Kádár János plázáinak nyomában

A legtöbb már befuccsolt, van, amelyik eltűnt, néhányat elfoglaltak a kínai bérlők, több magyar milliárdosok tulajdonában vegetál, akad, amelyik megújult vagy épp arculatot vált, és most bőszen keresi a helyét. A szocializmus emblematikus nagyáruházainak nincs sok esélyük a 21. századi plázák mezőnyében, mindegyik máshogy próbál víz felett maradni.

Heteken belül megszabadul az állványaitól és teljesen új külsőt kap az óbudai Flórián, a Sugár az Árkád árnyékában is él és virul, a Domus kiürítve várja, hogy valamit kezdjenek vele, a Skála Metró legalább félig üresen kong, és leginkább vegetál. A Corvin pedig, amely egy egykor gyönyörű palotában, az ország első mozgólépcsőjével valaha kifejezetten trendi volt, ma a 45 évvel ezelőtt ráeszkábált alumíniumburkolattal és ultraretró belső tereivel a szocialista múltat idézi.

Nincs könnyű dolguk a fogyasztás letűnt csarnokainak azóta, hogy a 90-es évek második felétől kezdődően elborították a fővárost az új plázák, a vásárlói szokások és a bérlői igények is átalakultak, az utóbbi években pedig még a válság is beütött.

"A vegyes típusú áruházak kihaltak, az autóval nem megközelíthető helyekre nincs igény, és ma már nem oda mennek az emberek, ahol csak üzletek vannak. Kellenek az élettérfunkciók, mozik, éttermek, konditermek, vagyis az olyan terek, amelyek ott tartják a vevőket, és ahol találkozási pontok alakulnak ki" - magyarázza Rábai György. A BDO ingatlan-tanácsadási üzletágának partnere szerint a modern plázákkal ezért szinte lehetetlen felvenniük a versenyt a régimódi nagyáruházaknak, hacsak nem tudnak ebbe az irányba elmozdulni.

Magyar milliárdosok a háttérben

A túlélésnek láthatóan nem az a záloga, hogy magán- vagy állami kézben van-e az épület. Az egyik legjobban működő, sok felújításon és átépítésen átesett Sugár és a hónapok óta üresen tátongó Domus áruház például ugyanannak a milliárdos Várszegi Gábornak a tulajdonában van, aki a Napi Gazdaság rangsora szerint az ország 2. legvagyonosabb üzletembere, a Fotex-birodalom vezére.

Két másik kövület - a Skála Metró és a Corvin - szintén egy magyar milliárdos kezében várja a szebb napokat. Annak a Balogh Ákosnak a tulajdonában, aki a 8,3 milliárd forintjával 65. leggazdagabb magyarként a teljes Libri-hálózatot is birtokolja, a Skála-Metróval és a Corvinnal azonban láthatóan nehezen tud, mit kezdeni.

A Corvin bádogborítással... (A képre kattintva galéria nyílik)

Mindeközben félig üresen áll a multi befektetők pénzéből nemrégiben felújított egykori Divatcsarnok (Párisi udvar) több emelete, meglepően jól megy a sora viszont egy állami - fővárosi önkormányzati - tulajdonú egységnek, az óbudai Flóriánnak.

A tulajdonos személye és tőkeereje tehát nyilván nagyon fontos, de a stratégia legalább annyira. Az egykori Budai Skálát például évekkel ezelőtt ledózerolták, és egy vadonatúj plázát építettek a helyére - ez is egy út -, miközben a régi nagyáruházak közül ma is nyitva van néhány. Ebből a korszakból a még működő négy legnagyobb - a Corvin, a Flórián, a Sugár és a Skála-Metro - példája mutatja, hogy ki hogyan próbál talpon maradni és milyen sikerrel, a közelmúltban elesett Domus esete pedig azt, hogy ez nem mindig sikerül.

Corvin - műemlék a bádog mögött

Az egyik legszomorúbb történet a Corviné. A Blaha Lujza téren álló elegáns palotára 1967-ben alumíniumborítást hegesztettek, a 45 évnél fiatalabbak így maximum képekről tudhatják, hogy egy egyébként műemléki védettséget élvező épület rejtőzik a bádog mögött. A Corvin már 1926-ban pláza volt, akkori állapotában valószínűleg sokkal jobban hasonlított a mai plázákra, mint ahogyan most kinéz. A korabeli beszámolók szerint az 1931-től már az ország első mozgólépcsőjével is büszkélkedő épületben az üzletek mellett étterem, kávézó és gyorsfényképészet is üzemelt, volt menetjegyiroda, délutánonként pedig szalonzene szólt.

