KRS: a jóhiszemű jogszerző elsőbbsége a földhivatali eljárásokban
![justitia jusztícia bíróság jog](https://cdn.origo.hu/2023/12/P5zoqsb5j82r4BleMBfWyAHaWD-TpoZReYQv3uYmrfs/fill/1347/758/no/1/aHR0cHM6Ly9jbXNjZG4uYXBwLmNvbnRlbnQucHJpdmF0ZS9jb250ZW50LzhiOWEwMjY4NjU2MTQzODZhMDFlNjZkNjUxYzJiNjIy.webp)
A Kúria fontos alapelveket szögezett le a BH2017.340. számú határozatában – ismertették a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértői.
Ebben a határozatában kiemelte, hogy amennyiben az érdekelt elmulasztja a rendes jogorvoslatot a földhivatal olyan határozatával szemben, amely valamely szerződésben rögzített jogának bejegyzéséről tévesen nem rendelkezett, a bejegyzési igényét csak a jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző harmadik személy jogainak sérelme nélkül gyakorolhatja.
A konkrét ügy
Az alapul fekvő tényállás szerint a Földhivatal a felperes álláspontja szerint elmulasztotta bejegyezni a felperes tartási jogát.
Majd több mint 10 év elteltét követően bejegyzésre került az ingatlanra egy jelzálogjog.
Kérdés az volt, hogy a felperes jogosan kérte-e a földhivatalt a tévesen bejegyezni elmulasztott tartási joga jelzálogjogot megelőző ranghelyen történő bejegyzésére.
A Kúria kimondta, hogy abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartás helytelen tartalma miatti sérelem a földhivatal eljárására vezethető vissza, az igénylőnek a földhivatali jogorvoslati lehetőséget is ki kell merítenie ahhoz, hogy ennek eredménytelensége esetén a bíróságtól, peres eljárásban kérje a helytelen tartalom kiigazítását [Inytv. 62. § (1) bekezdés d) pont].
Az indoklás
A fenti jogszabályi rendelkezés indoka, hogy a fellebbezés elmulasztásával nem csak a földhivatal mulaszt, hanem az ügyfél is, hiszen nem zárja le teljes körűen a bejegyzési eljárást, ha nem veszi igénybe a rendes jogorvoslatot.
Ez ugyan nem jár a jogok elvesztésével, csupán azzal a következménnyel, amellyel minden bejegyzési igénnyel fellépő jogosultnak számolnia kell, hogy a jóhiszemű harmadik személlyel, tehát esetünkben a zálogjogosulttal szemben az igényét nem érvényesítheti.
Tekintettel arra, hogy a jogesetben a felperesek nem éltek fellebbezéssel az alperesek tulajdonjogát bejegyző, de a tartási joguk bejegyzését elmulasztó határozat ellen, a jóhiszemű jelzálogjogosultat nem előzhetik meg a ranghelyben.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a tartási jog jogosultjának tűrnie kell, hogy a jelzálog jogosultja a követelését akár az ingatlan értékesítéséből befolyó vételárból kielégítse.
A fentiekre tekintettel a jogosultaknak elsőszámú kötelezettsége és érdeke, hogy ellenőrizzék, hogy az adott, szerződésben biztosított joguk ténylegesen és helyesen került-e bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Ha ugyanis a bejegyzés kijavítására fellebbezés hiányában a földhivatali eljárásban nem kerül sor, akkor az igény a későbbi szerződést kötő, de jóhiszemű és bejegyzett jogszerzővel szemben perben sem lesz sikerrel érvényesíthető – mutattak rá végezetül a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértői.