Olcsóbbak a használt lakások

London már drágább, mint New York, a nyugati fejlesztők térségünkben próbálkoznak. Magyarországon nem lehet túlfűtöttségről beszélni, most már jellemzően csak a kiemelt területeken, illetve a luxuskategóriában növekedtek nyolc-tíz százalékkal az árak.

Túlfűtött a lakáspiac Európa több országában, és ha nem cselekednek az érintettek, hosszú távra súlyos válságba kerülnek egyes nemzetgazdaságok - hangzott Jean-Claude Trichet, az Európai Központi Bank (EKB) elnökének minapi segélykiáltása. Elemzők szerint Spanyol-, Francia- és Olaszország lakáspiaca és különösen Nagy-Britanniáé veszélyeztetett. Egyik országban sem segítettek a sorozatos központi kamatemelések, s ugyan mindegyikben mérséklődött a lakások drágulásának üteme, a helyi piac nem került közelebb az egyensúlyhoz és végképp nem jutott nyugvópontra - számol be a Világgazdaság.

London eközben még jobban elhúzott európai "versenytársaitól", ráadásul az abszolút elsőséget is megszerezte az idei második negyedév végén. A brit fővárosban - az átlagárakat tekintve - ma már drágábban lehet luxusingatlant venni, mint New Yorkban - derül ki a CB Richard Ellis globális ingatlanügynökség felméréséből. A lakáspiac legfelsőbb részét árgus szemekkel figyelik a befektetők, az ugyanis mind közül a legérzékenyebb, és az egész ágazatban fontos folyamatokat indíthatnak el az ottani változások.

A lassulóban lévő, telített nyugat-európai lakáspiac néhány nagyobb fejlesztőt a közép- és kelet-európai térség felé hajt. Ilyen a Magyarországon a kereskedelmi ingatlanfejlesztésben már régóta jelen lévő Immoeast Immobilien Anlagen, az osztrák Immofinanz csoport tőzsdén jegyzett ingatlanbefektető társasága. Ez a cég a napokban közölte, hogy nagy projektet indít a lengyel, a szlovák, a bolgár és a román piacon: 2000 lakást épít fel mintegy 180 millió eurós összértékben.

Az Immoeast eddig csak a Baltikumban képviseltette magát a kelet-európai lakáspiacon 800 lakóingatlan közös vállalkozás keretében történő felépítésével. Karl Petrikovics vezérigazgató hangsúlyozta, hogy a kétezer lakás felépítéséről szóló projekt csak az első lépés, a most folyó 2006/07 évi üzleti évben számos további fejlesztési tervet véglegesítenek. Az osztrák társaság - más cégektől eltérően - nem hosszú távú befektetőként, nem bérlakások építőjeként lép a piacra, hanem helyi ingatlanfejlesztőkkel együtt magántulajdonú lakások építésébe, forgalmazásába kapcsolódik be. Az Immoeast a megcélzott magántulajdonú lakások építése és eladása terén 20 százalékos tőkemegtérülésre számít.

Magyarországon nem lehet túlfűtöttségről beszélni, az áremelkedés üteme már korántsem olyan mértékű, mint az ezredforduló legelején volt. Kettős folyamatot élünk meg: egyrészt az új építésű lakásoknál a kevésbé frekventált helyen épülők ára stagnált az elmúlt hónapokban, és ez még egy jó darabig így is marad. Csökkenésre csak valamilyen külső ok - például a tervezett ingatlanadó túlzott mértéke - miatt lehet számítani. Inkább az a jellemző, hogy a kiemelt területeken, illetve a luxuskategóriában átlagosan nyolc-tíz százalékkal növekedtek az árak, van, ahol még ennél is többel. Egy XIII. kerületi, Duna-parti projektnél például 295 ezerről "csak" 340 ezer forintra emelkedett az ár, s kirívó eset egy Király utcai ingatlan, amely 400 ezerről 600 ezer forintra emelkedett négyzetméterenként - mondta Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. A használt otthonoknál öt-tíz százalékos csökkenést figyelt meg a szakember az év első nyolc hónapjában. Becslése szerint ez a trend nem változik a következő egy-másfél évben.

Hasonló megfigyelésekről számolt be Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Mint mondta: a legfelsőbb kategóriában, a valódi luxust nyújtóban ma már egyáltalán nem ritka az egymillió forintot meghaladó négyzetméterár. Ez a részpiac még fejlődés előtt áll, ezért várható, hogy itt további drágulás lesz - fűzte hozzá. Ebben a kategóriában a legjellemzőbb árfelhajtó tényező a telek területe, elhelyezkedése és panorámája. Ugyanakkor hozzátette: egyes régi társasházi lakások ára megközelíti egy-egy luxusvilla árát. Ezek különlegessége sokszor a nagy tetőterasz, a különleges belsőépítészeti megoldások vagy a luxusfelszereltség - kandalló, szauna vagy jakuzzi - beépítése és nemes burkolatok használata. De nem ritka, hogy a méretük is felnyomja az árat, például, amikor egy régi ház egész szintjét egyben árulják. Ilyet találtunk 275 millióért - 471 m2 - és 160 millióért - 260 m2 - a Terézvárosban. A hagyományosan drága II. és XII. kerület mellett vannak ilyen kategóriájú ingatlanok az I., V. és VI. kerületben is.

Egyik szakember sem tart attól, hogy megtorpanna a lakáspiac egésze. Inkább azt hangsúlyozták, hogy a nem befektetési célpontnak számító új projektek esetében hosszabbodik majd az értékesítési időszak. Zelei Zoltán, a több lakóparkot építő Elephant Holding értékesítési vezetője szerint tovább morzsolódik a fejlesztők nettó haszna, s bizonyosan lesznek olyan szereplők, akik kidőlnek a sorból, mert nem képesek "lenyelni" a növekvő adóterheket, alapanyag- és szolgáltatásárakat.