Dentons: körkép a magyarországi ingatlan beruházásokról (1. rész)

Építkezés házépítés stock - XIII. kerület és IV. kerület és Dagály uszoda 2í16 február 26-án

A Réczicza Dentons Europe LLP szakértői, dr. Kaplonyi Ádám és dr. M. Tóth Gábor kétrészes írásukban mutatnak be néhány olyan jogi vonatkozású témát, amelyet egy ingatlan-befektetőnek mindenképpen érdemes tudnia, ha Magyarországon zöldmezős beruházást, vagy meglévő kereskedelmi ingatlanba való befektetést tervez. Most az első részt olvashatja.

A magyar Nemzeti Befektetési Ügynökség (HIPA) már 2015-ben is rekordmennyiségű befektetési projekt elindítását regisztrálta Magyarországon, és 2016-ra a külföldi tőkebefektetések változatlan növekedésére vonatkozó korábbi jóslata is beteljesült.

A HIPA szerint a befektetési aktivitás többek között a kelet-európai régión belül arányaiban kiemelkedő zöld- és barnamezős beruházásokat ösztönző regionális támogatásoknak köszönhető. Hasonlóan kedvezően alakul a meglévő kereskedelmi célú ingatlanokba való befektetési környezet is Magyarországon, az ilyen ingatlanokba való befektetések terén szintén további növekedés várható a következő években.

Mindez remélhetőleg csak még tovább fogja ösztönözni mind a belföldi, mind pedig a külföldi befektetői kedvet – hangsúlyozták a Dentons szakértői. Dr. Kaplonyi Ádám és dr. M. Tóth Gábor kétrészes írásukban mutatnak be néhány olyan jogi vonatkozású témát, amelyet egy ingatlan-befektetőnek mindenképpen érdemes tudnia, ha Magyarországon zöldmezős beruházást, vagy meglévő kereskedelmi ingatlanba való befektetést tervez.

Jogi tudnivalók zöldmezős beruházás esetén

Zöldmezős beruházás helyszínéül szolgáló ingatlan vásárlása esetén mindenekelőtt az ingatlan termőföldi besorolásából adódó tulajdonszerzési akadályokat kell elhárítani. Az adásvételi szerződés megkötése így két lépcsőben történhet: a felek az ingatlan átminősítéséig elővásárlási szerződést köthetnek, majd az átminősítést követően történhet az adásvételi szerződés megkötése, ez alapján pedig a vevő tulajdonjogának bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba.

Az egyébként meglehetősen hosszadalmas átminősítést és a beruházással kapcsolatos további közigazgatási eljárásokat jelentősen lerövidíti, ha a kormány a beruházást nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá minősíti.

Egy, már megvalósult beruházás megvásárlása esetén nyilvánvalóan már más szempontok válnak lényegessé. Kereskedelmi ingatlanoknál érdemes odafigyelni arra, hogy az adásvétel a bérleti jogviszonyokat nem, de azok biztosítékait megszüntetheti.

dr. M. Tóth Gábor, a Réczicza Dentons Europe LLP szakértője Forrás: Réczicza Dentons Europe LLP

Ugyancsak célszerű kellő figyelmet fordítani a megvásárolni kívánt ingatlan energiaellátásának szabályszerűségére is, ugyanis különösen üzletközpontok és irodaházak bérleményeinek villamosenergia-ellátásánál még mindig gyakoriak a szabálytalanságok – hívta fel a figyelmet dr. M. Tóth Gábor.

A magyar zöldmezős beruházások kétlépcsős tranzakciót feltételeznek

Magyarországon az elmúlt időszakban számos jelentős beruházás valósult meg úgynevezett „zöldmezős beruházás" formájában. Zöldmezősnek tekintjük azt a beruházást, amikor a korábban mezőgazdasági művelés alatt álló földterületet beruházási céllal (például ipari, logisztikai beruházások céljaira) veszik használatba.

A helyi gazdaság és infrastruktúra fejlesztése, a foglalkoztatottság és az adóbevételek szintjének növelése érdekében a helyi önkormányzatok általában támogatóan viszonyulnak ezen beruházásokhoz, ugyanakkor számos jogi akadályt kell leküzdeni a beruházás megvalósítása érdekében.

Magyarországon a termőföldet kizárólag mezőgazdasági célra lehet használni, és csak természetes személyek lehetnek a tulajdonosai. A termőföld más célú hasznosítása csak hatósági engedély birtokában lehetséges. Az erre irányuló engedélyezés iránti eljárás során a hatóság figyelemmel van arra, hogy lehetőleg gyengébb termőterületet vonjanak ki a művelés alól, a beruházáshoz szükséges legkisebb méretben, és a terület ne minősüljön védett területnek.

Amennyiben a hatóság engedélyezi a termőföld más célú hasznosítását, a termőföld értékéhez igazodó földvédelmi járulékot kell fizetni. A más célú hasznosításra kiadott engedély birtokában elvileg ugyan megkezdhető a beruházás, azonban ez az engedély még nem változtatja meg a termőföld ingatlan-nyilvántartási státuszát, azaz az nem nyitja meg jogi személyek számára a tulajdonszerzés lehetőségét. Ahhoz, hogy a beruházó jogi személy tulajdont is tudjon szerezni, a termőföldet az ingatlan-nyilvántartásban művelés alól kivett területté kell minősíteni.

A termőföld művelés alóli kivonásának, azaz a tulajdonszerzési korlát megszüntetésének alapvetően két módja van. Az első, hogy a más célú hasznosításra vonatkozó engedély alapján megvalósított beruházás befejezését követőn a földhivatal a tényleges használatnak megfelelő kategóriába sorolja át a korábbi termőföldet. A beruházók többsége számára azonban ez az út nem járható, hiszen azt megelőzően kellene a beruházást megvalósítani, hogy a földterület felett tulajdonjogot szerezhetnének.

dr. Kaplonyi Ádám, a Réczicza Dentons Europe LLP szakértője Forrás: Réczicza Dentons Europe LLP

A másik járható út, hogy a kiszemelt területet kormányrendelet vagy kormányhatározat beruházási területté vagy beruházási célterületté minősíti, amely esetben az ingatlan-nyilvántartás szerinti átminősítés a kormányrendelet/határozat alapján megtörténhet. Mindaddig, amíg a tulajdonszerzési korlátok nem kerülnek feloldásra, a beruházó legfeljebb a jövőbeni tulajdonszerzést célzó előszerződést tudja megkötni a területre.

Amennyiben a más célú hasznosítás akadályai elhárultak, biztosítani kell, hogy a területre megalkotásra kerüljön az az építési szabályzat és szabályozási terv, amely alapján a beruházás megvalósítható.

Az építési szabályzat és szabályozási terv megalkotása a helyi önkormányzat képviselőtestületének a hatásköre, de annak alapját a beruházó által saját költségére készíttetett tanulmányterv képezi. A helyi önkormányzat a beruházó által javasolt építési szabályzat és szabályozási terv elfogadását ahhoz kötheti, hogy a beruházó bizonyos településfejlesztési kötelezettségeket is vállal – mutatott rá dr. Kaplonyi Ádám.

(A Réczicza Dentons Europe LLP szakértőivel készült kétrészes írás második részét hamarosan közöljük – a szerk.)