Ez ma a befektetési ingatlanpiac

Illusztráció

Méregdrága befektetési ingatlanok, jelentős vásárlói bizonytalanság, sok helyütt szűkös kínálat, emelkedő anyagárak, őszülő kivitelezők – ezt kell legyőzni ma a magyar befektetői ingatlanpiacon. Az Ingatlanbazár portál körülnézett, mitől ilyen a jelen állapot.

Budapest több pontján, főleg az észak- és bel-budai részen keresleti piac alakult ki, miközben a kínálat nagyon szegény, egy része pedig irreálisan drága, nem ritka az egymillió forint fölötti négyzetméterár sem – közli a Balla Ingatlaniroda. Ha ez nem elég, a piac rendkívül hektikus, a vásárlók bizonytalanok, és ha valaki a szűk kínálatban megfelelő ingatlant talál, akkor ki is fizeti a magasabb árat. A Balla szakértője szerint a pandémia után a kereslet sem az igazi még.

A Duna House optimistábban látja a keresleti piacot, a negyedéves adataik alapján a vásárlók 37 százaléka vesz befektetési céllal, ami náluk 4 százalékos emelkedés 2020 hasonló időszakához képest, de vidéken már sokkal kisebb a befektetői arány, 23 százalékos – közölte Boriszov Daniella DH franchise partner értékesítési vezető. A DH úgy méri, a befektetési kínálat csökkenése sem olyan tragikus, hiszen 2021. március-június időszakban 15 százalékkal nőtt az is, 25 százalék Budapesten, 18 százalék pedig vidéken.

Illusztráció Forrás: Ingatlanbazár

Árakban viszont teljes az egyetértés: emelkedés lesz (akár kétszámjegyű is), és az jár jól, aki minél hamarabb vesz.

Az áremelkedést a DH szerint az infláció, az építőanyag-drágulás és a szakemberhiány generálja, ami miatt az újlakás-piac árelőnye sem tud érvényesülni. Mérséklődni látják az alkupozíciót is: a második negyedévben 6-8 százalékkal tudtak olcsóbban lakást venni országosan. Egy panellakás eladására a DH-nál 3-5 hónapot, egy téglalakás eladására 4-5,5 hónapot kellett várni.

Mi újság vidéken?

Nagy eltérések vannak az országon belül. Nagy Péter, az Openhouse Ingatlan Hálózat országos értékesítési vezetője ismeri ezt; a cégnek közel 30 irodája van országszerte. De még Győr-Sopron megyén belül is különbségek vannak. Sopron például speciális piac, sok a befektetési célú vásárlás, sok a bérlő, duzzadt a lakáspiac. Új építésűből kevés van, és gyorsan elkelnek, bár itt a régi bizalmatlanságnak hosszú az árnyéka: a vásárló akkor hiszi el, hogy épül a lakás, ha már látszik az építkezés. Hogy kevés az új építésű, annak országosan a megvásárolható jó lokációjú telkek hiánya az oka. Az ingatlanok túlárazottak, az alku lehetősége pedig azon múlik, hogy az ingatlanosnál az eladási idő mikor lépi át a küszöböt. Ha átlépte, 10-20 százalékos alku is lehet, ha nem akkor 5 százalékos sem – magyarázza Nagy Péter.

A szakma várja a hitelmoratórium feloldását, egyetértés van, hogy a jelenlegi keresleti piacból kínálati piac lesz, de hogy milyen mértékben, egyelőre megjósolhatatlan. 10-szer több, és 100-szor több piacra kerülő ingatlan is elképzelhető.

Hogy ez mennyit változtat az árakon? Alighanem árcsökkenés már nem lesz. Amiben mozgástér marad, az az alkupozícióban jelentkezik a vásárlók javára.

Illusztráció Forrás: Ingatlanbazár

Győrben Sopronhoz képest még jobban eltűntek a befektetők: országos jelenség ez. Itt a kiadott építési engedélyek száma is visszafogja a beruházásokat, hiszen az önkormányzat meghatározta a be nem építhető területeket. Az Openhouse értékesítési vezetője szerint Győrben 3-6 hónap alatt lehet ingatlant eladni, de Győr soktényezős város. Itt az Audi, nagyobbak a munkáltatók, és a pandémiás helyzet következményei érezhetőbbek.

Keleten a helyzet...?

Néhány éve Győr volt a vidéki etalon. Az elmúlt néhány év alatt ez változott, ma már Debrecen, Kecskemét, Szeged a kistigrisek, Debrecen szinte budapesti szintre jutott árakban. A keleti megyékben eleve jellemző, hogy az agglomerációk nagyot fejlődtek. Debrecen mellett Mikepércs a legjobb példa: az agglomerációs település akár 30 százalékot is fejlődhetett egy év alatt.

