Mi is az a szolgalmi jog? (1. rész)

Sokan ismerik azt a helyzetet, amikor két szomszéd már nem is tudja min veszett össze évekkel ezelőtt, de a konfliktus akkor is örökké tart. Gyakran abból adódik, hogy egyikük valamikor valamilyen szomszédjogi kérdésben nem engedett a másiknak. A D.A.S. JogSzerviz szakértője kérészes írásában világítja meg a legfontosabb problémákat, tudnivalókat. Most az első részt olvashatja.

És az a helyzet is ismerős, amikor az egyik szomszéd a másik telkén keresztül jár be a saját telkére? Miért van egyáltalán szolgalmi jog? Nos, ha mindenki kicsit odafigyelne a másik ember igényeire, jogaira, akkor nem kellene szabályozni, de így nagyon is érthető, hogy miért létezik szolgalmi jog – húzta alá dr. Schiffer Zsolt.

Nyilván kellemetlen dolog, ha a szomszédunk a mi telkünkön jár keresztül, vagy ki kell alakítanunk egy közösen használt kocsi-beállót, magánutat, udvarrészt stb. De mi van akkor, ha nekünk nincs rendes bejáratunk? Ugye akkor egyből más szemszögből látjuk a dolgot.

Ott van az a remek telek, gyümölcsös, nyaraló, vagy akár házikó, és nem tudunk behajtani a közútról. Vagy nem oldható meg máshogyan az, hogy a vizet bevezessék a telkünkre, csak a szomszédon keresztül. Ez esetben mi is elvárnánk, hogy a szomszéd teret adjon nekünk.

Mi az a szolgalmi jog?

Pontosabban, ahogy a Ptk. fogalmaz: telki szolgalom.

Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.

Egyrészt tehát egy ingatlanról, és egy másik ingatlan mindenkori birtokosáról van szó. Tehát a szolgalmi jog az ingatlanhoz, és a tényleges birtokláshoz kapcsolódik, nem pedig egyik vagy másik tulajdonos személyéhez. Azaz mindegy, hogy a nagypapánk alapította, vagy pedig mi, és az is, hogy eladjuk-e a telket vagy sem.

Forrás: Thinkstock

A szolgalmi jog ugyanis a telekhez kapcsolódik, és nem szűnik meg akkor, ha a telek tulajdoni viszonyai megváltoznak. (Akkor viszont megszűnhet, ha a birtokviszonyok már nem indokolják: pl. mert létesült új út, vagy telekalakítással megoldódott a helyzet.)

Kétféle telekről beszélhetünk: az uralkodó és a szolgáló telekről. Az uralkodó telek a szolgalmi jog jogosultja, míg a szolgáló telek a kötelezettje.

A szolgalmi jog tehát a szolgáló telket terheli, és az uralkodó telek mindenkori birtokosát illeti.

Mi lehet pontosan a szolgalmi jog tárgya?

Nos, gyakorlatilag minden, ami egy telek, illetve annak használata során felmerülhet. A jogszabály nem tesz kizárólagos felsorolást, hanem nyitva hagyja a kérdést. Megnevez pár gyakori jelenséget (pl. átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása) de ez csak példálózó felsorolás.

Hozzáteszi ugyanis, hogy bármely más hasonló cél, amely az ingatlan birtokosának előnyös. Sőt, nem csak jogosultságot lehet így szerezni, hanem kötelezni lehet a szomszédot, hogy valamely jogával ne éljen (pl. ne kerítse el az adott részt) vagy valamitől tartózkodjon (pl. ne építse be azt a szakaszt).

(A D.A.S. JogSzerviz szakértőjével készült írás második részét hamarosan közöljük – a szerk.)

https://das.hu/