Birtokvédelem: a jóhiszemű szereplő is kerülhet csapdahelyzetbe

Ha a tulajdonost, birtokost jogalap nélkül megfosztják birtokától, birtoklásában zavarják, megilleti a birtokvédelem, a hazai birtokvédelmi eljárások két alapvető esete a szomszédjogi vitákkal kapcsolatos eljárás és a lakásbérlet kapcsán felmerülő nézeteltérések rendezése - mondta el az az [origo]-nak a D.A.S. JogSzerviz szakértője. Az [origo] jogi szakértői szerint egyébként a hazai birtokvédelmi szabályok alapján nem egyszer a jogkövető, jóhiszemű szereplő kerül csapdahelyzetbe.

A D.A.S. JogSzerviz szakértője szerint a birtokvédelem az ingatlan, vagy ingóság tényleges birtokosának védelmét jelenti azzal szemben, aki birtokának rendeltetésszerű használatában akadályozza, zavarja, vagy attól megfosztja.

A birtoklás tehát ténykérdés, nem azt vizsgálják első körben, hogy valaki jogosult-e a birtoklásra, hanem arra, hogy ténylegesen birtokában volt-e az adott dolognak, és attól megfosztották-e, abban megzavarták-e - húzta alá dr. Szabó Áron.

A szomszédokkal kapcsolatosan leggyakrabban a zavarás merül fel. Egy újonnan épített magas fal, egy zajos üzem, egy a kerítésen átjárkáló állat mind olyan tényező, amely az addigi háborítatlan birtoklást megzavarja. Nagy zajban nem tudunk a kertben pihenni, a fal beárnyékolja az addig benapozott nappalinkat, az átjárkáló állat miatt nem tudjuk kiengedni a gyereket felügyelet nélkül a kertbe. Mit tehetünk ilyenkor?

Első kör: a jegyző

A D.A.S. JogSzerviz szakértője kiemelte: első körben a település jegyzőjéhez fordulhatunk birtokvédelmi kérésünkkel, azaz kérhetjük a zavarás megszüntetését, amennyiben annak megkezdése óta egy év még nem telt el. A jegyző az eredeti birtokállapotot helyreállítja, és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja, kivéve, ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetőleg birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles.

Tűrni köteles például a birtokos azt, hogy a szomszéd ingatlanán végzendő felújítások érdekében igénybe vegyék a szükséges mértékig birtokát, természetesen ezért neki kártalanítás jár.

Amennyiben a zavarás kezdete óta egy év eltelt, a jegyző már nem járhat el, közvetlenül bírósághoz kell fordulni. Bírósághoz kell fordulni akkor is, ha a jegyző határozatát sérelmesnek találjuk. Erre 15 napunk van a jegyző határozatának kézbesítésétől számítva - mondta dr. Szabó Áron.

Bérbe adott lakás és birtokvédelem

A másik gyakori esetkör, amikor egy lakás bérbeadása kapcsán vita támad a felek között, és a bérbeadó szeretné kapunk kívül tudni addigi bérlőjét. Ebben az esetben a birtokvédelem a bérlőt védi, tekintettel arra, hogy ő van az ingatlan tényleges birtokában. Ez a védelem a tulajdonossal szemben is megilleti, hiszen a tulajdonos éppen a használat jogát engedte át a bérleti szerződéssel. A bérbeadó hiába fordul a jegyzőhöz, hiszen a jegyző csak a tényállapotot vizsgálja, ami alapján a bérlő jogosult birtokvédelemre.

Ha a szerződés megszűnt, és a bérlő a továbbiakban jogcím nélkül tartózkodik az ingatlanban, birtokosi minősége ekkor is megállapítható (mivel ez ténykérdés). Ekkor azonban, ha a szerződés felmondása a jogszabályoknak megfelelően történt, a jegyzőnek megvan a lehetőség a birtokvédelem megtagadására, mint fentebb idéztük, a korábbi bérlő nyilvánvalóan nem jogosult többé a birtoklásra. Legtöbbször nem is ez a probléma, hanem az a mód, ahogy a bérlőt a birtokából kiteszik, más jogszabályt sérthet (leggyakrabban magánlaksértés történik).

A bérbeadónak ahhoz, hogy a lakás a bérlő által kiürítésre kerüljön, jog szerint lakás kiürítése iránti pert kell indítania, ahol bizonyítania kell, hogy a bérlő már nem jogszerűen használja az ingatlant. Ez sajnos időigényes, de természetesen a jogcím nélküli használat időtartamára használati díj követelhető - hangsúlyozta a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Összetett és bonyolult

Az [origo] jogi szakértői azonban arra hívták fel a figyelmet, hogy a birtok nagyon összetett dolog. Noha a tulajdonos jogos önhatalommal elháríthatja a birtoka elleni támadást, ugyanakkor a birtok ellen irányuló támadás fogalma szűkebb a birtokháborításénál, közvetlenül fenyegető veszély szükségeltetik hozzá).

A jogos önhatalom, illetve a fentebb említett jegyzői eljárás után tehát létezik egy harmadik, a tárgyalótermi forduló, ahol bizonyítani kell a jogalapot, a jegyzői eljárásban csak a birtoklásban történő korlátozást szükséges.

A tapasztalatok alapján az is kijelenthető, hogy a birtokvédelmi bírósági eljárások egy részében tetten érhető a rosszhiszemű pervitel - s mindeközben zavartalan a birtokháborítás, a jogsértés -, amikor minden alap nélkül már az ingatlan határvonalait, vagy magát a tulajdonjogot vitatják. A gyakorlatban pedig nem egyszer a rosszhiszeműen eljáróknak, pert elhúzóknak számos lehetőségük van az ítélet kisiklatására, késleltetésére.