....és nélküle

A háború alatt bezárt, '48-ban államosított, majd '92-ben privatizált Corvin ma minden szempontból lehangoló állapotban van, jóllehet a tulajdonos egy tőkeerős befektető, az ország egyik leggazdagabb embere. A Libri-hálózatot is tulajdonló Balogh Ákos nem kívánt a stratégiáról nyilatkozni az [origo]-nak, de több, az ingatlan- és kereskedelmi piacot ismerő forrásunk szerint az áruházat kínai kereskedők bérlik.

Az egykor elegáns belső tér a földszinten lévő könyvesbolt és élelmiszerbolt feletti két emeleten most leginkább egy fedett kínai piacra emlékeztet, de visszaidézi a régi nagy vegyes áruházak hangulatát is. Lehet kapni hűtőszekrényt, gumicsizmát, kerti törpét, hagyományos piros zománcos lábost, ruhát, fehérneműt és bőröndöt is, ha pedig vásárlás közben lefut a nejlonharisnya szeme, helyben fel lehet szedetni.

A Corvint már 1999-ben is majdnem kicsomagolták, akkor - egy tíz évvel korábbi kalkulációra hivatkozva - 600-700 millió forintba került volna csak a homlokzat felújítása. 2008-ban is volt egy nagy nekibuzdulás, több terv született a felújításra, a válság azonban lesöpörte ezek megvalósulását. Ingatlanpiaci forrásaink szerint a Corvin tulajdonosát most rövid távú célok vezérlik, a válságot a kínai bérlőkkel kötött rövid távú bérleti szerződésekkel akarja túlélni. A nagyszabású felújításoknak nagyon nem kedvez ugyanis az idő, főleg, hogy az áruház veszteséget termel a tulajdonosnak. Az Opten adatai szerint a Corvin Áruház Kft. évi körülbelül 300 milliárd forintos forgalom mellett 2009-ben még 15, 2010-ben 88 millió forint volt a profit, tavaly viszont már 600 milliós mínusz keletkezett.

Skála Metró - keresik a helyét

Hasonlóan senyved a szintén Balogh Ákos tulajdonában lévő Skála Metró is, amely 1984-es születésével a legfiatalabb a rendszerváltás előtti plázák közül. Hiába van látszólag nagyon jó helyen, a Nyugati pályaudvar és a metró mellett, a tér inkább egy tranzitpont, amelyen ráadásul ott terpeszkedik a WestEnd. Ezzel a komplexummal a mai plázák céljára nehezen hasznosítható, parkolóhellyel például egyáltalán nem rendelkező Skála Metró képtelen versenyre kelni, valószínűleg egészen más funkciót érdemes az épületnek hosszabb távon találni.

Üzletileg a kép egyre borúsabb

Efféle stratégiába illett például bele az is, hogy az épület adott helyet a tragikus emlékű West Balkán szórakozóhelynek, tavaly novemberben pedig a kisebb gyerekek szórakoztatását célzó miniváros nyílt az egyik emeleten. Az épület nagy részét azonban még a klasszikusabb áruházi funkciók foglalják el, és a Corvinhoz hasonlóan itt is kínai bérlőké a terep.

A választék kísértetiesen hasonlít ahhoz, amit a Blahán lehet kapni, bár itt egy fokkal talán magasabbra pozícionálták a kínálatot - ezt az érzést a Corvinhoz képest nagyságrendekkel modernebb belső terek is erősítik.

Üzletileg a kép egyre borúsabb: a Skála Metró adózott eredménye már 2009-ben is 3 milliós mínuszt mutatott, 2010-ben 72 millió, tavaly pedig már 380 millió volt a veszteség.

Flórián - bugyirózsaszín helyett mélyvörös

Tucatnyi teherlift, áruszállító alagút, több száz parkolóhely, de még légkondi is volt a Flóriánban, amikor 1976-ban megnyitott Óbudán. A hatvanas évek végén elindult plázaépítési hullámban az akkori híradások szerint 440 millió forintból felhúzott üzletközpont kifejezetten modernnek számított 35 évvel ezelőtt, miközben olyan boltokkal kényeztette a környező lakótelepek lakóit, mint a Vasedény, a Röltex, a Gelka, a Csemege és egy jókora Centrum.

"Megpróbáljuk megnyújtani a mi kis dundi, húsos kinézetű áruházunkat, hogy emberibb kinézete legyen"

A 21. század plázáival és gyakorlatilag az összes régi állami márka kihalásával ez a modernség elillant, de azért a Flórián meglepően jól tartja magát. Fővárosi tulajdonról lévén szó, a felújítására egyszerre sok pénz sosem állt rendelkezésre, de több lépcsőben az elmúlt tíz évben néhány százmilliós nagyságrendben történtek fejlesztések, megújult a gépészet, a világítás, a járólapok és a tető is, heteken belül pedig teljesen új külsőt kap az épület.

"Eddig bugyirózsaszín volt, a vakolatot galambszar tarkította, összevissza rondították a reklámok, és akármelyik oldalról nézte az ember, csak a mögötte lévő lakótelepeket látta, mert beleolvadt a környezetébe" - jegyezte meg Dusnoki Iván, a Flóriánt és egy sor budapesti piacot üzemeltető Fővárosi Önkormányzat Csarnok és Piac Igazgatósága (Csapi) műszaki igazgatója. Dusnoki szerint a körülbelül 30 milliós beruházás eredményeként világítós fehér színt és mélyebb vörös tónust kap az épület, "a reklámfelületekkel pedig megpróbáljuk megnyújtani a mi kis dundi, húsos kinézetű áruházunkat, hogy emberibb kinézete legyen".

A fővárosi tulajdonban lévő üzletközponton egyébként a válság és a választások előtt vagy négyszer próbáltak már túladni, de ez végül egyszer sem sikerült. "Az előző ciklusban volt egy kiárusítási hangulat, a Flóriánt és például a Tétényi utcai piacot is el akarták adni, de szerencsére rosszul írták ki a pályázatot, kifelejtették a parkolót, úgy meg nem kellett senkinek" - idézte fel Dusnoki.

A budapesti ingatlanok kezelésének a stratégiája az utóbbi időben megváltozott, egy darabig most biztosan nem adja el a főváros a Flóriánt. Erről Baross Pálnak, a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ 2010 őszén kinevezett elnökének határozott álláspontja van. "Az ingatlan ki van adva, készpénzt termel, miközben a piacon most nem lehet árában eladni. Ez egy kiváló elhelyezkedésű központ, később sokat nyerhet rajta Budapest készpénzben és funkcióban egyaránt" - nyilatkozta egy interjúban Baross, akinek a nevéhez fűződik egyébként - még az ING Ingatlanfejlesztő vezetőjeként - az egykori Budai Skála ledöntése és ugyanott az Allee bevásárlóközpont felhúzása 2009-ben.

A Flórián a többi egykori állami nagyáruházakhoz képest szerencsés helyzetben van. A környékbeli lakótelep lakóira ma is stabilan alapozhat, a közelben nincs igazán konkurense, nagy parkolója van, az üzletek mellett akad szolgáltatási egység (például konditerem) is, a bérbe adható területek kihasználtsága így 90 százalékos.

Sugár - időben kipofozták

A rendszerváltást követő plázaboom beindulásáig az 1980-ban megnyílt Sugár volt az ország legnagyobb bevásárlóközpontja, a maga közel 30 ezer négyzetméterével, 80 üzletével és 200 parkolójával. Első 25 évében az Örs vezér téren is megállt az idő, de miután a Várszegi Gábor vezette Fotex Rt. egyik cége, a Keringatlan Kft. 2003 végén szinte kizárólagos tulajdonossá vált a Sugárban, 2004-ben nagy beruházásra szánta el magát.

Bowling, mozi - a Sugár szolgáltatásokkal próbál túlélni

Az eleve jó adottságokkal rendelkező - HÉV- és metróvégállomásnál, sűrűn lakott lakótelep mellett, nagy parkolóval ellátott - üzletközpont tőszomszédságában 2002-ben az Árkád képében erős konkurens jelent meg, ami kikényszerítette a fejlesztéseket. Várszegi a Figyelő korábbi információi szerint 2,5 milliárd forintot költött a Sugár megszerzésére, és mint a Keringatlantól most megtudtuk, további mintegy 5 milliárdot szánt a felújítására.

