A kellemetlen szomszéd nem azonos a jogsértő szomszéddal

Nincs könnyű feladatuk a hazai önkormányzatoknak, bíróságoknak, ha a szomszédjogokkal, és azok megsértésével kapcsolatos ügyeket, pereket kell elbírálniuk. A magyar polgári jog ugyanis csupán általános jelleggel adja meg a szomszédjogok szabályait, így a konkrét esetekben mindig egyedi mérlegelést követően lehet megállapítani, jogsértően járt-e el az építkező, a zajos, vagy az állatot tartó szomszéd.

A jelenlegi és a várhatóan 2013-tól hatályba lépő új Polgári törvénykönyv szabályozása között abban nincs különbség, hogy általános jelleggel állapítja meg: a tulajdonos köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédjait, szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A bírói gyakorlatban éppen ennek a szükségtelen zavarás megtörténtének elbírálása a legnehezebb.

A szomszédok zavarása ugyanis önmagában nem jelenti a szomszédjog sérelmét, és ennek ellenkezője is igaz: bár az adott ingatlanon végzett tevékenység szükségszerűen jár a szomszéd zavarásával, még nem jelent önmagában jogszerű eljárást.

Ráadásul a szomszédjogok szoros átfedésben lehetnek más jogszabályokkal, amelyeket például egyes szerződések külön szabályoznak, vagy azokat a szabályokat például az önkormányzat állapította meg.

A polgári jog ezen kívül ismer még olyan alapelveket is, mint a rendeltetésszerű joggyakorlás, a jóhiszeműség, a kölcsönös együttműködési kötelezettség, így jelentősége van annak is, hogy az érintettek miképp jártak el, megtettek-e minden elvárhatót az okozott kellemetlenségek csökkentésére, vagy éppen a másik oldalról nézve, a mások által okozott hátrányos hatások kizárására, korlátozására.

Építkezés, kilátás, értékcsökkenés

A közhiedelemmel ellentétben az építkezéshez nem szükséges a szomszéd beleegyezése, utóbbinak nincs automatikus vétójoga, ugyanakkor a polgári jog szabályai szerint az építkező kártérítéssel tartozik akkor, ha például a szomszédos ingatlan értékét szükségtelenül csökkenti, vagy ezen ingatlan rendeltetésszerű használatát korlátozza.

A leggyakoribb panaszok egyike az ilyen ügyekben, hogy az építkező szomszéd meghiúsította, ha úgy tetszik elrontotta az addigi panorámát. Ezeket a kérdéseket szintén csak az adott ügy összes körülményének megvizsgálásával lehet tisztázni, és még akkor is nehéz megállapítani, hogy a kilátás elvesztése, korlátozottá válása mennyiben csökkentette az ingatlan értékét.

A bírói gyakorlat egyébként azt mutatja, ha megállapítják az adott ingatlanban a szomszédos telken, ingatlanon történt építkezés következtében bizonyíthatóan megtörtént értékcsökkenést, az értékében sérült ingatlanon forgalmi értékének legfeljebb egyötödét ítélek meg a döntéshozó fórumok.

A kárt akkor is meg kell téríteni, ha a szomszéd nem járt el a tőle elvárható gondossággal, nem vette figyelembe a szomszéd szempontjait, illetve, a kölcsönös együttműködés jegyében egy kedvezőbb kivitelezést is választhatott volna, ám semmilyen tekintettel nem volt szomszédja szempontjaira.

Szag és zaj

Szintén ugyanaz az a felállás, mint a korábbi tevékenységek esetében: az, hogy mi minősül nagyobb, mások számára zavaró szaghatásnak, zajhatásnak, mindig az adott tevékenység szerint, és az adott napszaknak megfelelően kell értékelni. Ha a szomszédok nem tudnak megegyezni egymással, a jogában korlátozott szomszéd az illetékes jegyzőtől kérhet birtokvédelmet, a jogsértés megszüntetését, és eltiltást a további jogsértéstől. A határozatot a meghozataltól számított három napon belül kell végrehajtani.

A csendháborítást egyébként szabálysértésnek minősíti a 218/1999. kormányrendelet, a zaj- és szagártalom megszűntetéséről, a megszüntetése érdekében szükséges műszaki megoldásokról a tulajdonosnak, az üzemeltetőnek kell gondoskodni. Az ilyen jellegű hatások miatt az ingatlan értékében bekövetkezett értékcsökkenést akkor állapítják meg a bíróságok, amikor az ilyen jellegű használat véglegesen kialakul, és a zavaró hatások tartósan jelentkeznek.