A vidéki városokban is ugyanaz a tendencia indította el az emelkedést: a pandémia, és a zsúfolt városi lakásokból kiköltözés. Ugyanez Székesfehérváron az új építésű ingatlanok felfutását jelentette.

Nyilván nem minden megye egyforma. Békés megye például a saját léptékével halad, az ingatlanos forgási sebessége is kisebb, önmagához képest azonban itt is van emelkedés. Érdekes jelenség, hogy mi történt az elhagyott panellakásokkal. A pandémia idején a panel ára akár 10 százalékos esésben is volt, de 2020 végén, 2021 elején az elnyűhetetlen panel ára visszakúszott a korábbi szintre, további emelkedés azonban itt várható a legkevésbé.

Pécs sem kivétel

A hazai árszínvonalra jellemző, hogy a külföldiek pár évvel ezelőtti vásárlási igénye megállt. Ennek nem a pandémia az oka, hanem a magyar ingatlanok ára már külföldön is túl magas lett.

Illusztráció Forrás: Ingatlanbazár

Pécsen is kínálatszűkülés tapasztalható. Pretzl András, az iHome Ingatlan vezetője szerint főleg a jó lokációjú, teraszos, 2-3 hálószobás családi házak tűntek el, leginkább a pandémia elől költözők jóvoltából. Az új építésűek piacát a telekhiány fogja, illetve az építőanyagárak is keserítik a kivitelezők életét. Pécsen nincs kivitelező, aki az anyagárak miatt projektet adott volna vissza, de az új építésűek árai túl magasak lettek a befektetői ingatlanok szegmensében. Magánszemély építkezőknél más a helyzet; nekik az anyagárak miatt elfogyott a pénzük, sokan félkész állapotban hagyták az ingatlant, így ők sem vitték még piacra a korábbi lakásukat. Jelen van a bizonytalanság is; Pécs egyetemi város, az albérletpiac pedig a jelenléti oktatástól függ. A pandémia visszatéréséről már nyíltan beszélnek, és ez óvatossá teszi a befektetői ingatlanok vásárlóit. A moratórium feloldását itt is várják, mert az eladási kedv alacsony. Ez érthető is; a megfelelő családi házat keresők nem viszik piacra az eladandó lakásukat, mondván úgysem találnának megfelelő ingatlant; így jelenleg mindenki kivár.

Az építőanyagárakat idén már nem várják alacsonyabbra, így Pécs új építésű kínálata az iHome vezetője szerint 700-800 Ft/négyzetméterről akár 1 millió Ft/négyzetméterre is felmehet.

Nem szabad elfelejteni, hogy az MNB lépései nyomán nőnek a törlesztőrészletek is, és ha a kínálat a moratórium feloldásával emelkedne, a vásárlók, akik 2008-ban már megégették magukat, most vigyázni fognak.

Őszülnek a kivitelezők

Szegeden a befektetési ingatlanok piacán nem annyira a kínálat szűkössége, mint az építőanyagok miatt az egekbe szökő árak okozzák a problémát. Itt is a telekhiány a másik korlátozó tényező, a szigetelő- és építőanyagok ára miatt azonban 20-45 százalékos áremelkedések vannak. Nem segít a forint árfolyama, és az üzemanyagárak sem, a vevőknek pedig nehéz megmagyarázni, hogy miért magasabb az ár, amikor a kormányzati kedvezményes hitelekből épp az ellenkezője következne.

Illusztráció Forrás: Ingatlanbazár

Fábián Zoltán, a Harmónia Rezidencia Kft. vezetője elmondta, hogy a lakást albérletnek kiadó vásárlók kezdeti befektetése a pénzüket megsokszorozta: ez az oka annak, hogy az ingatlan ma is jobb befektetésnek számít, mint az államkötvény. A magánszférának azonban a magas árak egy gyomrost adtak.

Bizonytalansági tényezőként itt is jelen van a pandémia negyedik hulláma; nem tudni ősszel ki lehet-e adni a lakást.

A kivitelezési költségeket Szegeden a budapestinél is nagyobbra becsülik. A magas árakat a befektetési vásárlók úgy oldják meg, hogy a nagyobb lakást több lakássá választják szét, így több albérlőnek tudják kiadni; ennek a gyakorlatnak egyelőre nincs szabályozása. A kivitelező szerint a magas ár is reális a többletköltségek miatt, nincsenek benne bújtatott tételek. Épp ez az, ami a kivitelező életét napi aggodalmakkal teszi tele, hiszen a vásárlói bizalom mindennek az alapja. A nagyobb büdzséből gazdálkodó kivitelezők számára a megoldás a kivárás lesz, és a lakásokat csak akkor engedik piacra, amikor az ár elfogadott lesz. Akik megszenvedik, a kisebb vállalkozók, nekik lenne a legjobb, ha az építőanyagárak és a sok bizonytalanság tervezhetővé válna.