program különösebb makrogazdasági élénkítésre nem nagyon lesz alkalmas, az állami költségvetésben ugyanis mindössze évi 3 milliárd forint van erre a célra elkülönítve. Amennyiben ez a pénz elfogy, a lakáspolitikáért felelős miniszter köteles kérni a kormánytól a további kölcsönkérelmek befogadásának felfüggesztését. Az összeg nagyságrendjét jól mutatja, hogy a júliusban megszűnt rendszerben a lakástámogatás egésze több mint 200 milliárd forintot jelentett évente, csak a kamattámogatás pedig évi 150 milliárd forintot tett ki (lásd keretes írásunkat).

Az új lakások piacára pedig ráférne az élénkítés, az országban - és különösen a fővárosban és a környékén - ugyanis halomban állnak az elkészült, de el nem adott lakások. Az OTP Lakáslízing saját becslése szerint 2009-ben a válság következményeként nagyon megnövekedett az eladásra váró új építésű ingatlanok száma, és megnőtt az értékesítéshez szükséges idő is: jelenleg országosan legalább 13 800 értékesítésre váró újépítésű ingatlan van, ebből csaknem 10 ezer Budapesten és környékén. (A korábbi években általában 5-6 ezresre becsülték a szakértők az eladatlan fővárosi lakástömeget.)

Évi 150 milliárd forint kamattámogatásra - régen

A 2001-ben megjelent támogatott lakáshiteleket idén júliusban szüntette meg a kormány, elsősorban azért, mert a devizában való hitelfelvétel lehetővé válása miatt sokak szerint értelmetlenné vált konstrukció évi 150 milliárd forintjába került az államnak - erre pedig a válság miatt most nincs pénze a büdzsének. A lakástámogatási rendszer felfüggesztésével 2009-ben 25,6 milliárd forintot, 2010-ben évi 68,6 milliárd forintot, 2011-ben 78,3 milliárd forintot spórolt az állam.

Mindeközben - bár a válság hatására kevesebb ingatlanfejlesztés indult, mint korábban - a válság előtt megkezdett fejlesztések miatt 2009 első félévében még mindig 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt a KSH adatai szerint. Az el nem adott, de piacon levő új lakásokból tehát már most is sok van, de a vevői érdeklődés sokkal kisebb lett (az Ecostat adatai szerint az idei második negyedévben a háztartások 6 százaléka tervezett egy éven belüli lakásvásárlást, míg a tavalyi év végén még 9 százalékos volt ez az arány.)

Egyre több a hirdetés

A túlkínálra utal az is, hogy az új lakások hirdetéseinek száma megemelkedett az előző évekhez képest az ország legnagyobb hirdetési portálján, az ingatlan.com oldalon.

Korbuly Krisztián, az ingatlan.com vezérigazgatója az [origo]-nak elmondta, hogy új fejlesztésekbe már nem kezdett a legtöbb beruházó. Akik mégis belevágnak, azok már több száz milliót fektettek be a válság előtt egy telek megvásárlásába, közművesítésébe, az engedélyek beszerzésébe, lényegében kényszerpályára kerültek. Számukra nincs "B megoldás", muszáj folytatniuk a projektet, beadni a drágán elkészíttetett terveket és elindítani az építkezést, majd bízni abban, hogy ha lassabban és kevesebb profittal, de sikerül értékesíteni a korábbi gyakorlathoz képest jóval kisebb és olcsóbb lakásokat. Ilyesformán a piacot jelen pillanatban a saját tehetetlensége viszi tovább.

Gyászos számok a lakáspiacon

Ezt támasztja alá az is, hogy az úgynevezett vállalkozói lakásépítés terén a korábbi növekedés után hanyatlás látszik kibontakozni. A cégek által eladási céllal létrehozott lakások száma 2006-ban 14 466, egy évvel később 16 573, 2008-ban 16 268 volt, míg az idei év első felében csak 6781 lakást regisztrált a KSH.

A piaci szereplők várakozásai szerint Magyarországon 2009-ben összesen 26 ezer lakás épül fel, ami a 2004-es csúcsév 43 ezres teljesítményéhez képest riasztóan kevés. Ennél csak 1989-ben épült kevesebb, 19 ezer, de a borúlátó jóslatok szerint 2010-ben újabb mélypont következhet. Az építési engedélyek számának alakulása mindenesetre azt mutatja, hogy a jövő évi újabb csökkenés biztosra vehető. Eközben az európai normák alapján az volna kívánatos, hogy évente a lakásállomány egy százalékának megfelelő új otthon épüljön, ez nálunk 42 ezer darabot jelentene.