A több éven át tartó fejlesztésekhez tehát jócskán kellett a tulajdonosok tőkéje, ebből újult meg a homlokzat és a belső terek, illetve bővült egy komplett szinttel az épület. Lett többek között saját üzemeltetésű multiplex mozi, bowlingterem, sörözők, játszóház, mélygarázs, és most épül egy fitneszterem, amelyek nélkül Szeiler József, a Sugár vezetője szerint ma nem lehetne a lépést tartani.

"Vannak, akik a bérleti díjból adnak kedvezményt, mások még többet költenek reklámra, mi más utat választottunk. Véleményünk szerint hosszú távon az a legkifizetődőbb, ha valaki a szolgáltatásokat, szórakoztató funkciókat fejleszti" - mondta el az [origo]-nak az üzletközpont igazgatója, aki szerint a válságban ez még nagyobb hangsúlyt kapott. "Ruhát, cipőt most kevesebben tudnak vásárolni, de bankra, gyógyszertárra, ruhatisztítóra mindig szükség van, és az emberek a szórakozásra is hajlandók költeni. Ezek a funkciók sok embert hoznak az üzletközpontba, ebből a többi üzlet is profitál" - tette hozzá.

A Sugár az elmúlt években is nyereséges volt: az évi mintegy 2 milliárd forintos árbevétel tavaly közel 800 milliós profittal párosult. A bevételnek Szeiler József szerint ma kisebb része jön a klasszikus kereskedelmi forgalomból. Hogy a gyalogoshíddal közvetlenül is elérhető szomszédos Árkád nélkül ez mennyi lenne, azt nem lehet megbecsülni, de Szeiler szerint a két üzletközpont inkább hoz egymásnak, mert kiegészítik egymást, ezért a már bejelentett Árkád 2 fejlesztéstől sem tartanak. Szerinte életképességük titka részben éppen az, hogy az Örs vezér téren lévő áruházak együtt az ország egyik legnagyobb egybefüggő kereskedelmi zónáját alkotják.

Domus - üresen, parlagon

Attól, hogy egy üzlet mögött tőkeerős tulajdonos van, még nem garancia a túlélésre. Van, amit érdemes fejleszteni, és van, amiről érdemes inkább lemondani - erre példa a szintén a Várszegi-birodalom tulajdonát képező egykori Domus áruház a budapesti Róbert Károly körúton.

A fővárosi nagy Domus épülete tavaly ősz óta üresen áll, a kisebb vidéki Domusok pedig már évekkel ezelőtt lehúzták a rolót

Ez a sztori persze kicsit más, mint az előzők. Itt nem egy korabeli plázáról, csak egy bútorláncról és annak legnagyobb egységéről van szó, de hát mégiscsak ez volt az a hely, ahonnan egykor mindenki beszerezte az elemes szobabútort. A Domus volt az ország, sőt 1974-es megnyitásakor állítólag Közép-Európa legnagyobb lakberendezési áruháza, és ugyanolyan ismert lánc volt, mint a Centrum vagy a Skála.

A fővárosi nagy Domus épülete tavaly ősz óta üresen áll, a kisebb vidéki Domusok pedig már évekkel ezelőtt lehúzták a rolót, a valaha tőzsdén is forgó cég papírjait pedig 2006 óta hiába keressük a börzén. A problémák és a veszteségek akkor kezdtek halmozódni, amikor megjelentek a nagy nemzetközi bútorláncok, amelyek sokkal jobb helyen, nagyobb kínálattal, autóval megközelíthető üzletekben kínálták a termékeiket, így a Fotex-csoport valószínűleg jól tette, hogy inkább leépítette ezt a márkát,és becsukta az üzleteket. A Várszegi Gábor vezette cégbirodalom hasonlóképpen járt el a Keravill- és az Azúr-boltokkal is, és a 2000-es években a Fotex egyre inkább az ingatlanok hasznosítása felé fordult.

A Róbert Károly körúti Domusszal azonban nincs könnyű dolga. Az ingatlan nagy, de a mai igényekhez nagyon nem passzol, akár áruházban, akár irodában gondolkozik az ember. Nem véletlen, hogy bár az épület majdnem egy éve kiadó, nem sorakoznak a potenciális bérlők. Hogy a jelenlegi környezetben pontosan mire számít a tulajdonos, és várhatóan hogyan hasznosítja majd az épület, arról megkérdeztük a Keringatlan Kft.-t, de cikkünk megjelenéséig nem kaptunk választ.